住建部工商管理总局(中华人民共和国工商行政管理总局)

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之前，有网友发帖求助，询问在房地产开发商逾期交房，逾期期间的物业服务费要业主承担还是开发商承担的问题？

具体情况是这建部样的：合同签订交房时间是2014年6月，实际交房时间是2015年6月，由于装修押金物业服务企业不予退还，小区业主把事上访到政府后，牵扯出来了交房违约金。物业服务企业后来说装修押金可以退来，但是想要违约金就得工商管理把2014年6月到2015年6月的逾期交房期间的物业费交上。这是什么逻辑？逾期交房是开发商逾期的，房子都没交到业主手行政管理上，想要违约金就得先交这个物业行政管理费？还有，多年没交物业费现在一并交上，其中的生活垃圾费和车位管理费都上涨了，而且必须按当下价格计算，这又是否合理？算不算变相乱收费？网上有些总局地方说这个费用不是已经取消，都在物业费里面了吗。有没有什么条例跟物业讲理啊。另外，我买的时候房子已经是现房了，还有没有逾期交房违约金这一说？

该位老友一时间反映了很多问题，本号难以一一作解和详细分析，毕竟文章篇幅太大只会招致各位朋友扔进垃圾桶里，因此今天仅就其反映的在房地产开发企业逾期交房，逾期期间的物业服务费要业主承担还是开发商承担住的问题，试浅释一翻！

首先，需要明确房屋交付的定义。按照法律规定，房地产开发企业应当按照合同约工商定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人；未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约工商管理责任。这里有两个核心词眼，第一个是“按期”，第二个是“符合交付使用条件”。

先来看“按期”，按期交付房屋的时间时点通常在买受人与房地产开发企业订建部立的《商品房买卖合同》中予以约定，且有关合同模板是经过房屋所在地的房地产行政主管部门审查和备案的，这是非常明确、不能含糊的，买受人自行翻查《商品房买卖合同》即可获知！

第二个是“符合交付使用条件”，按照有关规定和参照《住建部、工商总局联合印发商品房买卖合同（示范文本）》，商品房交付时房地产开发企业应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋（实）测绘报告，否则买受人可依法拒绝接收房屋，也就是房地产开发企业此时仍未履行房屋交付的义务。

然后，需要明确物业服务费用起算的时点。第一，按照规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开住发建设单位原因未及时中华人民共和国交给物业买受人的物业，也就是说，在物业服务企业承接物业进场管理后、房地产开发企业交付物业给买受人使用前，或者因房地产开发企业的原因逾期交付物业的，有关物业服务费用由房地产开发企业全额交纳中华人民共和国。这里就非常明晰了，因为房地产开发企业原因未能按期交付的，应当由房地产开发企业全额负担有关物业服务费用，物业服务企业也只能依法依约向其追讨有关费用。

第二，按照规定，依法依约已交付给买受人的物业，业主应当按照约定支付物业费。这里需要搞清楚何为“依法依约”交付？房地产开发企业将符合交付条件的物业按期交付给买受人，因买受人原因未能依约接收的，此时则视同为房地产开发企业已依法依约交付了物业给买受人，买受人自违反约定时起承担物业的损毁、灭失的风险，因此关于其他的有关权利义务（其中包括依约交纳物业费）也一并转移给买受人负担，无论买受人所谓的“主客工商观”理由多么充实！当然，对于房地产开发企业按照正常程序交付给买受人使用的物业，通常情况下，自交付至次日起就应由买受人依约负担有关物业服务费用。

最后，各方利益主体均需依法合理表达诉求。涉事各方可依法依约厘清有关责任，加强联系沟通，在保证群众安居乐业的前提下，尽可能将有关事项磋商解决。同时，如各方确实无法沟通解决，亦可依法向物业所在地的有关行政主管部门反映，寻求介入协助调处。

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附：

1.《商品房销售管理办法》第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需总局延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

2.《中华人民共和国民法典》第六百零五条 因买受人的原因致使标的物未按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定时起承担标的物毁损、灭失的风险。

第六百一十条 因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

3.《物业服务收费管理办法》第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。