一、案情介绍
2001年局长，伏开贵租赁赣榆县工商局所有的位于赣榆县农贸市场西北角营业房。双方未签定书面房屋租赁合同，伏开贵按月交纳租金。租赁期间，伏开贵在该营业房内建造简易冷库江苏省并对外经营使用。2003年 9月至 2004年 10月被告累计拖欠租金 2240元未付。2004年11月，根据赣榆县城整体规划需要和[赣建拆布字(2004)02号]房屋拆迁公告的要求，赣榆县人民政府决定于 2004年11月20日关闭赣榆县农贸市场，并要求工商部门积极配合拆迁工作。赣榆县工商局遂分别于 2004 年 11 月 17 日、11 月 20 日、11 月 29 日、12 月 2赣1 日四次书面通知伏开贵限期搬出所租用的营业房内的物品并办理退房手续。伏开贵以租赁期间所建冷库耗资巨大、搬迁给其造成损失太大、应予补偿为由拒绝搬迁。后赣榆县工商局诉至法院要求依法解除房屋租赁合同且退还租赁房屋及支付拖欠租金2240元。
二、争议焦点
（一）涉案房屋租赁合同是否成立有效？
（二）伏开贵是否拖欠原告赣榆县工商局房屋租金2240元？
（三）赣榆县工商局要求解除的租赁合同的理由是什么？
（四）赣榆县工商局是否应赔偿被告伏开贵榆因添附简易冷库所遭受的损失及应承担的损失数额应是多谁少？
四、裁判摘要
原、被告双方就房屋租赁所达成的口头约定为不定期租赁合同，故双方当事人可随时解除合同。现赣榆县工商局作为出租人已在合理期限前通知承租人解除合同，故赣榆县工商局要求解除与伏开贵租赁合同及返还其所租用房屋的诉讼请求，应予支持。伏开贵未按约定给付租金但其无法工商局举证证明未给付租金的合理理由，故对赣榆县工商局要求给付租金的诉讼请求，应予支持是。伏开贵不应在不定期租赁的房屋内安装使用时间较为长久的固定设备，安装使用时间较为长久的固定设备应与出租人协商一致签订书面协议；赣榆县工商局对伏开贵在承租的营业房内修建简易冷库，当时未表示反对且伏开贵已经使用经营多年，赣榆县工商局工商局亦未提榆出异议，故应视为赣榆县工商局对伏开贵在该营业房内修建简易冷库的认可。现赣榆县工商局要求解除房屋租赁合同系城镇建设、旧城改造的需要，并非其主观因素要求解除不定期租赁合同。因双方未对解除租赁合同后该增设物如何处理进行约定，故按公平原则处理为宜。依法判令：
一、解除原告连云港市赣榆工商行政管理局与被告伏开贵间的房屋租赁合同。
二、被告伏开贵于判决生效之日起十日内给付原告租金 2240 元。
三、连云港市赣榆县工商行政管理局于本判决生效之日起十日内补偿被告各项损失(拆装、搬运费用 1340 元、材料损失 21000 元)的 50％即人民币 11170元。
五、律师评析
房屋租赁合同是出租人将房屋作为租局长赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。现伏赣开贵在租赁赣榆县工商局所有的营业用房而未签订书面租赁合同，故双方之间实际存在的房屋租赁合同为不定期租赁合同。伏开贵在租赁房屋内添附安装使用时间较长的固定设备，但租赁双方并未对该添附物的归属在合同解除后作出任何书面约定。故应适用《合同法》第二百二十三条及《最高江苏省院关于贯彻执行《中华人民共和国民法榆区通则》若干问题的意见（试行）》第86条第2款：非产权人在使用他人财产上增添附属物，榆区财产所有人没有约定又协商不成，能够拆除的，可谁以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；现伏开贵与赣榆县工商局未对简易冷库在合同解除后作出约定，故对简易冷库的可拆除部分应由伏开贵拆除，对无法拆除部分应折价归赣榆县工商局所有。现赣榆县工商局因城市建设需要而解除房屋租赁合是同，故系不可归责于双方当事人原因而导致合同解除。法院适用公平原则而要求赣榆县工商局对拆装、搬运费及材料损失费承担一半的补偿费用，合法合理。
案号：(2005)连民一终字第 498 号
审理法院：江苏省连云港市中级人民法院
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