增值税一般纳税人申报实务操作（房地产业）

案例：爱华房地产有限公司，增值税一般纳税人，2016年5月发生下列业务

1、销售自行开发的适用一般计税方法房地产取得收入4440万元（含税），开具增值税专用发票，对应土地价款1500万元；

2、销售自行开发的适用简易计税方法的房产，取得收入1050万元（含税），开具增值税普通发票；

3、当期收取预收款111万元，适用于一般计税项目，向购房方开具增值税普通发票。

4.购买电梯一部，用于建设中的房地产项目，取得增值税专用发票，票面金额100万元，税额17万元。

5.向地产项目建设方支付建筑款1030万，该项目采用简易计税方法，取得增值税专用发票，票面金额1000万，税额30万。

6.支付各类配套工程费用2220万元（含税），增值税专用发票上注明税额220万元。

7.购进钢筋水泥117万元（含税），取得增值税专用发票上注明税额17万元；支付法律咨询费21.2万元（含税），取得增值税专用发票上注明税额1.2万元；业务用车开展经营过程中取得高速公路通行费票据（非财政票据）51.5万元。

8.购进白酒一箱用于宴请，取得增值税专用发一般票，票面金额0.1万元，税额0.017万元。

9. 购买税控盘，支付820元。

上述业务取得的增值税专用发票均已认证相符。

综合上述业务，分析该企业2016年6月涉税项目，填写增值税申报表。

一、根据业务1报税234 填写附表1《本期销售情况明细表》

业务1中，一般计税方法销售房地产，得含税销售收入4440万元，则不含税收入为4000万元，税率11%，销项税额440万元。其对应的土地价款可以从销售收入中扣除。业务1中其允许扣除的土地价款为1500万元，则扣除后含税销售收入为2940万元，对应销项税额291.35万元。上述数字分别填写在附表1第4行第1、2、9-14列次。

业务2中，销售自行开发的适用简易计税方法的房产，取得收入1050万元，开具增值税普通发票，换算不含税销售额1000万元，税款50万元，简易计税方法无差额扣除项目。将上述业务填写在附表1第9b行对应列次。

业务3中，收取适用于一般计税项目的预收款111万，开具增值税普通发票，不含税金额100万元，税额11万元。

根据国家税务总局2016年第18号公告规定，房地产开发企业收到预收款时并未发生纳税义务，应按照3%预征率预缴增值税。该企业需预缴税款：111（1 11%）3%=3万元，该笔预缴税款需在申报前填写《增值税预缴税款表》，向主管税务机关办理预缴申报。

正式纳税申报时，如纳税人预收款开具的为收据，则不需在附表1中反映；如开具发票，为保证票表比对的一致性，使纳税人能够顺利申报，暂按以下方法填写（如后期有调整，按调整后的填报方法执行）：

将预收款的开票数据金额100万元，税额11万元，填入附表1第4行第3、4栏。同时在附表1第4行第5、6栏分别填写-100万元、-11万元，用相应负数进行冲减，相当于该笔预收款仅预缴税款，未在当期申报纳税。以后月份纳税人在收到全部价款后建筑业，在纳税义务发生的当月，应在未开票收入栏次填入相应正数，冲减前期填报的未开票发票栏次负数金额，将前期负数冲减的预收款在纳税义务发生当月全额申报缴纳税款，同时根据最后一次发票开具情况填写对应栏次。具体本业务，如该企业7月份收到全部价款1000万元（不含税），先开具红字发票金额100万元冲减之前开具发票100万（不含税），再开具蓝字发票1000万元，冲减后该笔销售收入发票金额为900万，同时，在未开具发票栏次填写未开票收入100万（不含税），冲减前期未开具发票-100万元，处理后当期申报纳税销售额为全部收入1000万元。

二、填写附表3《服务、不动产和无形资产扣除项目明细》

业务1中，该企业适用一般计税方法销售房产，取得全部收入1650万，其中允许扣除对应的土地出让金价款600万元，在填写完附表1后将扣除情况填写在附表3（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）中。

三、填写附表2《本期进项税额明细》

纳税人取得的专用发票，不论是否允许抵扣，均应先进行认证，再根据不同情形相应填写附表2。

业务4、5、6、7中，取得的专用发票本期认证相符且按规定允许抵扣进项税额，按取得专用发票的份数、金额、税额合计填写附纳税人表2第1栏、第2栏。金额合计为：100 1000 2000 100 20=3220万元，进项税额为17 30 220 17 1.2=285.2万元。

业务7中，高速公路通行费票据51.5万元，允许抵扣的进项税额为51.5/1.03*0.03=1.5万元，应填写在第4栏、第8栏“其他”。

业务8纳税人交际应酬属于个人消费，其增值税进项税额不得抵扣，因购进时即确定不能抵扣，则不应填写附表二“一、申报抵扣的进项税额”相关栏次，而应填写“三、待抵扣进项税额”相关栏次，因此，将业务7进项填入第26栏、第27栏、第28栏。

业务9购进税控设备，可以全额抵减增值税税款，不得作为扣税凭证再抵扣进项税额，不应填写附表二“一、申报抵扣的进项税额”相关栏次，而应填写“三、待抵扣进项税额”相关栏次，因此，将业务9进项填入第26栏、第27栏、第28栏。

本期所有认证相符的专用发票，不论是否申报抵扣进项税额，均应填写第35栏。

四、填写《本期抵扣进项税额结构明细表》

按不同税率、征税率或项目，将附表二申报抵扣的进项税额相应填入《进项税额结构明细表》栏次。

将业务4、7中17%的进项填写在该表第2栏。

将业务5中3%的进项合计填写在该表第18栏，同时填入第22栏“建筑安装服务的进项”。

将业务6中11%的进项合计填写在该表第5栏，同时填入第8栏“建筑安装服务的进项”。

将业务8中通行费的进项填写在该表第30栏。

五、填写附表4《税额抵减情况表》

业务9购进税控设备全额抵减增值税填写在本表第1栏。

业务3中，纳税人收取预收款已预缴税额3万元，填入附表4（税额抵减情况表）第4栏。

第1栏“增值税税控系统专用设备费及技术维护费”，还应填写《减免税申报明细表》的第1栏、第2栏，该抵减金额反映在主表第23栏，不在主表第28栏反映。

六、填写《增值税减免税申报明细表》

业务9中，购进的税控设备，符合增值税减免政策规定，应将对应金额填入《增值税减免税申报明细表》第1栏、第2栏。

该抵减金额应同时填写主表第23栏。

七、填写增值税纳税申报主表

1.销售额部分

将业务1中，填写扣除前的不含税销售额4000万元销售额填在主表第1栏。

业务2中，简易计税的销售额1000万填入主表第5栏。

2.税款计算部分

将业务1中对应的销项税额2913513.51元 （附表1第4行第14列）填入第11栏。

将业务2中对应的应纳税额（附表1第14列第9b栏）填入第21栏“简易计税办法计算的应纳税额”。

将本期允许抵扣的进项税额，即附表2第12栏税额2867000元，填入主表第12栏。

将业务8可全额抵减的税控设备金额820元填入第23栏。

经过表内逻辑关系计算，当期主表第24栏“应纳税额合计”为545693.51 元。

3.税款缴纳部分

将业务3预缴3万元税款情况（对应附表4税额抵减情况表）填入主表第28行。

经过表内逻辑关系计算，当期第34栏“本期应补（退）税额”为515693.51 元。

注意：第28栏为当期可实际抵减金额，如纳税人当期应纳税额较小而预缴税款较大，则应按较小值填写本栏，不足抵减部分通过附表4税额抵减情况表的期末余额结转至下期抵减。

八、填写《营改增税负分析测算明细表》

提示：先将主表填写完毕后，方可填写本表。

1.项目及栏次部分

根据业务1、业务2对应应税项目，分别填入本表“应税项目代码及名称”部分。

将业务1对应税率11%，业务3对应征收率5%，分别填入本表“增值税税率或征收率”。

将建筑业原营业税对应税率5%，填入“营业税税率”

注意：不同应税项目或同一应税项目适用不同计税方法，均应分别填写纳税人。

2.增值税部分

第1报税列将业务1、2对应不含税销售额填入，

第建筑业2列将业务1、2对应的销项（应纳）税额填入，按计算公式，

第3列将业务1、2对应价税合计数填入，按公式计算。

第4列将业务1对应扣除部分填入，业务2为简易计税项目，土地价款不能扣除，不需填写本列。

标准

第5列将业务1、2对应扣除后销售额填入。

第6列将业务1、2对应扣除后销项（应纳）税额填入。

第7列分别按填表说明公式计算填入。具体为：

业务1中，适用一般计税方法，则第7列＝第6列对应各行次《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表第11栏“销项税额”“一般项目”和“即征即退项目”“本月数”之和《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表第19栏“应纳税额”“一般项目”和“即征即退项目”“本月数”之和。该栏次=2913513.512913513.5146513.51 =46513.51元。

业务2中，适用简易计税方法，则第7列＝第6列对应各行次=50000元。

3.营业税部分

第8列，6月申报5月税款时，期初余额均为0。以后

该列本月数等于上月该表第12列“期末余额”数

第9列，填写业务2、3本期扣除发生额。该列为按营业税制度可差额扣除项目，需要注意的是增值税制度下，适用一般计税方法的房地产项目可以扣除土地价款，但营业税制度下不允许扣除土地价款，该企业不填写扣除额。

第10列，填写业务2、3按原营业税规定，服务、不动产和无形资产差额扣除项目本期应扣除的金一般额。本列各行次＝第8列对应各行次 第9列对应各行次。

第11列填写按原营业税规定，服务、不动产和无形资产差额扣除项目本期实际扣除的金额。

1.当第10列各行次≤第3列对应行次时

本列各行次＝第10列对应各行次。

2.当第10列各行次>第3列对应行次时

本列各行次＝第3列对应各行次。

第12列填写按原营业税规定，服务、不动产和无形资产差额扣除项目本期期末结存的金额。

本列各行次＝第10列对应各行次-第11列对应各行次。

第13列“应税营业额”：反映纳税人按原营业税规定，对应项目的应税营业额。

本列各行次＝第3列对应各行次-第11列对应各行次。

第14列“营业税应纳税额”：反映纳税人按原营业税规定，计算出的对应项目的营业税应纳税额。

本列各行次＝第13列对应各行次对应行次营业税税率。

行次逻辑关系：“合计”行：本行各栏为对应栏次的合计数。

本行第3列“价税合计”=《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）第11列“价税合计”第2＋4＋5＋9b＋12＋13a＋13b行。

标准本行第4列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”=《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”第2＋4＋5＋9b＋12＋13a＋13b行。

以上填写方法，具体见：房地产业《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》及其附列资料填写示例。