房地产税立法去库存(房地产去库存的方法)

• 中房报研究员 李文姹

  
  

“去库存”贯穿未来五年

1998年住房制度货币化改革以来，房地产市场化不断推进，同时宏观经济稳步增长、货币环境总体宽松共同推动了行业规模持续扩大。与1998年相比，2014年全国商品房销售面积增长9.9倍，商品房销售额增长超过30倍。2014年以来，商品房销售、价格和投资相继出现调整，市场进入理性回归阶段。同时，房地产市场库存高企也引起了中央高度重视，去库存将成为未来一段时期内房地产市场的重要工作。

12月18日~21日召开的中央经济工作会议，对2016年房地产业发展做出战略部署，指出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，促进房地产业持续发展。

“中央经济工作会议所提的通过城镇化及户籍制度改革，加速去库存。这不是一个短期措施，而应该是一个长期过程。农民进城买房，也不是短期积累，需要长期积累，另外首先要解决就业、子女教育、医疗服务等问题。这些需要我国相关制度改革要开绿灯，户籍改革、社保和医疗制度的建立，因此解决库存问题不能单一看，这是一项长期的工作，也是发展的趋势。”住建部政策研究中心原副主任王珏林在接受中国房地产报记者采访时表示。

民生证券研究院执行院长管清友预测，2016年房地产开发投资可能出现全年负增长。因为2015年销售的火爆并没有引燃地产商投资的热情，目前的主基调依然是消化库存。商品房待售面积已经从去年底的6.2亿平方米上升到6.95亿平方米，而待售面积与近一年月均销售的比值也从去年底的6.0上升到6.3，库存不仅没有消化，反而随着新项目的竣工继续恶化。如果再考虑到近50亿平方米的在建面积，就更没有理由对房地产投资乐观了。

2015 年11 月末，全国商品房待售面积6.96 亿平方米，2015 年房屋新开工面积14.06 亿平方米，从2016~2020 年复合增速来看，新开工面积年均下降2.2%左右，2016~2019 年新开工面积约53.2 亿平方米。以上总计，2016~2020 年商品房供应总量约为74.22 亿平方米。假设未来五年我国商品住宅销售面积总量为52.6 亿平方米，与2011~2015 年基本持平，到2020 年库存量或将达到21.62亿平方米。(数据来源：国家统计局)

不过管清友认为，房地产投资的下行是好事，如果地产投资明年回升，只会让房地产供需矛盾进一步激化。

去库存不仅要考虑现有待售面积，随着在建工程的竣工，总库存还会不断增加。这也导致去库存的过程不可能是快速的，去库存的主线将贯穿整个“十三五”或更长时期。

住房改革首提新市民需求

中央经济工作会议两次提到深化住房制度改革，在强调化解库存的时候提出，“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。”

“以上表述是对‘十三五’的住房制度做了重大的革新，是对1998年来的以城市户籍居民住房需求为主体的住房制度做全面改革，转向以新市民住房需求为主导的住房体制。” 深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉在接受中国房地产报记者采访时表示。

李宇嘉认为，从1998年到2014年都是以城市居民刚性住房需求为主，其中伴随部分改善性住房需求，2014年以后变成以改善性需求为主，刚性需求基本得到满足。

“加快农民工市民化也并不是简单地让农民进城把城市里的库存买掉，城里人都买不起，农民能买得起吗？”王珏林指出，农民进城，确实增加一部分需求，但库存是现实问题，并且是阶段性问题。

过去十多年，房地产业的生产能力得到了极大的开发，而庞大的住房需求也支撑着房地产业的扩张。通过这么长时间的发展，供给和需求基本达到了平衡，我国住房户均达到一套的标准是一个很重要的衡量指标。

国务院发展研究中心市场经济研究所房地产室副主任刘卫民认为，在政府取消各种限制性措施，信贷政策、首付比例降低等政策都已经不能再刺激需求情况下，传统消费群体已经乏力，这就需要新的购买力来支持房地产发展，恰恰新型城镇化中农业转移人口就是这部分潜力所在。

根据中国指数研究院报告显示，未来五年新增住房总体需求超过85亿平方米，其中53亿平方米由商品住宅的形式供应。总需求中，新增城镇人口带来的住宅需求占39.2%。

中央经济工作会议第二次提深化住房制度改革，指明了改革的方向。“要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。”

李宇嘉认为，对于新增需求不能用老办法来刺激，单纯地用信贷政策、财政补贴这些需求侧的政策已经过时，要转向供给侧政策。从单纯的出售型住房制度，转为购租并举的住房制度，并且把公租房范围扩大到非户籍人口就是供给侧的改革。

“新建保障性住房要减少，全面打通商品房转保障房的通道。”就是路径之一。积极推进住房保障货币化改革，建立符合当地城市发展状况的住房保障体系。在住房保障货币化改革推进过程中，地方政府应注意保护住房保障群体的利益，研究确定收购商品房的价格决定机制，建立公开透明的补偿标准，因地制宜、循序渐进，逐步过渡到货币补偿为主。

王珏林指出，深化住房制度改革还是要建立一个健全的、法制的市场秩序，从住房保障来讲，要更规范、更透明。

如何取消过时的限制性措施

中央经济工作会议对于房地产的表述是近年来着墨最多的，其中重点提出“要取消过时的限制性措施。”这意味着以往为了抑制房地产过热、过快发展的措施将逐步取消。

从去年开始，此前限购的城市已经陆续取消限购，只有四个一线城市尚未取消。对此，李宇嘉认为：“一线城市不取消限购，是人口调整的需要，不是专门针对房地产行业，因此取消的可能性很小。”

目前加在房地产行业的限制性措施主要有限购（一线城市）、限贷（二套以上）、用途和户型限制三大类。诸如此类的限制，以后可以由城市根据自身实际决定是否取消限制。

此外，中央引导房地产企业降低房价，中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为，不可能由行政命令直接而为，必须通过税收等手段加以辅助。施正文透露，明年我国营改增将进入实施后期，届时建筑业、房地产业将被纳入，这使房地产销售能享受到营改增优惠。通过一系列财税手段，以四两拨千斤的方式，实现适当降低商品房价格的目标。

有观点认为，在国家大力提倡去库存的背景下，房地产税的推出可能要放缓，以防止房地产税征收引发大量房产的抛售。李宇嘉认为，房地产税的改革是一项长期改革任务，是改变地方土地财政依赖，建立长期稳定财政收入的必由之路。目前只是把房地产税纳入全国人大的立法计划，立法过程是很漫长的，因此短期内不会开征。

施正文表示，房地产税对房价的影响不会太大。首先这一税种要立法通过，可能还要两三年时间。即使通过，作为一种地方税，预计中央也会给与地方自主权，即是否征税的决定权，税率也会有一定自由裁量权。换言之，立法不等于全面征税，即使开征，预计也会像延迟退休一样，不会一次到位，而会以低税率在部分地区试探开征。因此，房地产税改革的正常推进，与中央经济工作会议精神并不相悖。