什么是土地增值税清算？
所谓土地增值税清算，是指纳税人依照税收法律、法规的规定，计算符合清算条件的房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并按照规定的程序和时限，向税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清税款的行为。
如发生以下情况，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：
一是全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。
二是整体转让未竣工的房地产开发项目。
三是直接转让土地使用权的项目。
四是纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情况有：
一是纳税人开发的房地产开发项目已竣工，且已转让的房地产建筑面积（含视同销售房地产）占项目全部可转让建筑面积在85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1年以上的。
二是取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
何为“竣工”？
除土地开发外，纳税人建造、开发的房地产开发项目，符合下列条件之一的称为“竣工”：
一是房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
二是房地产开发项目已开始投入使用。开发项目无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工（完工）备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续（包括入住手续），或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。
三是房地产开发项目已取得了初始产权证明。
清算截止日是哪天？
纳税人应以满足应清算条件之日起90日内或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内的任意一天，确认为清算收入和归集扣除项目金额的截止时间（简称清算截止日），并将清算截止日明确告知主管税务机关。
受托清算的中介机构应如何做？
（孙洁 刘涛）
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