绿地世纪城A区共计4771户，总面积约48万平方米，39栋楼74个单元，自2005年开始入住后，常住人口约两万余人。绿地世纪城A区业委会成立于2016年11月1日，由业主委员会成员、业委会专职人员、业委会专职志愿者、社团志愿者四部分组成。
业委会成立与发展过程
2016年成立业主委员会
从2014年发起业委会成立到2016年成立业委会，绿地世纪城A区走了2年多时间，期间，做了大量调查工作，广泛的征集业主和社区意见，最终顺利召开业主大会，成立了业委会。
2017年学习物业管理知识
业委会成立后，绿地世纪城A区积极学习，逐步摸清小区公共收益组成，并与物业公司签署了“公共收益”分成协议，成功设立业主委员会银行基本户和税务登记证，逐步回收公共收益，从2016年成立业委会至2019年年底，累计收回了公共收益317万余元。
2018年提出业委会预算制度
业委会为破解公共收益使用难的问题（需要开业主大会），积极研究，提前规划，编制了详细可行的预算项目，2018年业主大会通过后，按照预算项开展了一系列小区改造工程。
2019年业委会换届选举
2019年是小区业委会的换届年，绿地世纪城A区业委会积极宣传，精心策划，确保换届工作合法合规进行。励志组建高效团队，学习物业管理。
业委会宣传工作
绿地世纪城A区业委会主要通过以下四种方法进行宣传：
1、微信群、QQ群：
在业委会筹备组阶段，独立注册账号，然后积极组建微信业主群、各楼微信群以及QQ大群，掌控宣传渠道。
2、电梯广告位、户外电子屏、常规公示栏：
小区电梯广告位有专属公益版面，可用于业委会及物业管理知识宣传。通过户外电子屏，可播放文明、正向的视频；凡事多公示，多张贴，满足公众知情权需求。
3、微信公众号：
注册独立微信公众号，设计具有明显标识性的Logo，以官方渠道宣传业委会工作。
4、邻居们口口相传：
积极维护和打造业委会的业主粉丝，宣传业委会工作成绩，积极引导业主参与社区治理，发掘更多社区“能人”、“热心人”。
取得的成绩
在业委会与住户共同努力下，绿地世纪城A区取得了许多傲人成绩。
2019年被评为首届高新区“先进业主委员会”荣誉称号、垃圾分类试点小区，并承担起了绿地社区10个小区人民调解委员会的责任（西北首例人民调解委员会进社区）。高新区交通和住房建设局依法批准以绿地世纪城A区业委会为牵头单位筹备“高新区业委会协会”。
业委会主任黄胜利更是荣登首届高新区“好人榜”，被评为了西安市文明市民候选人，并获得“央视专题报道”。
绿地世纪城A区业委会将几年来的工作梳理总结，并将标准化运作经验向同行分享，三年来累积接待西安市业委会同行学习50余次，华商传媒、省市电视台等官方媒体正面报道5次，在高新区树立起了业主委员会运营的典范。
绿地世纪城A区业委会利用公共收益对小区公共设施设备进行升级改造，使得小区面貌发生了翻天覆地的变化；同时加强社区文化建设，打造二级组织志愿者团队、社区营造团队。
改造升级、雨棚修缮和游乐场改造、乒乓球活动中心、无障碍通道修复、园区石桌石凳添置、电梯监控、监控画面、监控室、园区垃圾分类、园区护栏维修、业委会年度总结、业委会档案管理
首次召开业主大会会议的条件
绿地世纪城A区业委会主任黄胜利介绍，首次召开业主大会的条件：
1、物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上。
2、首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。
满足条件以上条件之一，开发商当在15日内书面告知街道办、社区、管委会，报送筹备首次业主大会会议所需资料；若开发商未及时履行义务，已售物业业主人数5%以上联名可以书面告知；街道办、社区或者管委会应当自收到书面告知之日起30日内，组织成立业主大会。
所需资料：
业主名册（姓名、联系方式、房号、面积）；物业管理区域划分证明；房屋及建筑面积清册；建筑规划总平面图；共用设施设备交付使用备案证明；物业服务用房配置资料；成立业主大会必需的其他资料。
业主大会筹备组人员组成：
街道办工作人员一名（任筹备组组长），建设单位代表一名，业主代表4-6名组成。街道办提供指导律师，街道办应当书面通知建设单位参加筹备工作。
筹备组组长由街道办或者社区主任担任。
街道办应当制定业主代表推选办法，明确任职条件/名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。
筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起，七日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。
筹备组成员要求：业主代表必须是房产证户主本人，及时缴纳物业服务费，本人、配偶及其直系亲属未在本物业管路区域建设单位任职。
业主大会筹备组人员履行职责：
确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；拟定《业主管理规约》、《业主大会议事规则》；确认户数及建筑总面积；拟定《业主委员会选举办法》；提出业主委员会组成人员候选人名单；承担召开首次业主大会会议的其他准备工作；印制三大文件及选票；
在首次业主大会（预案）会议召开的15日前，在物业管理区域内公示第一项至第五项规定的事项（张贴大门出入口及各个单元门，并拍照留存）。
筹备组应在选举产生之日起60日内，组织召开首次业主大会会议。
在业委会选举产生之日起七日内，向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。
业主大会具体流程：起草议题（提前3-4个月起草同时征集）；提前15天公示业主大会启动时间及时间节点；招募热心志愿者并培训；业主大会启动；悬挂横幅、业主群内滚动宣传；安排投票点位置，投票时间及投票点值班人员（准备意见本已备业主意见、建议的收集）；内部群每日发布投票情况（软件统计）；最后阶段，安排志愿者守楼及上门扫楼，发放选票并填票；业主大会唱票阶段（街道办、社区监督）；业主大会结果公示七日，并报送各上级主管单位（街道办住房保障科、高新区交通和住房建设局、绿地世纪城社区）。
绿地A区业委会规范化运作：
制度及文化建设
1、公示制度：多公示，无坏处
凡涉及小区重大事项、业主权益、大修资金使用、公共收益收支均发布公告文件，公示于小区各出入口或业主微信群及电梯内宣传栏，公示期7日。
2、宣传工作：有时候舆论决定形
主动搭建各类社群，如业主QQ群、业主微信群、公众号等，及时发布业委会动态，便于业主时时掌握业委会工作进展及小区动态，做到工作有痕迹。
3、物业沟通：化对手为助
工作中和谐，相互尊重，每月一次与物业沟通协调会，重大事项以工作联系函形式签收落实，原则以一事一函一落实解决。
4、集体议事：参与即透明
小区重点工程或有较大决策，邀请业主代表参与招标、开标，以此提高业主对小区事务的参与度。
5、预算制：预则立，不预则废
业主委员会应提前筹划，精心准备，对下年度使用费用的议题进行预算，编制预算及实施方案，交由业主大会审议，通过法定表决票后落实实施。做到事前公示，事中记录，事后存档。
6、档案管理：工作留痕迹
及时记录业委会发生的工作，特别是公示的材料、维修全过程、业主接待等环节。
①工程维修档案；②日常接待档案；③固定资产档案；
7、公文管理：规范公文
增加公文的规范性，编制《日常公文管理办法》，避免歧义和错误。
8、财务制度：财务透明
设立业委会专用指定账目，及时记录业委会收回来的公共收益以及各种支出情况。并聘请专业的第三方审计机构进行半年一次的审计工作。
9、五星志愿者团队：五星志愿者
五星志愿者，即二级社团组织，业委会参与共建，编制《五星志愿者团队考核办法》，原则是用时间换扶持经费。
10、社区营造：打造社区文化
设立专职委员组织各类社区活动，促进邻里交流和互动。
11、团队建设：打造团队文化
工作之余不定期组织团建活动，增进了解建立信任。
12、规划与落实：制定长远规划和年度计划
业委会成立后应拟定工作规划和计划，按月分解任务，坚决推进。避免东一榔头、西一棒锤。
绿地A区业委会规范化运作：
社区文化建设、文艺汇演、春节联谊晚会、志愿者巡逻队、慰问演出、社区营造（1-6期）
如何与业主、物业、政府处理关系
黄胜利就这一问题，从以下三个方面进行了讲解：
业委会与业主的沟通：
① 解释业委会的工作范围：业委会是业主大会的执行机构，所以与业主一定积极沟通，不要正面冲突，不要违规越权办事。熟悉各类民事纠纷的受理部门，如派出所、民政局、住建局等。
② 尽量避免在社群上办公：在网络上提前约定业委会处理事务的机制，尽量避免在社群中向单独个体解释问题，尽量避免业委会成员以委员身份在社群中参与问题讨论，建议业主尽量采用书面形式向业委会办公室反映具体问题。
③ 业委会工作多宣传：利用QQ群、业主群、公众号及时发布业委会动态，便于业主时时掌握业委会工作进展及小区动态；积极总结文字性材料，群众接待时可重复使用，减少口头解释次数。
④ 做好问题记录与跟踪：业委会应设置专门来访、来电登记本，并设置台帐。对业主反映的问题及时记录，以便问题跟踪和解决。
业委会与物业公司的沟通：
① 制定物业联席协调会议制度，每月以会议形式沟通问题，下次会议应对上月问题办理情况进行核对。
② 仗能打赢了再打，打不赢的话就再谋划，重大事项与物业先沟通，达成一致，以工作联系函形式签收落实，原则一事一函一落实。
③ 尽量不要发起物业更换程序，建议采用循序渐进的方式提高物业服务质量。
④ 相互理解、换位思考，如在大修基金使用问题上，如确实属于大修基金使用范围，应积极协助物业公司工作，如宣传、签字等。
业委会与政府（社区、街道办、管委会等）的沟通
① 及时、主动向社区、街道办、管委会汇报工作，比如重大节日的社区活动、年度业委会工作总结或报告等。
② 理性沟通，正确使用工作联系函，确保规范提交诉求，避免采取录音、录像、吵闹等不理性行为。
③ 积极与相关上级主管部门沟通，设置外联专员按月拜访，相互了解社区形势和动态，借势开展工作。
业委会存在的共性问题
最后，黄胜利还总结了业委会存在的共性问题，希望各小区业委会能够共同讨论，一起解决。
1、缺乏物业服务标准，业委会实施物业服务水平监督难度大。
2、业委会委员大多兼职，缺乏专业的人才队伍，如工程、绿化、宣传、房屋养护等。
3、市场上可购买的专业服务少，业委会工作初期没有好的顶层设计，造成很多业委会中途因各种原因停摆，内乱。
4、业主参与度表现为线上热、线下冷的局面，提意见的多，付出实际的少。
5、物业公司配合情况参差不齐，各家业委会遇到的情况和问题都不同。
6、业委会换届和队伍延续难，业主搭便车心理普遍，造成业委会可能“后继无人”。
业委会主任黄胜利表示，他需要为业主争取最大利益。对于这些收益按照小区业主大会《议事规则》的规定，这些收益将在公示后直接进入小区大修资金账户。作为衔接小区物业与业主之间的桥梁，业主对业委会的要求其实很简单，就是能解决问题，让环境变好，唯有让小区业主感受到这两点变化，才能不辜负投票业主的期望。
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