江苏启东市政工程三级资质代办(启东建筑集团有限公司资质)

海上威尼斯是恒大填海造出来“海市蜃楼”，连同香港元朗一三级宗地块，被抵押给橡树资建筑本，获得十亿美元贷款。恒大违约后，无论由谁接管，这两个地块都面临相似的复工困难以及生态环保隐患。

来源：恒大元朗和生围项目规划书

启东恒大路荒废的会展中心 来源：36氪作者摄

空荡荡的海上威尼斯售楼处 来源：36氪作者摄

拍摄于2006年5月

拍摄于2021年5月 来源：Google earth

经代办过600名工人通宵达旦，整个填海围垦工程不到10个月就做完了。而据《环球企业家》在2008年发布的报道，一份启东海洋局文件显示，为了规避审批权限的限制，当地政府先将包括恒大集团在内的几个大块填海项目打包成区域用海规划，获得审批。

此后恒大再将8968亩用海分割成13块少于50公顷的海域分别立项，绕开国家海洋局的审批程序，从江苏省海洋与渔业局拿到了13个海域证。当时恒大筹划香港上市，为这13个项目公司合并估值是340亿元，是当时拟上市公司估值的1/3。

当初海上威尼斯的估值，显然没有考虑到生态破坏产生的修复成本。36氪未来地产作者得到一份2022年1月发布的学术期刊论文，作者来自江资质苏省农业农村厅的下属单位江苏省海洋水产研究院，名为《启东长江口围填海工程对大型底栖动物的影响》。

论文并未具名指出围填海工程，但是数据、地理位置指向恒大海上威尼斯项目，文章指出，启东长江口围填海工程始于2006年，圈围面积763.13平方百米，2011年于围有限公司滩堤坝外侧2000米处修建闭合围堤，用海面积47平方百米，建成超大型综合旅游度假居住区，围填工程位于启东市寅阳镇兴垦区外侧东南部沿海。

论文指出，该区域为粉沙淤泥质海岸，北临黄海、南面长江，海域为浅滩、深槽相间，营养物质丰富，是很多鱼类洄游、索饵的重要通道，也是很多贝类、藻类的重要养殖基地。但调查发现，「围填海后大型底栖动物呈现小型化、单一化趋势，数量和多样性指数有所下降，总体底栖生态状况受损明显。」

2018年起，国家海洋局将实施最严格的围填海管控，原则上不再审批一般性填海项目，同时对历史遗留问题进行督查、整改、修复，以强化海域管理和海岸线保护。

利用几乎同样手法未批先建、化整为零进行开发的，还有海南的恒大海花岛。2022年2月，海花岛2号岛2-14-1块地建设的39栋楼，因项目违法取得的规划许可证已被撤销，海南当地主管部门责令相关开发商限期10日内拆除。违建易拆，因填海造岛而被永久破坏的大面积珊瑚礁和白蝶贝却难以恢复。

江苏省也启动了沿海海洋生态保护修复工作，日前江苏省自然资源厅发布一则消息，省内两项目成功入围2022年中央江苏财政支持海洋生态保护修复项目，每个项目将获中央财政3亿元支持，其中之一是位于启东市沿海中部区域海洋生态保护修复项目。

36氪未来地产作者联系到修复项目的招标代理方江苏腾啸建设工程有限公司，相关负责人表示，项目已经招到相关企业，目前修复工作已经三级启动，但未明确是否包含海上威尼斯项目。

关于海上威尼斯对周边海洋生态产生的破坏以及是否需要进行修复工作，恒大集团方面未予置评。

05.「困境投资」的困境

橡树资本对恒大两个集团项目的押注极为冒险。但海外投资者对中国房地产开发商进行「困境投资」的抄底意愿仍在提升。

彭博发布的2022年2月中资美元债月度报告，标题为《中国房地集团产行业并购凸显价值》。文章提出，对账面价值的小幅折让的保守估计将带来较高的回收水平。以中国恒大为例，该地产商最新的权益/资产比率在21%左右。假设杠杆率是准确的话，只要资产出售价格较账面价值的折让幅度低于20%，那么债券持有人将能得到全数回收。

过去半年在中资房企美元债大幅下跌之际，高江苏盛、贝莱德等海外资管机构表示加大配置力度，把握该领域的特殊投资回报机会。美元债的流动性远比橡树资本出借给恒大的抵押贷款要高得多，但也存在「致命伤」。

2021年10月15日，央行金融市场司司长邹澜回应地产美元债价格大跌事件时有限公司称，这是市场在违约事件出现后的自然反应，历史上也有很多案例……将敦促发债企业及其股东严格遵守市场纪律和规则，按照市场化、法制化原则，妥善处理好启东自身的债务问题，积极履行法律承担义务。 代办

事实上，受制于外汇管理局规市政工程定，国内公司利用境外主体发行的美元债券，只与境外主体及其母公司产生直接债务关系，无法直接参与境内房地产项目公司的资产处置，这导致美元债相对国内的银行贷款、信托资金、供应商票据等处于劣后级，海外债权人无权得到优先偿付。

麦格理资本大中华区首席经济学家胡伟俊对36氪未来地产作者表示，在房地产企业的债务重组链条上，有海内外信用债投资者、上下游供应商、银行、信托公司、理财投资者和购房者，保兑付最重要的是购房者和农民工。对于恒大集团和各地项目公司，一直坚持贯彻的是「保交楼」，第一位是购房者。

「投美元债是市场行为，如果全赔了，这也是投资者应该明白的一个风险。」黄志辉此前也表示，「这跟市民买一套恒大房子完全不一样。」

与橡树资本介入实体房地产项目不同，一些国内的私募基金已经从二级市场的房地产不良资产投资中收益颇丰。私募回报率统计纪录显示，2021年，国恩资本、福慧具力和久盈资产三家私募机构的高收益策略基金分别获得了31资质9%、104%和96%的高额回报，它们的多头头寸都包括房地产开发商发行的不良债务。

其中福慧具力管理着8000万美元的资产，去年3月，该公司的交易员以低于15美分的价格购买了一些困境地产商的美元票据，后来随着市场情绪的改善，这些债券被出售时，年化收益率高达300%以上。

36氪未来地产作者也采访了以上三家私募资产管理公司的投资人，其中一位不市政工程愿具名的基金经理表示，「今年还会有类似的投资计划，不过已违启东约债券暂时不在考虑范围内。」

对于参与债务重组的国有不良资产管理公司而言，获得投资回报并不是终极目标。信达资产首席不良资产研究员王洋撰文表示，中国不良资产市场的重心从处置不良贷款，转向问题企业和问题机构风险化解，资产管理公司从不良资产批发商，转向以专业能力协调各类主体促进风险化解的综合服务商。

信达资产一位副总裁是恒大集团风险化解委员会的成员。自2021年12月以来，包括与橡树资建筑本产生债务纠纷的香港及江苏项目在内，所有地方及集团资产的处置权，都统一由风险化解委员会拍板决策。在七人制的风险化解委员会中，仅有两位恒大高管。

另有接近恒大决策层的人士透露，海外债权人主要由副主席夏海钧协调对接，但他不是风险化解委员会的成员。此前，恒大内部一辆同时悬挂内地蓝色车牌及「FV」开头中港黄色车牌的奔驰迈巴赫，专供夏本人乘坐，奔波于港深两地。

此外，36氪未来地产独家获悉，日前一家对恒大风险敞口超百亿的股份制银行的高管，向投资者释放了一个重要信息：化解风险，恒大首先要建立正常的决策机制，有关部门介入后，他们的集团层面还在进行改组。