冰川思想库研究员 | 关不羽

近日，万科集团董事会主席郁宏观亮在公司年会的发西华言传出，备受瞩目。在这份1月9日的内部发言稿里，郁亮把2022年定位为万科“破釜沉舟、背水一战”的一年，“如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。财务分析”更宣布中国房地产进入了“黑铁时代”。

此言一出，引发热议。

何为“黑铁时代”

“黑铁时代”源于古希腊神话，是继黄金时代、白银时代、青铜时代、英雄时代的“第五时代”，是带华府有“末世”色彩的悲观。郁亮不是第一次用这个典故，2014年，郁亮就曾撰文《楼市进入白银时代》，而这次跳过了青铜时代、英雄时代直达黑铁时代，沉重的危机感跃然纸上。

“黑铁时代”的悲观判断，让人想起2018年郁亮高喊“活下去”的场景，当时也引发业内外的热议。2019年万科蝉联房企“拿地冠军”后，这句“活下去”引来了一些非议。

图/视觉中国

那么，这次“黑铁时代”后，万科会不会重复当年的“口嫌体直”？答案是否定的，2022年的万科不会成为“拿地冠军”，而是如郁亮所说的加速出清缩表，2021年万科的经营表现已然如此。

2021年，万科在“北、上、广、深”四大城市一线寸土未入，20年来的头一回。这已经充分体现了万科的收缩决心。

万科的财报也显示了出清缩表的迹象。2021年前三季度，万科营收同比增12.42%，归母净利却同比下滑16.0%。同期，公司毛利率为22.10%，同比下降7.8%，净利率为9.06%，同比下降3.4%。历年年报数据显示，自2004年以来，万科的净利率从未低于10%。

利润率同比下降，销售额也不乐观。万科2021年累计实现合同销售额6277.8亿元，同比下降10.85%。这是近六年来，万科年度销售增速首次华府由正转负。

2021年，万科收缩。不管这是主动的战略选择，还是形势所迫，抑或兼而有之，2022年的万科已经不是2018年的万科。

不只是万科，“黑铁时代”是中国房企共同面对的。

2021年中国房企的日子都不好过，2022年也不乐观。1月31日，国际评级机构穆迪发布的报告称，2021年全国合约销售额同比仅增长万科5.3%，低于2020年的10.8%与2019年的10.3%。穆迪还预测，由于房地产融资渠道受限以及购房者信心趋弱，预计2022年全国合约销售额将同比下降5%-10%。

其实，无需数据，也能直观地感受到2021的寒意逼人，暴雷的暴雷、违约的违约，恒大危机更是中国房地产行业里程碑式的事件。

郁亮的行业危机感无比真实。

真正危机在于资产缩水

那么，郁亮到底在担心什么？

作为中国房地产行业的“最资深头部”，万科还是比很多“老对手”要稳。上半年报显示净负债率仅20.7%，远离“三条红线”的死亡区间。就算2022年的日子不太好过，也不至于到了“背水一战”的山穷水尽吧？

中国房地产企业这两年过得心惊胆战，要担心的因素很多。首当其冲的莫过于强调控的政策因素，但这应该不是“黑铁时代”悲观判断的直接原因。

去年下半年以来，政策口已经出现了松动的迹象。再加上对“稳”字当头的经济政策大背景，2022年房地产调控政策继续加码的可能性并不大，不至于让万科陷入“背水一战”的绝境。

郁亮担心的另有其事，那就是土地资产估值的基本面。虽未明言，却有迹可循。

恒大近期又传出消息。2月6日，在2022年保交楼新年开工动员会上，许家印明确表示“任何时候都不能贱卖公司资产，不能依靠贱卖资产去偿还债务！”

许家印此番表态，看似强硬，实则无奈。不是不想卖，而是卖不动了。

图/微博

2021年西华9月恒大暴雷之前，就曾试图出售资产。8月10日，恒大发公告称，正在接触潜在第三方投资者，可能会出售部分旗下资产。在公告前一天，有消息称有大型国有企业会“驰援”恒大。后来证实恒大接触的“接盘”名单中，万科赫然在列。只是双方没有谈拢，遂作罢。

由此可见，恒大不是不想卖，而是卖不动。当年王健林靠卖资产脱困，许家印却不行，恒大手上的大量土地资产估值缩水了，要卖就得贱卖，贱卖无济于事。

尽管长期的政策干预已经让市场价格信息失真、失灵，但是从具体的调控政策中依然可以清晰地看出“变盘”的信号。

2021年，全国26城推出了各种形式的房价限跌措施。其中主要是弱二线及以下的三四线城市，而这正是恒大等大型房企在2018年前后大举扩张拿地中重仓的资产。地方政府作为土地资源唯一的供给方，房价调控从限涨转为限跌，资产估值的情况可想而知。

终端销售市场也有明确的信号，2021年全年交易量前高后低，下半年交易量“跳水”。初步统计，2021年1-11月，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3315万平方米，同比增长8.0%，其中7-11月同比下降超20%。

再从宏观经济背景的角度分析，第四季度的房产交易量同比大幅下降，与GDP增速的大幅回落同步。这意味着本轮的房产估空，已经不是调控压力下的技财务分析术性回调，而是基本面发生了改变。

这是中国房地产行业二十年未遇的新局面。

对恒大而言，面临的不是流动性危机，而是资产价值缩水的危机。其危机处置的举步维艰，为整个行业敲响了警钟。底层资产的变盘，无疑改变了整个行业的逻辑。

留给企业的选择不多了

过去，中国房地产行业是典型的“资产规模为王”，进也资产、退也资产。

2018年喊着“活下去”大举拿地的万科，遵循的也是这套逻辑。高速发展靠做大资产包，应对流动性风险，也靠做大资产包。只不过万科喊出了“活下去”，恒大、碧桂园没有喊罢了。为“活下去”大举拿地，不是阴谋论，也不是“口嫌体直”的矫情，而是中国房地产曾经的标准模式。

这套模式是以资产长期估值上涨为基础，如今这一根基动摇，一个时代也就结束了。所以，这次郁亮高喊“黑铁时代”，其危机感更甚于“活下去”。

恒大暴雷，固然有多元化失败、扩张过度的战术原因，但根本原因还是出在了资产层面的战略根基不稳。

万科当然不是恒大，没有在失败的多元化和规模扩张上失血过多，但这并不意味着就可以高枕无忧。2018年、2019年万科在拿地大赛中胜出，却也留下了不少的“历史包袱”。万科同样面临着消化这些风险资产的考验，形势并不乐观。

今年1月份，返乡购房潮没有如期而至，房地产销售量大减近半，万科也没有逃过这次退潮。其中有疫情因素影响，却也显示出人口迁出为主地区的房地产市场后劲不足。

中国房地产市场正在加速分化，这一分化趋势让中国房企的经营选择大大减少。

分化的结果是，一线城市的地越来越拿不动了，三四线的地不敢拿。

中国一线城市进入了城市更新期，加之地方财政的长远考虑，核心区的优质土地资源供应量下降、价格高昂。“偏远差”地块虽然有长期增值的潜力，但是承受融资压力的房企无心也无力“长远”。这就是2021年万科在一线城市零拿地的原因。

一线拿不动，不被看好的三四线又不想拿，剩下的选择就是“中庸”的二线。据《证券日报》分析报道，按照国家统计局的城市级别划分，万科2021年获取的土地中，至少有37%的土地来自二线城市，权益地价占比更是超过一半。万科“二线化”，这是万科没有选择的选择。

没有选择，将是房地产“黑铁时代”的特征。万科尚有转战“二线”的腾挪空间，很多资金压力更大、资产结构更糟的房企恐怕连这样的余裕也没有。

开年暴雷的雪松控股，在2021年的广州旧改项目中铩羽而归，旧改的政策规范收紧，成了压垮雪松的最后一根稻草。在广州深耕多年宏观的世界五百强、号称“广州第一民企”，在政策环境和市场环境的双重压力下如此不堪一击，遑论其他？

图/微博

这也意味着相对被看好的一线城市更新旧改项目，也难以高估。2021年12月17日晚间，万科宣布子公司上海万科出资20亿元，参与设立募集规模达100.02亿元的上海城市更新引导基金，投资领域聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。从大举拿地转为部分参与旧改，万科的步调无疑是谨慎的。

2022年黑铁时代元年，中国房地产行业的前景晦暗不明。