关于提前解约尚未摊销完的装修费用扣除等3个问题

问题一：我公司是北京的一家企业，承租的店铺在租赁期满前提前解约。装修店铺发生的装修费用记入了长期待摊费用，并按照合同约定的租赁期限摊销。请问提前解约尚未摊销完的装修费用能否一次性在企业所得税税前扣除？

解析:《企业所得税法》（主席令第六十三号，主席令第二十三号于2018 年12 月29 修订）第十三条规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；（二）租入固定资产

的改建支出；（三）固定资产的大修理支出；（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。

国家税务总局北京市税务局2019 年12 月发布的《企业所得税实务操作政策指引（第一期）》第一大类第（三）项第3 个问题“企业租借的店铺发生装修费用，并将装修费用记入长期待摊费用（租入固定资产改良支出）科目，并按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。

之后由于经营战略调整，部分店铺准备关闭，然而被关闭的店铺账上还存在剩余的待摊余值。在该情形下，企业应如何处理未摊销的费用？（1）一次性全部摊销剩余费用？（2）继续按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销？（3）视同资产损失进行税务处理？”

解答中明确，企业尚未摊销的装修费用与以后各期的收入无关，因此不需继续按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。考虑到《国家税务总局关于发布<企业资产损失所得税税前扣除管理办法>的公告》（国家税务总局公告2011 年第25 号）未明确尚未摊销的装修费属于资产损失,因此该部分支出可以一次性税前扣除，不按资产损失进行税务处理。综上，你公司经营租入的店铺提前解约未摊销完的装修费，可以一次性在企业所得税税前扣除。

问题二：用房地产投资入股可能会涉及哪些税？比如，A公司以其持有的一栋评估作价6000万元的房地产，投资入股B公司，完成投资交易后，A公司就其投资行为按“产权转移书据”税目申报缴纳印花税3万元。税务机关在审核时发现，A公司并未申报缴纳增值税。笔者发现，实践中如此“大意”的企业并不在少数。那么，企业以房地产对外投资入股，究竟涉及哪些税收呢？

解析：一般来说，企业以其持有的房地产对外投资入股，投资方主要涉及的税种包括增值税、土地增值税、企业所得税和印花税四种。

一是增值税。营改增后，相关税法对以房地产投资入股，共同承担企业经营风险的行为，并未作出特别规定。（财税〔2016〕36号）第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。同时，第十一条规定，有偿指取得货币、货物或者其他经济利益。投资企业以房地产投资入股获得被投资企业的股权行为，属于有偿取得“其他经济利益”，应当按销售不动产行为征收增值税。另外，城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加等随增值税而征收的附加税费也需一并申报缴纳。

二是土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）的规定，一般情况下，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。同时规定，当房地产转移的任意一方是具有房地产开发资质的房地产开发企业时，以房地产作价投资入股，需在投资入股环节按规定缴纳土地增值税。

三是企业所得税。《（国税发〔2009〕31号）规定，企业将开发产品用于对外投资等行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。同时，《财政部、国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）规定，企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

四是印花税。《公司法》第二十八条规定，股东以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。《国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，按产权转移书据征收印花税。因此，以房地产投资入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资方要按万分之五的税率缴纳印花税。

被投资方也涉及四个税种：企业以其持有的房地产对外投资入股，被投资方涉及的税种主要包括契税、印花税、房产税和城镇土地使用税。

问题三：某公司由于误操作，申报印花税时误将900万的金额输成了9000万元，多缴的印花税可否抵退？

解析：多缴的印花税可否抵退，需要根据具体的缴纳方式确定。凡自行购买印花税票并贴花划销的，根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》（财税字〔1988〕第255号）第二十四条规定，凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。采用其它缴税方式的，确系因计算错误等原因多缴税款的，可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条的相关规定，自结算缴纳税款之日起三年内，申请抵缴或退税。

如果企业采用申报缴税方式，不适用第二十四条规定，因此企业由于计算错误多缴的印花税可以申请抵缴或退税。

补充：合同签订并已缴纳印花税，但合同中途终止，能否退印花税？

解析：《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第七条规定：“应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。”

《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》(（1988）国税地字第25号)文件规定：“依照印花税暂行条例规定，合同签订时即应贴花，履行完税手续。因此，不论合同是否兑现或能否按期兑现，都一律按照规定贴花。”

后附：印花税税率表

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