已梳理20-30个项目洽谈股权转移，公司暂缓拿地
正荣地产2021年的年报数据显示，2021年全年合约销售1456亿元，合约销售面积880万平方米，合约销售均价16545元/平方米。收益370亿元，同比增长2.4%；净利润11.96亿元，同比减少66.4%；毛利53.82亿元，同比减少22%；毛利率14.5%，同比下降4.6个百分点，年内净利润11.96亿元，同比减少66.4%；母公司拥有人应占净利润为8.09亿元，同比减少69.5%；核心纯利22.84亿元，同比减少30.9%。
在借贷方面，公司总借贷741.39亿元，同比增加10.2%；剔除合约负债后的资产负债率为74.9%，同比减少1.7个百分点；现金短债比1.14，净负债率85%。
债务结构方面，正荣地产的银行借款370.54亿元，非银借款109.05亿元，公司债44.39亿元，优先票据217.4亿元。公司一年内到期的债务为344.3亿元，其中有61.8亿元债务展期至2023年，“其他短期债务均在友好协商中”。境外债方面，有11.8亿美元等值票据及证券延至2023年，大幅缓解短期流动性压力。正荣地产表示，境内债资产支持证券展期获通过，正积极与金融机构友好协商，无实质性违约。
黄仙枝表示，公司在化解流动性方面的举措包括，境内外债务展期获得通过，回款在途资金约120亿元，盘活资产提前退出合作项目，保存现金暂缓拿地。成立专项攻坚小组，着力推进长龄库存，现房和车位商铺去化。减少营销渠道依赖，以现金回款为核心，重点提高回款率。确保项目正常开发建设，减少对公司全局的资金占用，逐步释放受限资金。在加快资产盘活方面，合作项目中梳理了20-30个项目，与合作方洽谈股权转移，争取未来数月逐步落实。盘活项目受限资金，加快资金回笼，降低整体负债规模。
在土地储备方面，截至2021年末，正荣地产土地储备2595万平方米，项目215个，可售货值1300亿元，总货值4300亿元，其中一二线占比82%，成本5587元/平方米。2021年新增项目29个，新增土地储备430万平方米，权益地价202.4亿元，平均地价9083元/平方米。
对于2022年的拿地安排，正荣地产管理层在业绩会上表示，公司会阶段性地暂缓拿地，要降费控成本，解决当前流动性问题。
今年不设任何销售目标，考虑出售一些资产回笼资金
黄仙枝称，“2021年下半年开始由于一些开发商出现了风险，导致购房者信心受挫，持观望态度，一季度的整个销售较为平淡，我们对于未来房地产行业持有谨慎态度，未来仍面临着控负债降杠杆的局面，面临资本市场重塑信心的难点。目前政策已经见底，后期会慢慢回暖，信贷环境比较宽松，相信在政策适当的调整下，保持房地产市场整体合理发展。另外，考虑到今年房地产行业变化比较大，市场充满不明朗因素，加上公司处在特别时期，也在考虑出售一些项目资产，公司不设立任何具体销售目标，也会促销售回笼资金尽快降杠杆。”
正荣地产管理层在业绩会上表示，过往房地产凭借高杠杆高周转的快速扩张模式已经基本宣告结束，未来的核心要靠企业经营和流动性来保持公司的整体运营。近段时间，中央各部委密集发声，后面随着政策转向，接下来受限资金部分预计在3-6个月的时间会有所好转。
正荣地产管理层认为，行业整体的毛利率在下行，房地产的黄金时代已经过去，土地增值的空间很少，地产行业最差的时间也差不多已经到底了。公司毛利率已经处于比较低的水平，今年也做了比较大的拨备，希望通过增加快速销售，成本控制继续改善公司情况。
对于公司目前的情况，黄仙枝称，目前公司企稳向好，债务合理协商展期，稳定有序生产经营，优化现金流，盘活资产，推进项目回笼，希望恢复企业自身造血功能，正荣地产不躺平。
截至3月31日收盘，正荣地产报0.61港元/股，跌幅3.17%。
校对：张亮亮
