审计案例——物业公司车位管理审计，管控不严的话问题太多
老冒，并不是土老冒，也不是傻老冒，而是真的姓冒。
老冒是一个项目的物业管理处主任（一个小区物业负责人），在那小区干了十多年了，那小区从建成开始，物业管理就由他负责。
游离于内控体系之外
我们虽然经常对物业公司进行审计，但从来没有审计过老冒负责的小区，他负责的那小区游离在物业集团的管辖之外。
原因是：那小区是一老项目，也是早期合作项目，交房后单独成立了一家物业公司，物业方面的各类管理没有纳入物业集团，老冒又是老板家的亲戚。
老项目，物业费低，又没利润，小区位置又偏僻（审计时不能说偏僻了，已经是标准市区，之所以说偏，是因为那小区与集团其他项目离的远，孤零零地在城市西北角），在管理上就这么一直独立了下来。
财务工作也是由地产集团某会计兼职的，早些时候，都是老冒直接向老板（老板娘）汇报工作。
要不是接到举报，我们甚至不知道集团名下还有这个物业项目。
举报信息和审计方案
举报信息：老冒把小区绿化改造成停车位出租，自己收取租金。
我也隐约知道，这不是简单的举报，而是董事长夫人要求的，董事长是老板和老板娘的大儿子。
物业集团名义上的总经理，就是老板儿媳妇。
既然收到了举报信息，自然要查。
无论任何审计，都要有一个审计方案，虽然不一定都是标准模板。
简单说下审计方案吧，后面就不介绍审计细节了。
（1）安排两人参与审计；计划10天出具报告；
（2）先从会计那儿获取一年的车位管理费收取明细；主要是租金明细、临时办卡、临时车收费总数；从案场获取费用收取的各类台账（小区物业自用的）；
（3）查验现场车位数量，分析绿化改造车位数量；
（4）车位系统办卡数（录入车牌号后可正常出入）；
（5）从车位系统调取3个月出入记录和计费记录；
（6）分析车位数量问题；分析办卡问题，分析临停收费问题。
审前沟通
像这种小审计，一般情况下是不需要开审前会议的，提前沟通下就好。
需要说明：为什么审计他们？需要什么样的配合之类的？
当然不能说是因为有人举报才去审计他们的，一来容易让人有戒心，二来被审计单位易出现过激反应。
给老冒打电话，接通之后，中老年男人的声音，没有职场人那种认真谨慎的语声，带有豪爽和上位者的味道儿。
“喂！哪位？”
“冒经理，您好，我是集团审计监察部XX，根据审计计划，我们这个月对物业公司车位管理情况进行审计，咱们小区也在审计范围内。”
“啥？”老冒从没有接触过审计，一听到审计人员要来查他，估计有点蒙圈。
我又重复了一遍。
“主要审什么？”他问了下。
然后我就解释了审计范围，以及需要他们提供哪些资料和配合。
“我们小区不属于你们物业公司啊？不应该审计到我们啊？”他开始敷衍。
“冒经理，是这样的！因为之前物业公司车位管理出过问题，我们不得不将审计范围扩大”我解释着。
“啊？你们弄错了吧？等我先向姚总汇报下再说吧！”姚总是老板娘，从他话中可以知道老冒的关系属于“外戚”范围。
然后，也不再听我的解释，只说等姚总同意后，才会配合我们审计。
等待
第二天，再次与老冒打电话，他说正在请示姚总。第三天，仍旧如此！
不得已，我们请示了董事长，也就是老板的儿子。
然后得到肯定回答：“好好查！”。
那小区只有两栋高层，剩下的全是多层，地下车库也只有上百个车位，其余的全在地上。
因为建设这个小区时，车辆极少，规划的车位严重不足。
本来约好的9点见面，硬生生地等到了10点，老冒才慢悠悠地回来。
一回来就说：“刚请示了姚总，姚总同意配合审计。”然后他又说了一堆和姚总交往之事，虽然与审计事项无关，但能感觉到他是在炫耀：“他与老板娘的关系不一般。”
不过，对于我们审计人员来说，他那一套没有一点儿用。
该怎么审还得怎么审。
审计过程
长期没有人监管，哪怕是老板再信任的人，也会出现问题。
车位问题按照审计方案走，期间，老冒一直跟着我们，说是配合也好，说是想方设法糊弄我们也罢。
如果不是审计老手，肯定会被老冒那煽情的表演给糊弄，尤其是不停地安排人买水送茶的，还热情邀请审计人员出去吃饭。
不过，我们也不会去。
两天时间，算是把所有现场的东西都摸查了一遍。
期间，老冒除了糊弄式的解释外，就是一遍遍地诉苦，不到半天我们就听腻了，明明小区管理得乱糟糟的，还一直夸自己多辛苦，自己下边人多辛苦。
还一直标榜自己和派出所、和社区关系打得怎么好等等。
一问物业费收费率83%不到。
这和物业集团下所有的小区相比，离倒数第二都还差好远。
更别说能看到见的小区环境和秩序了，垃圾到处是，苗木都半死，电动车到处跑，楼道间电线乱扯。
完全不像一个正常的商品房小区，和一些没有物业管理的老家属院有得一拼。
审计发现
虽然审计过程很简单，分析程序也不复杂，但查出来的东西可不少。
1.车位出租
破坏绿化带改车位是真的，有些有申请，有些是没有申请手续的，也有业主对破坏小区绿化的事儿提出抗议和投诉，但没用。
在财务那里备案的，地上一共600多个车位，而现场车位数量有800多个。
租车位的价格是300元/月（地上车位的租金比其他小区地下车库的租金便宜得多）。
按多出来200个车位计算，一个月少收租金6万，一年就是72万。
按照老冒的解释，那些车位是业主自己私下改造，物业是不认的，但一时半会儿也还原不了绿化，也收不上租金。
他的解释，是说不通的，如果业主都能私自改，那还要物业干什么？
事后，我们也向那些“免费”的业主沟通，除了几个关系户没交过租金，大部分都是交了租金的。
2.车辆办卡
对于那些没有车位的业主，一家一辆免费停车，多出一辆按临时停车计费。
这些车只能停在环道上，没有固定车位。
按业主户数计算，小区一共不到1200户，登记车位系统的有3000多辆车。
这些车都可以免费出入小区，不收取临时停车费。
简言之，这些费用可能被某些人收了。
我们也分析了下，车位管理系统内的出入记录，发现有大量出入记录没有收费，虽然只查了3个月的出入记录，少收临停费接近上万元。
了解后知道，附近小区的车辆经常会在这个小区停车，要说没有给好处，那是不可能的。
说是办卡，其实就是将车牌号录入系统，通过扫描车牌号进入（不是原来的IC卡之类的，基本上不可能复制）
3.其它收益流失
车位管理只是一部分，在查车位的时候，发现不少其它问题：
（1）电动车充电桩，老冒个人改造绿化建设，说是方便业主，但用的是小区公共用电，收益由老冒所得；
（2）小区有3个直饮水机，一台一年净利润也得五六万，一台的场地费最少也得收2万元左右，收入未上交。
（3）小区车库入口有三个广告牌，物业财务处只收了一个广告牌的费用；
（4）那两天，小区广场中有两处摆摊，收入并没上交财务，此类摆摊一般是200-300元/天。
这些都是明眼人能看出来的，还有很多没细查的。
其实，物业公司舞弊最严重的地方是：物业维修和采购。
4.老冒的解释
无论出了什么问题，理由和借口总能轻易找到，比如：
（1）好多是业主私自开辟的车位，老冒个人确实没有收好处；
（2）车辆办卡是因为业主经常换车牌，换车等原因，数据管理不好造成办卡多，不存在个人收取好处的问题；
（3）从多种经营中捞好处，他更是不认的，就算我们找那些单位核实后，老冒也不承认个人收取了好处，坚持都是免费活动。
审计结果
审计结论就是：失职、舞弊证据确凿（多种经营有私下合同和转账记录，车卡和租金也有部分业主的转账记录），就算起诉，证据也足够。
老冒的关系还是硬啊，虽然查出来的问题十分严重。
但是，老板大手一挥：就这样吧！
后来，老冒也只是离职了。
这个物业项目也正式纳入到物业集团管辖。
后续
物业集团接手那个小区的物业后，又爆出不少问题，不过已经不需要我们审计人员去查了，听说董事长夫人亲自安排人员，细查了一遍。
反正，最后那个小区原本的物业人员全换掉了！
这件事，如果放到一位正常的职业经理人身上，肯定是大事儿，但是，放在老板亲戚身上，那就不算事儿了。
以老板数十亿身价来说，漏出百八十万给亲戚，确实也算不上大事儿。
老冒虽然离职了，但是，十多年的收益，足够他幸福快乐地生活下去了。
哎！同样是打工的，命运真的不一样啊。
如果，你是老冒，被公司辞退了，觉得委屈？还是觉得幸福呢？
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