房地产税法影响房屋契税吗(契税新规对房地产的影响)

今天，我们一起来看看北京市中银律师事务所——易本军律师如何解读《契税法》对住房交易的影响。

文|北京市中银律师事务所 易本军律师

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8月12日当天，微信公众号和朋友圈都在传，有不少先知先觉们做了解读，我看了看，解读的都不够全面。

有些认为《契税法》规定的税率比现在执行的税率高很多，未来税率一定会上升，但并没有说出这里面的来龙去脉；有些则认为大家先别紧张了，原《契税暂行条例》第三条规定的税率就是3-5%，未来大概率不会有什么变化。

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在展开这个问题之前，我们先来了解一下“税收法定原则”。

所谓“税收法定原则”是指由立法者决定全部税收问题的税法基本原则，税收主体必须依且仅依法律的规定征税。

“税收法定原则”是税法中一项十分重要的基本原则，我们国家因为市场经济发展起步较晚，由全国人大及其常委会制定税收法律不太成熟，全国人大授权国务院根据情况制定税收暂行条例，国务院依据授权制定了《增值税暂时条例》、《消费税暂行条例》、《营业税暂行条例》、《契税暂行条例》等等。

于是你会发现一个很有趣的现象，我们国家大多数税种都是以《暂行条例》形式出现的，而且一暂行就暂行了好多年。但这毕竟和“税收法定原则”以及《立法法》相悖。于是，近些年，全国人大及其常委会，加快了税收立法步伐，先后通过了《企业所得税法》、《环境保护税法》、《契税法》、《城市维护建设税法》等，《增值税法》也在加快立法进程，相当给力！

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前面说了这么多，并不是因为啰嗦，而是了解了税法的一些根本问题，就比较容易理解未来契税税率的变化了。

先说结论：《契税法》正式实施后，非刚需住房买卖很有可能会执行3-5%的契税税率，这也符合“房住不炒”的主旋律；或者说首套住房可以减免，二套则不能。

为什么给出这样的结论呢？因为以前实施《契税暂行条例》的时候，条例是国务院根据全国人大的授权颁布的行政法规，国务院可以自行决定契税的减免。虽然条例规定的契税税率是3-5%，但2016年，财税[2016]23号《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》根据国务院的部署做了调整，根据不同情形，分别减按1%、1.5%、2%执行契税税率，这也为2015年开始的全国性房地产去库存，以及一轮波及全国的住房大涨作出了自己应有的贡献，且影响深远。

《中华人民共和国契税法》通过后，因为这是全国人大常委会制定的法律，国务院只能在法律授权的范围内作出减免规定，而不能自行决定。因为法律就是法律，严肃性和稳定性都不是行政法规可以比拟的，这也是“税收法定原则”的内涵所在。

《契税法》第六条第二款规定：“根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案”。依据该条规定，全国人大常委会对国务院有关契税的减免做了严格的限制，也就是限定在居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等有限情形下。

至于“居民住房需求保障”怎么理解，那就有待国务院的契税实施条例的规定了，不过大概率不会覆盖很广。我个人认为，契税税率不发生变化，完全维持现有的减免税率可能性不大。

至于财税（2016）23号，也就是今天我们缴纳1%、1.5%契税税率的法律依据，因为《契税法》法律位阶显然高于国务院制定的行政法规和国务院各部门制定的行政规章，《契税法》实施后，财税（2016）23号有关契税部分应自动失效。

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再来说回杭州，目前杭州契税缴纳时间，主城六区及萧山区购房合同网签后即可缴纳。余杭区、富阳区、临安区、桐庐、淳安、建德是办理不动产证时才可缴纳，所以在此建议上述六区县（市）应及时调整契税缴纳时间规定，和主城区接轨网签后即可缴纳，避免可能的增加购房者负担。