万科2019财务报表分析(万科财务分析报告)

基本盘业绩稳健，地产 价值渐显。

1984年，万科在深圳经济特区成立。1988年经深圳市人民政府批准，公司实施股份制改革；1991 年 1 月 29 日，公司发行的 A 股在深交所上财务市；1993年 5月 28日，公司发行的 B股在深交所上市；2014年 6月 25 日，公司 B股以介绍方式转换上市地在联交所主板 （H股）上市。

公司于 1988 年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及报表中西部重点城市。2016 年公司首次跻身《财富》“世界 500强”，位列榜单第 356位，2017年-2019年接连上榜，分别位列榜单第 307位、第 332位和第 254位。

2014 年公司第四个十年发展规划已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”，2018 年公司将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。

报告期内，万科实现营业收入 3,678.9 亿元，同比增长 23.6%；实现归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.1%；每股基本盈利3.47元，同比增长13.3%；全面摊薄的ROE为20.7%，较 2018年减少 1.0个百分点。

公司财务、资金状况安全健康，继续保持行业领先的信用评级，截至报告期末，公司持有货币资金1,661.9亿元；资产负债率84.36%，同比下降0.23个百分点；房地产及相关业务的结算毛利率为 27.2%，较 2018年下降 2.5个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）33.9%，同比增加2.98个百分点。分析报告

万科的主要财务指标

分业务类型看，公司营业收入中，来自房地产及相关业务的营业收入为 3,526.5 亿元，占比 95.9%，来自物业服务的营业收入为 127.0亿元，占比 3.5%。

万科的分业务营收

分区域看，公司房地产及相关业务的营业收入中，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为 32.98%、27.23%、20.53%、19.26%。其中，上海区域的盈利能力（平均售价1.65万元/平方米，销售利润率17.04%），显著高于其他区域（平均售价（平均售价1.37万元/平方米，销售利润率12.18%）。

万科的分区域营收

具体来看，房地产开发业务，销售和结算方面：

• 销售规模上升。2019年公司实现销售面积4,112.2万平方米，销售金额6,308.4亿元，分别增长1.8%财务和 3.9%。所销售的产品中，住宅占 86.4%，商办占 10.0%，其它配套占 3.6%。公司的住宅产品继续坚持面向主流客户自住需求的定位，144 平方米以下的中小户型占比 91.2%。2019 年公司在全国商品房市场的份额约 4%，在 21 个城市的销售金额位列当地第一，在 12个城市排名第报表二。
• 结算收入增长。公司实现结算面积 2,460.3 万平方米，同比增长 12.3%；实现开发业务结算收入23,340.4 亿元，同比增长 21.8%；开发业务的结算均价为 13,577 元/平方米（2018年：12,516 元/平方米）。
• 已售未结资源规模上升。截至报告期末，公司合并报表范围内有4,288.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 6,091.0亿元，较上年末分别增长 15.6%和 14.8%。

万科的结算竣工数据

房地产业务，开发与投资情况：

• 开竣工面积同比增长。2019年公司开发项目新开工面积约4,241.1万平方米，同比下降 15.1%，完成年初计划的 118%；开发项目实现竣工面积约 3,007.9万平方米，同比增长 9.1%，完成年初计划的 98%。
• 坚持审慎投资。投融资工作对集团经营安全和健康稳定发展影响重大，公司继续坚持理性投资的策略，在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下，严格控制投资质量，规范投资要求，加强投后管理，提升管理精细化水平。2019年公司获取新项目147个，总规划建筑面积3,716.5万平方米，权益规划建筑面积 2,478.4万平方米，权益地价总额约 1,549.6亿元，新增项目平均地价为 6,分析报告252元/平方米。
• 坚持围绕城市经济圈布局。按建筑面积计算，2019 年新增项目 71.5%位于一二线城市；按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。
• 项目资源满足持续发展需要。截至报告期末，公司在建项目总建筑面积约 10,256.1 万平方米，权益建筑面积约 6,170.0 万平方米；规划中项目总建筑面积约 5,394.3 万平方米，权益建筑面积约 3,360.2万平方米。此外，公司还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约 492.9万平方米。

万科的土储与开工数据

物业服务方面，报告期内，万科物业实现营业收入127.0亿元，同比增长29.7%。万科物业连续第十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力 TOP1”，连续第六年蝉联“中国房地产开发企业500 强首选物业品牌”榜首，连续三年获得“中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号，并蝉联中国物业服务品牌价值榜首。

报告期内，万科物业继续积极拓展项目资源，新拓展项目的年饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）54.06 亿元，同比增长 33.13%。新拓展项目中，住宅物业服务新增签约面积1.03 亿平方米，新增饱和收入 33.39 亿元，非住宅物业服务新增签约面积 0.18 亿平方米，新增饱和收入20.66 亿元。截至报告期末，万科物业累计签约面积 6.4 亿平方米，同比增长 26.1%，其中2019已接管合同面积4.5亿平方米，为未来储备 1.9亿平方米。

万科的物业服务数据

租赁住宅业务以青年长租公寓（“泊寓”）为主要产品线，2019 年租赁住宅业务新增开业 5.6 万间，截止报告期末，累计开业 11 万间，已开业房间中 81%位于14 个核心城市，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约 90%。

公司以印力集团（产品名印象城）作为商业开发与运营平台。2019 年底，印力集团运营管理项目 108 个，覆盖 50 多个城市，管理面积近 900万平方米，已开业面积为 644万平方米。

公司以“万纬物流”为物流仓储服务平台，经过近五年发展，服务客户超过 850家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。

2019 年万纬物流进一步完善核心节点布局。新获取项目 21 个，合计可租赁物业的建筑面积约为 191万平方米。截至报告期末，万纬物流进驻 44 个城市，获取 138 个项目，其中高标库 123 个（包括 9 个高标库与冷库一体化综合物流园），冷库 15个，可租赁物业的建筑面积约 1086万平方米。

截至本报告披露日，万纬物流共计稳定运营 53个项目，包括 45个高标库项目和 8个冷链项目，其中高标库稳定运营项目平均出租率为 92%，冷库的全年仓库使用率为 82%，较 2018年大幅提升。

截至报告期末，公司有息负债合计 2,578.5 亿元，占总资产的比例为 14.9%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计 938.9 亿元，占比为 36.4%；一年以上有息负债 1,639.7亿元，占比为 63.6%。

分融资对象来看，银行借款占比为 54.5%，应付债券占比为 24.1%，其他借款占比为 21.4%。分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比 36.分析5%，浮动利率负债占比 63.5%。有抵押的有息负债 50.1亿元，占总体有息负债的 1.9%。分境内境外来看，境内负债占比 73.9%，境外负债占比 26.1%。人民币负债占比 74.1%，外币负债占

比 25.9%。

万科的融资情况

报告期内，公司实际利息支出合计 139.6亿元，其中资本化的利息合计 562019.9亿元。

截至报告期末，公司存货金额为 8,970.2 亿元，较 2018 年底增长 19.6%。其中，拟开发产品为2,076.1 亿元，占比 23.1%；在建开发产品 6,222.2 亿元，占比 69.4%；已完工开发产品（现房）660.3 亿元，占比 7.4%。 报告期末，项目存货跌价准备为 29.9 亿元。

展望2020年，公司现有项目预计新开工面积2,921.2万平方米；预计项目竣工面积3,319.3万平方米。

行业信息

2019 年，行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调，各地围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，因城施策，促进市场平稳发展。分区域看，重点城市销售面积总体保持增长，三四线城市销售面积有所下滑。

全国商品房销售面积同比微降。国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售面积 17.16亿平米，同比下降 0.1%；销售金额 15.97 万亿元，同比增长 6.5%，增速比 201万科8 年低 1.5 个百分点。分季度看，全国商品房销售面积增速分别为-0.9%、-2.3%、2.9%和 0.1%。

重点城市的新房成交面积有所增长。公司长期重点观察的 14个城市（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州）商品住宅批准预售面积同比增长4.2%，成交面积同比增长 8.8%。截至 2019年底，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）去化周期约 9.7个月。

房地产新开工面积增速回落。全国房地产开发投资13.2万亿元，同比增长9.9%，增速较 2018年提高0.4个百分点；房屋新开工面积 22.7亿平方米，同比增长 8.5%，增速较 2018年下降 8.7个百分点。

土地市场供应和成交面积同比微增。根据中国指数研究院统计，2019 年，全国 300 个城市住宅类用地供应建面同比增长 4.7%，成交建面同比增长 7.4%。下半年土地市场热度明显下降，土地底价成交和流拍现象明显增加，四季度住宅类用地平均溢价率下降至 8.6%。

行业融资渠道依然受限。报告期内，行业融资渠道继续万科受到严格监管，房地产贷款增速回落。2019年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长 14.8%，增速较上年末回落 5.2个百分点。

点评：万科在房地产行业中首先提出了“白银时代”的概念。2019年报中，万科对此做了精准的刻画，将其特征归结为四个转变：从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面。

所谓增量到存量，是指城镇化过程逐渐进入第二阶段，城市发展逐渐趋于成熟。无论从客户需求端，还是土地供应端来看，增量都在趋于收敛，对存量价值的挖掘变得日益重要。

所谓平衡到极化，是指城市化第二阶段的发展，将从所有城市全面发展过渡到城市圈集约发展，城市能级的差距逐渐扩大，极化取代平衡成为未来主要趋势。

所谓简单到复杂，是指从消费者结构和员工结构来看，新一代年轻人正在成为主流，他们的价值观和偏好更加多元化，企业无论产品服务方案，还是组织管理方法，都必须经历一个从简单到复杂的过程。

所谓单一到全面，是指房地产企业之间的竞争也出现了升维的趋势，单一产品策划的时代已经结束，综合实力比拼的全面竞争年代已经来临。

这四个转变意味着：存量竞争是精益化的竞争，极化发展使竞争者的距离拉得更近，复杂模式带来更多变数，全面竞争需要更全面的能力结构去覆盖。

面对着经济结构性转型、城市化进程深化、人口结构变迁等中长期趋势，万科开启了战略转型，从房地产开发商转向“城乡建设与生活服务商”。

我们看到，万科在巩固住宅开发和物业分析服务业务固有优势的基础上，积极拓展新的业务版图，陆续进入商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、教育等领域；在机制上，以混合所有制为体制基础，推进职业经理人制度向事业合伙人机制的再升级；在文化、组织和人才上，紧密围绕着转型，也开启了新的篇章。

应该说，和其他大型房地产公司的转型相比，万科的步伐显得要稳健的多。

万科的事业合伙人制度