销售不动产应交增值税应税行为(企业销售不动产时所计算的应交增值税应计入)

首先我们要知道：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

【纳税人发生应税行为的解读】房地产企业发生不动产销售的应税行为，实际操作过程中是以和商品房买受人之间有具体房源信息的确定并收取和房源有关的款项，即视为房地产企业有不动产应税行为的发生，包括收取定金，首付款，按揭贷款等。具体以签订《认购协议》或《成交确认书》《商品房买卖合同》等书面形式，即便没有这些书面形式，只要是收取的购房款性质的款项即发生不动产销售的应税行为。

【交房时间】在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

【一天时间赢得一年的时间】对于房地产企业在商品房交付的时间点如果选在（即2019 年12月31日）的情况下，意味着该批交付的商品房是完工产品需要在交付年度的次年（即2020年5月31日）前计算出其实际计税成本，实际计税毛利率和对应的实际毛利额。如果选择在2020年1月1日交付，企业可以在2021年的5月31日前归集对应的计税成本，可以腾挪出1年的时间，也能够给房地产企业进行 施工合同竣工结算赢得时间。

【政策依据】根据 《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）和 《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号） 房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或 已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。