如何签订房屋代持协议才合法(房屋代持协议有没有法律效力)

案情介绍

赵先生看上一套位于北京朝阳的房屋，房屋有个大露台，非常适合一家三口居住，遂与业主签订了房屋买卖合同，合同约定：1.签约当天，客户支付第一笔定金；7日后以资金托管方式支付第二笔定金；2.业主最迟应于合同签订后180天内解除房屋抵押登记手续；3.双方办理权属转移登记前3个工作日内，客户支付首付款；4.尾款由客户通过办理商业贷款方式支付到业主预留银行账户。

签约过程中，业主始终没有出面，一直是业主的代理人陈先生出面。经过多次与陈先生友好沟通，陈先生逐渐卸下心防，向客户坦言自己之所以代理业主售卖房屋，是因为房屋是自己实际出资的，自己是业主的外公，房屋只是登记在业主名下，一直以来均是自己实际支付的购房首付款及偿还银行按揭贷款。客户得知实情后，一方面感激于陈先生如实相告，另一方面也犯了难，一旦实际出资人陈先生改变主意，房屋最终还能不能办理过户手续以及实际入住？

案件提示

1. 房屋存在代持的情况下，到底谁有资格出售房屋、买受人和谁签订房屋买卖合同才有法律效力？生活中因为夫妻关系或者购房政策等种种原因，不动产实际出资人和实际登记人不一致情况时有发生。现有法律规定不动产的权属采取登记对抗主义，是否与不动产登记簿/房屋产权证所载权利人签订合同，是出现纠纷后，买受人追究业主违约责任、善意买受人主张善意取得等的重要依据。

2. 因各种原因无法实际售卖房屋的，可以委托他人办理，但一般要求办理售房委托公证，并坚持“重大事项一次一委托”原则，且售房委托的受托人多要求系业主直系亲属。

3. 法院认定代持关系或借名买房合同关系是否存在，一般从实际出资人与实际登记人之间是否存在借名购房的合意、所购房屋的出资情况、房屋的实际占有使用情况、与房屋有关的票据及产权证原件持有情况等方面，进行综合进行判断。实际出资人一般须通过借名买房的书面协议、涉案房屋的出资情况、出资基于借款还是购房的意思表示等多方面，证明借名买房意思表示的真实有效。

4. 损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定等行为签订的代持协议/借名买房协议，有可能被法院认定合同无效，最终导致诉请确认房屋所有权不被支持。

后事之师

1. 在业主有配偶的情况下，有条件的应当让夫妻双方共同签订合同或者签署同意出售的声明；本案客户已得知房屋实际出资人为陈先生，房屋实际出资人和实际登记人存在不一致的情况，为免后期出现变故，建议同时沟通实际出资人出具同意出售的承诺；

2. 总体来看，房屋权属存在争议的情况下，与房本的实际登记人签订合同是最保险的。如果业主不能实际出现，应当要求代理人出具合法有效授权委托书代为办理房屋售卖事宜；

3. 借名买房一般比较隐蔽，很难主动排查出来，房屋及时入住并及时办理过户手续，可以一定程度降低房屋买卖过程中查封风险、无权处分风险、房屋权属纠纷风险等常见风险的处理难度，建议买卖签约后，尽量压缩买卖过户周期，提前办理住房交割或入住手续。

4. 房屋交易过程中如需支付大额购房款，建议选择有资质的担保公司就已支付的定金/购房款进行担保，或者选择有资质的银行、第三方支付公司就已支付的定金/购房款进行资金监管或托管，切实保障资金安全。

法规链接

司法部关于公证执业“五不准”的通知

三、不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照“重大事项一次一委托”的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。

物权法第17条/民法典第217条

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。