房屋产权代持协议需要有理由吗(代持房产协议书有法律效力吗?)

原告诉称

李xx上诉请求：撤销原判，改判驳回沈某某的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定“双方是存在借名买房的合同关系”是错误的，《房屋代持协议》只有最后一页有双方签字，但其他三页并无双方签字或指纹，故其他三页的真实性无法核实。2.一审法院认定“沈某某提供的证据可以证明其支付了部分房屋贷款，李xx没有证据证明其支付了首付款及贷款”是错误的，沈某某未提供支付首付款的凭证，其提供的银行流水不能证明其支付的是房屋贷款。3.一审法院认定“最后一笔贷款由沈某某支付”是错误的。4.一审法院认定涉案房屋由“沈某某占有使用”是错误的，李xx从来没有让沈某某无偿占有使用房屋。5.一审判决适用法律是错误的。即使《房屋代持协议》是真实的，其也因违反规定而无效。

被告辩称

沈某某辩称，不同意李xx的上诉请求。《房屋代持协议》前三页没有签字，但李xx应当提出相反证据否定《房屋代持协议》的合理性，李xx没有提供证据，应当承担举证不能的后果，《房屋代持协议》是真实有效的。沈某某提供了贷款凭证以及最后一笔贷款的取款记录，李xx没有提供支付房款的记录，根据证据规则，可以认定是沈某某支付的全部房款。根据《房屋代持协议》第一条，明确约定所有房款、各种费用、贷款都由沈某某支付，而实际客观情况也符合双方的约定。根据高院的会议纪要，在2008年4月11日之前的经适房的借名买卖合同是有效的。

沈某某向一审法院起诉请求：判令李xx协助将位于北京市昌平区一号房屋过户至沈某某名下。

本院查明

一审法院认定事实：2001年8月8日，李xx与北京M公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，李xx购买一号房屋一套，房屋价款372670元，付款方式首付款82670元，贷款29万元。2011年10月28日，该房屋取得房屋所有权证书，登记的房屋所有权人为李xx，房屋性质为经济适用房。

关于房屋的首付款问题，双方的说法存在争议。李xx表示涉案房屋的首付款、综合地价款等款项和费用均是由其自己支付。沈某某不认可李xx所述，并申请证人沈某出庭作证。沈某称其与李xx系同学关系，涉案房屋本来是沈某购买，因年纪大了无法贷款，故借用了李xx的名义购房，并申请了贷款。沈某还称房屋的首付款是由其支付的，后来因做生意用钱，到2006年欠了沈某某约50万元，就与沈某某商议将涉案房屋折抵给沈某某，还让其在场见证沈某某与李xx签个协议，但其表示对于协议内容其并不知情。

关于房屋贷款的问题,沈某某表示其从2002年开始就还贷款，2003年之后沈某还过一段时间的贷款，从2006年起就都由沈某某偿还贷款了。沈某某向法院出示了自2011年2月16日至2016年8月23日的银行回单57张，用以证明房屋贷款是沈某某出资存入李xx的账户，用于偿还贷款的，其他还款票据已经找不到了。李xx表示该回单只能证明双方有资金往来，不能证明沈某某主张的按月偿还贷款，资金往来的凭证上也未载明款项的用途。李xx还表示贷款是由其本人偿还，但未向法庭提供相应的证据。

关于提前还款的问题。2017年6月6日贷款提前还清，提前还款总额为91500.22元。沈某某表示在2017年6月6日从其中国建设银行账户中取款86000元现金加上自己手中的五、六千元现金用于偿还的贷款。李xx表示该笔贷款是其所还，资金来源是自有现金交纳的。

关于房屋的占有使用，沈某某表示是由其占有使用的。李xx表示房屋曾经对外出租，并不是由沈某某占有使用的，李xx也没有占有使用，也未收取过租金。

关于《房屋代持协议》，在审理过程中，沈某某向法院提供了一份《房屋代持协议》，协议内容如下：沈某某（甲方、委托方）与李xx（乙方、受托方）签订了《房屋代持协议》，约定鉴于甲方生活需要在昌平区购买住房一套，但由于甲方没有一次性支付房屋全款的能力，且由于甲方年龄已高，向银行申请按揭贷款较困难，所以无法以自己的名义贷款购买住房，故甲乙双方本着自愿的原则，经友好协商，就甲方委托乙方以乙方的名义代为登记相关房屋所有权事宜达成如下协议：

第一条房屋坐落。本协议所涉房屋坐落于昌平区33楼2层5号，房屋建筑面积为140.63平米（以下简称“该房屋”）。该房屋由甲方以自有资金支付了房屋首付款、契税、综合地价款及其他费用103113万元，并从贷款之日起，由甲方每月按期偿还银行贷款。房屋所有权实为甲方所有。

第二条委托内容。甲方自愿委托乙方，由乙方以乙方名义，就该房屋向房地产管理部门申请办理房屋登记手续，乙方自愿接受甲方的委托并代为办理房屋登记手续，乙方办理完房屋登记手续后，房屋所有权证交由甲方保存。

第三条委托权限。甲方授权乙方在该房屋所在地的房地产登记管理部门以乙方的名义进行房屋登记，并获得房屋所有权证。

第四条甲方的陈述和保证。1、甲方作为该房屋的实际购买者，对该房屋享有实际所有权并有权获得基于该房屋所产生的全部收益；2、甲方保证由贷款生效之日起，与该房屋所产生的一切权利、义务和责任由甲方承担。

第五条乙方的陈述和保证。1、乙方保证其持有该房屋的所有权受到本协议内容的限制；2、乙方保证本协议生效后因该房屋所产生的任何全部投资收益（包括但不限于出租、转让等）依法扣除相关税费后均全部归属甲方；3、乙方保证未经甲方事先书面同意，不得擅自将该房屋出租、转让给其他任何个人或机构，不得对该房屋及其所有收益进行转让、处分或设置任何形式的担保，也不得实施任何可能损害甲方利益的行为；4、乙方保证在甲方可以取得该房屋转让条件后，无条件同意并提供必要的协助及便利，配合甲方完成房屋所有权人的相关变更登记手续（包括但不限于签署房屋买卖协议、变更所有权登记等），因此发生的税费由甲方承担。5、乙方保证其不会就该房屋的代持协议、或基于其所拥有的该房屋的产权证、或基于其仅作为该房屋的登记主体，向有权机关或司法机关主张房屋的所有权或其他任何收益、处分权，不得未经甲方同意私自再办理房产证本及修改登记密码。

第六条保密条款。甲、乙双方对本协议履行过程中所接触或获知的对方与该房屋相关的信息均有保密义务，除非有明显的证据证明该等信息属于公知信息或者事先得到对方的书面授权。

第七条违约责任。甲、乙双方应按本协议积极、全面履行自身义务，保证对方权益；任何一方不履行或延迟履行，应赔偿给对方造成的一切损失，并支付对方与该房屋市场价值相应数额20%的违约金。第八条争议的解决。因履行本协议发生的争议，甲、乙双方应友好协商解决，协商解决不能的，任何一方均有权向房屋所在地的法院提起诉讼。第九条其他事项。1、本协议自甲、乙双方签字之日起生效；2、本协议一式贰份，甲、乙双方各持一份，均具有同等法律效力。

该份合同总计4页，双方在合同的最后一页签名。最后一页仅载有合同的第九条及双方签字栏。李xx对于该协议的真实性存在异议，其表示除有双方签字的最后一页外，其他三页的真实性无法核实。李xx还表示其与沈某某没有达成过借名买房的意思表示，从协议的内容来看是甲方委托乙方代办房屋登记的一份协议。李xx指出协议第一条存在明显错误，费用写的是103113万元，并认为这是后期形成的。

对于代持协议的形成时间，沈某某表示是在2014年春节后签订的，李xx表示本人没有印象和沈某某签订过代持协议，自己也没有找到这份代持协议。

庭审中，李xx向法院提供了原告为S公司、被告为李xx、谢某的民事起诉书，起诉书的落款日期为2012年12月25日。李xx称自己在人民法院有被执行的案件，为了躲避法院的执行签订过一份代持协议。

另查一，涉案房屋的房屋所有权证书、原始购房合同、综合地价款专用收据、契税、部分供暖费、物业费等材料原件由沈某某持有。

另查二，沈某某提交了在京购房资格核验查询结果，申请时间为2018年10月30日，结果为初步核验通过。

一审法院认为，本案的焦点在于李xx与沈某某之间是否存在借名买房的合同关系。法院认为双方是存在借名买房的合同关系的。首先，沈某某作为合同一方当事人的主体资格适格。根据证人沈某的陈述，沈某原与李xx存在借名买房合同关系，因无力偿还沈某某的借款，将借名买房合同中的权利义务一并转让给沈某某，因此李xx与沈某某签订了房屋代持协议。沈某的陈述符合常理，也有相关的证据予以佐证。第一，对于购房款支付的问题，沈某某提供的证据可以证明其支付了部分房屋贷款，李xx没有证据证明其支付了首付款及贷款。关于提前还贷一节，李xx未提供明确证据证明还款资金来源，而沈某某提交了取款记录，结合双方陈述，法院认定最后一笔贷款由沈某某支付。第二，对于房屋的占有问题，如果李xx与沈某某之间不存在借名买房的合同关系，房屋系李xx所有，那么李xx没有理由无偿让沈某某占有使用房屋，李xx的行为不符合常理。第三，李xx虽然否认沈某某持有的代持协议的真实性。但在有李xx签字页中明确写明“本协议一式贰份，甲、乙双方各持一份，均具有同等法律效力”，李xx不能提供其他版本的协议进行比对，故法院对其辩解不予采信。综合沈某某偿还银行按揭贷款及一直占有使用涉案房屋的事实，结合在案证据及双方当事人的陈述，足以使法院确信双方之间存在借名买房关系具有高度可能性，故法院认定双方之间存在借名买房关系。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案房屋的原购房合同形成于2008年4月11日前，且该房屋现已具备上市交易条件，应当认定双方之间的借名买房合同有效。故法院对沈某某请求李xx配合办理涉案房屋过户手续的诉讼请求依法予以支持。

本院对一审查明的事实予以确认。

一审判决

李xx于判决生效后十五日内协助沈某某将坐落于昌平区一号房屋过户至沈某某名下，相关税费由沈某某负担。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师点评

本案争议焦点为李xx与沈某某之间是否存在借名买房合同关系。沈某某提供的《房屋代持协议》中约定，甲方（沈某某）委托乙方（李xx）以乙方的名义代为登记相关房屋所有权事宜达成如下协议，故《房屋代持协议》的内容是关于沈某某委托李xx进行借名买房的约定。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李xx上诉认为《房屋代持协议》只有最后一页有双方签字，其他三页的真实性无法核实，应当对其上诉主张提供证据加以证明。但李xx未能提供相应证据来否认《房屋代持协议》的真实性，故应当承担举证不能的后果。一审法院根据证人作证情况、购房款支付情况、房屋的占有使用情况，确定双方存在借名买房关系正确，法院予以确认。

综上所述，李xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。