房地产老项目适用简易计税方法(纳税人销售房地产老项目选择适用简易计税方法计税的)

在国内部分城市的拆迁实务中，特别是城市更新项目，地方政府往往通过招标方式征选房地产企业，由中标房地产企业承担土地前期整理的具体拆迁工作后，获取土地相应的使用权。房地产企业负责拆迁时，征地拆迁补偿款由企业负责垫付，房地产企业取得土地使用权时，向政府支付的地价款可以先扣除前期垫付的拆迁费用及合理利润后，将差额部分交予政府。

此模式下，房地产企业涉及哪些税收呢，下文笔者将结合案例进行详细解析。

案例：

某地政府拟出让一宗土地，前提条件是由竞得土地方负责拆迁工作。政府与房地产企业约定，房地产企业承担具体拆迁工作，其垫资支付拆迁补偿费用6000万，建筑物拆除、土地平整费用3000万元，合计9000万元。招拍挂时，甲房地产企业成功竞标，竞得土地价格为11亿元。政府应付该房地产企业前期垫付的拆迁费用9000万元，另应支付合理利润1000万元，合计应支付1亿元，从土地价款中直接扣除，该房地产企业实际向政府支付土地价款10亿元。（注：甲房地产企业适用一般计税方法计税）

涉税分析：

房地产企业以出让方式取得土地使用权，向被征收方支付货币或实物补偿，并承担具体拆迁中的建筑物拆除、土地平整等劳务时，涉及的税收如下：

01

增值税

首先，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，简称“36号文”）附件1相关规定，其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。因此，甲房地产企业提供建筑物拆除、土地平整服务应按“建筑服务—其他建筑服务”项目缴纳增值税，即从政府取得的建筑物拆除、土地平整所对应的收入3000万元需要按9%税率缴纳增值税2700万元。

其次，根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号，简称“18号公告”）相关规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。同时，当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。因此，甲房地产企业以出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按18号公告的相关规定处理即可。

上述案例中房地产企业向政府支付的土地价款11个亿，可以在后期房地产项目销售时按销售面积所占比例进行扣除。假设当期销售面积占比为30%，则可以扣除的土地及款为3.3亿元（11*30%）。

再次，根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号，简称“140号文”）相关规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。上述案例中房地产企业支付的拆迁补偿费用6000万，可以在销售开发的房地产项目时，在其销售额中进行扣除。

需要说明的是，根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号，简称“520号文”）第二条规定：纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。该政策营改增后延续执行。

从上述文件可以看出，36号文、18号公告和140号文其实是对520号文进行了细化说明，本质就是“营业税改征增值税”，并没有实质性变化。

02

土地增值税

对于房地产企业负责拆迁安置，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照国税发〔2006〕187号第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。此外，对于发生的房屋拆除、土地平整费用，凡能提供合法有效凭证的予以扣除。若上述案例中房地产企业以房产安置回迁户的，对于安置房要视同销售进行处理。

03

契税

根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）的规定，合作方以出让方式取得土地使用权，其支付的拆迁补偿费用应计入契税计税依据。案例中房地产企业支付的拆迁补偿费用6000万，对于被拆迁人来说，需要计入其契税的计税依据，缴纳契税。不仅如此，本案中就提及土地出让金和拆迁补偿费，如果涉及补缴市政基础设施配套费的，同样需要缴纳契税。

04

城镇土地使用税

根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。假设案例中房地产企业与政府约定的交付土地的时间为2022年2月，则其纳税义务发生时间为3月份。

05

企业所得税

首先，应确认房地产企业提供相关服务收入。根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，合作方从事建筑拆除、土地平整工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。案例中房地产企业取得的建筑拆除、土地平整工程业务4000万元，属于所得税收入范畴，应计算缴纳企业所得税，同时对于其发生的与收入有关的合理的支出3000万元，可以在计算应纳税所得额时扣除。