太阳宫地区个人出租房屋完税(太阳宫个人出租税代征点)

提问：房姐好，15年婚前商贷卖的燕郊的房子，现在有两岁宝宝，在北京西边上班距离太远了，各种辛苦啊，打算现在现在卖掉燕郊房子，拿到150万现金，城区内买房，买西南4.5环的房子（均价五万以下）。因为是二套，所以现在是抵押贷还是办理离婚一年后再买，有什么好的买房策略。

回答：买东三环的房子。 拆借一点资金，因为你的总价不高所以拆借需求也不算大，难度会略小，买入然后再办理抵押。 买房最忌讳等待

提问：房姐好！因为小孩上学，准备搬到亦庄居住6-7年，改善型，目前手里现金1300-1500可以使用。看了亦庄河西几个改善型新盘，金茂、海宴、唐颂等叠拼和合院，也有大平层，我们比较在意居住环境和物业。请问：1. 感觉亦庄河西新盘有些溢价，目前价格是否适合入手？哪个盘更好一些？金茂上叠适合，中叠有院子但贵了300万，如果要买哪个以后更看好？2. 另一种方案是在东三东四环买个先出租，以后再搬回城里。是否有适合的项目推荐，租售比相对更好一点的？哪种方案更适合我们，哪种方案更保值？谢谢！

回答：你好，我的建议是逐步优化换筹到朝阳。 亦庄不适合总价700万以上的标的，金茂这几个楼盘里，金茂综合最好，但金茂本身就是CEO（其他几个更差。） 3年以后的事情，你都说不准的，上班的地方不适合投资，那就先租房。 租房是几万几十万的事情，买房是几百几千万的事情。 你的现金足够多，亦庄本身也装不下，只有朝阳适合你。可以买2套品质3/4居，甚至一套星河湾了

提问：请问房姐，老公之前用过公积金贷款，但我们名下没房，我的公积金没用过，请问我们现在买房还能算首套吗？如果不能，有没有操作办法可以实现首套呢？谢谢！

回答：有过按揭贷款记录就算二套，拉个征信报告最精准。 处女贷已用，直接全款抵押入手二套，相当于首付3成。 或者老人投靠落户，做接力贷。

提问：房姐，好，夫妻都是北京户口，目前名下两套房，１双桥（１００平，次新，户型南北通透，把边房，厕所带窗户，年底可做成满五唯一）２、马连道西里（满２年，老破小，原值高，现在出租，老公和孩子户口在这套房，相当于已有西城学校通路，但难自主不好，临街面积小，次顶层，５层） 孩子一岁多，想换个好学校，目前手里现金300万，置换方案 １、只卖双桥，房子５００＋现金３００，可得８００＋的首付　 ２、只卖马西，还贷款１６０，可得５００万首付　 ３、两套都卖，可得一千万。 现在西城学区价高，又在传合并锁区，目前适合换房吗，如果考虑学校、居住（有老人，希望三居）和未来相对保值，建议哪种置换方案呢，买哪的学区更好呢

回答：如果觉得马连道西里对应的学校可以接受，我建议2套都别卖了，过几年把2套都出租，然后在学校附近租个好品质的大房子更合适。 如果觉得马连道西里对应的学校不够好，那我建议卖马连道西里这一套，另一套保留，然后购买700W左右的学区房（也不自住，出租后自己租个大的）。 1、从投资角度来说，增值空间，流动性，防风险能力，2套小的都好过1套大的；更何况这2套正好互补，一个央区，一个近郊。 2、700W可以在任意一个学区买到房子，只不过金融街德胜等优质学区该价位买的房子居住属性仍然较差。但投住建议分开考虑，要想住得好，就租房，越贵的房子，租售比越差，租着越划算。

提问：房姐好，请教一下： 1.网上app等售房平台上不少二手房房源户型及价格方面都还不错，也有很多人去看房，但房子一直未卖掉，您估计真实原因是什么？ 2.网上app上报出的二手房源价格，在计算首付款金额时，评估价默认乘以0.95，是指通常情况下，可以砍价到95折吗？或者说，银行能够贷款的基数一般都是成交价的95折？ 感谢您

回答：户型价格并不被市场认可，或者是药单，一般人操作不了 评估和真实成交没直接关系，银行贷款是按评估价算，一些盘是可以做高的，就是传统的gpgd

提问：房姐好！刚需首套，媳妇在亦庄工作，本人在北四环工作，首付预算150，选址哪里比较合理？次渠经开汀塘怎么样，将来17号线去北边通勤，是否看好"两站一街"的前景？谢谢！

回答：亦庄＋通州次渠这片是喷泉上的水面，美好的同时带着溢价。 次渠几乎是从0开始建设，从开局就可以卖一手高价，如果从投资回报来讲不是很好的选择。 我有两位亦庄＋马驹桥朋友，我给他们的建议是投住分离，选在1/14号线南北两侧

提问：房姐好，首付80，看了深圳南山区的：桃苑公寓93年35平平套内23、桃苑小区90年31平套内22左右、仓前福锦苑00年23平套内17左右。 福田区的京基御景华城05年27平。 以上房租金都是3000-3800，请问怎么选择上涨潜力大，已在京有房有贷

回答：深圳房龄过老的小区建议回避，一般能接受最老95年后的标的。 首付80万可以买300-400万的房子，列举的这几个房源属于溢价20%以上总价100多万的韭菜盘。

提问：房姐请问我看了太阳宫附近的房子，金星园和uhn国际村，这两个小区那个入手比较好，主要是自住，希望保值，

回答：UNH的房子品质还可以，缺点是周围有点荒凉，整个太阳宫你都有点这个毛病也不用特别介意。 金星园自住也一样，也没问题 还可以看看土星园次新

提问：美丽的房姐，请问北京如何淘老破小？有哪些区域楼盘推荐？淘的时候有哪些需要特别注意的点，比如交通，配套，户型，朝向？

回答：边界先划清楚： 北到天通苑； 东北来广营，酒仙桥； 东到常营，管庄； 东南十里河； 南边宋家庄； 西南大兴线，丰台站； 西面正常不过东二环。 其他不重要，只看价格

提问：有首房首贷资格，也可全款再抵押，刚需自住，不考虑学区，首付预算180-200万。人在航天总医院上班，想买单位附近的2-3居，目前看的清和园附近小区，推荐下合适的付款方式及小区。

回答：那边位置有点偏，涨幅空间有限 200首付能买总价450左右的标的，目前高性价比集中在东三环和东四环老破小，做为重点淘笋

提问：家庭收入：88年夫妻税后现金年收入60W（年度俩人开销20W，当前无重大支出，考虑2年内要孩子） 当前自住房产：北京望花路西里18年初买的首套房，楼层3层，房本面积58.9㎡，总价363W，买的85年的“老破小”。首付等花了160多万，贷款200w分期25年，月供1.2W。（感觉买贵了么？）一居改两居了。 现在有：40W现金，父母广东兴宁市有一个35W老房打算变卖。 诉求：买80到100平米房，1老人住2投资保值，老公预计在东莞樟木头镇贷款购买，在网上网上看了行情，1.5W一平，二手房，我感觉南方太贵了。我想在北京周边买。 问：在东莞买房预计花费150w，有投资或保值价值么？

回答：望京还好，长期看不会亏 如果东莞有自住需求可以买，东莞投资长期看好，注意不要买远郊ceo盘 150在北京周边没有好的选择

提问：房姐好，现在我们在回龙观有一个66平的小两居，孩子在附近上小学。想换一个三居，刚需自住的同时希望能够保值。请问房姐有什么推荐和需要注意的吗？

回答：这个需要看你的资金情况, 目前回龙观已经整体偏高了，淘笋盘很难，跟随大盘还是没问题 国风美唐、和谐家园、融泽嘉园 做为改善型可以关注

提问：房姐，看了您推荐的tty大平米，感觉这种非普住宅相关税费有些高啊，或将来出台房产税，那岂不是应县更大？房姐有何见解？

回答：所以北京买房贷款的最优套路很固定。 要么用首房首贷购买满五唯一的商品房，老实缴税，但踩在政策达标线以上，不接受惩罚。 要么用全款，最低指导价过户最省税，然后抵押贷款。 还有一种比较小众，买老公房只有契税。

提问：房姐您好，能简单介绍一下全款抵押如何操作么？找那些银行抵押比较靠谱，又熟悉的业务员可以介绍么？多谢房姐

回答：银行抵押的利率一般在5%-7%左右，年限在20年左右。每个人的征信资质不一样，需要自己去银行问问，带上你的征信报告。国有银行利率先对低，但是要求严格。私有制银行要求不高，但是利率相对高。

提问：房姐好，夫妻目前住在东五环五方桥附近一套175大三居，户型不错但周边配套社区环境不好想置换高品质楼盘，改善自主为坚固保值；目前和父母名下均没有购房名额了只能先用亲戚stsd名额，考虑总价1400，卖一套133平两居天鹅湾，特殊偏好：大户型大面宽，位置三四环左右，品牌楼盘无学区要求，夫妻在朝阳上班；看了一圈房子最后把范围放在南四环新宫泰禾金府大院和中粮天悦壹号。纠结两个点：1.目前的形势卖方换房的手续及额外费用(贷款利息/过户/装修等等，需要额外付出五六百万)，是否值得置换；2.如果出手泰禾小区密度和园林精致，中粮175户型很赞，楼位置楼层差不多情况下泰禾贵二三十万，怎么选呢？急求指教[抱拳]

回答：垡头豆各庄，我能想到的175三居就只有京城雅居。 这个小区非常孤立，只有一根辅路下来印象非常深刻，连到未来豆各庄地铁都相对困难，小区又是大户型，4.5往上的价格未来出手无论是价格还是流动性都有困难。 天鹅湾不卖，可以买； 泰禾金府大院，中粮天悦壹号都非常差，再三回避。

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