银行间租赁住房类reits(保障性租赁住房reits发行流程)

新华财经北京3月21日电（史可、李奇涵）中国证监会18日称，要深入推进公募REITs试点，进一步促进投融资良性循环。推动基础设施REITs健康发展，是“十四五”规划作出的一项重要部署，对于有效盘活存量资产、创新投融资机制、拓宽权益融资渠道、增强资本市场服务实体经济能力等具有十分重要的意义。

2021年6月，首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，标志着公募REITs试点正式启动。目前已有11只公募REITs产品上市，市场运行平稳。证监会称，当期正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围，更好发挥公募REITs的功能作用，进一步促进投融资良性循环，助力实体经济发展。

18日晚间，沪深交易所先后表示，正积极配合证监会，持续致力于深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制建设，拓宽试点范围，稳步发展REITs市场。

扩募是REITs产品的重要特性

“扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。”证监会18日表示，目前正在研究制定基础设施REITs扩募规则，将适时征求市场意见。推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。

上交所总经理蔡建春曾在中国REITs论坛2021年会上称，“扩募机制是REITs生命力的重要源泉，支持运作良好的REITs通过扩募机制做大做强，健全正向激励机制，是形成市场化优胜劣汰，提升REITs整体市场表现的重要途径。要抓紧完善扩募机制，尽快制定配套规则，明确实施流程及信息披露安排，挖掘可扩募资产，尽早实现REITs全链条管理，进一步推进我国REITs常态化发展。”

所谓扩募，是指在基础设施REITs基金首次发行设立后再次扩大募集，并将募集资金用于投资的行为。分析认为，REITs扩募将从供给端解决前期由于资产荒及REITs产品供给不足导致的REITs产品交易过热。

中金基金分析认为，当前境内公募REITs上市初期资产管理规模较小，规模经济效应和品牌效应尚不显著。试点原始权益人普遍为各行业领先的基础设施龙头，多持有大量符合质量标准的基础设施资产，因此尽快引入扩募机制推动现有项目实现优质资产的持续注入，有助于推动市场规模稳步增长，改善流动性，提升稳定性，为更多长期性的资金入市创造条件。

“存量REITs扩募是可以实现多方共赢之举。”中金基金报告指出，首先，原始权益人实现盘活优质存量资产和新增项目投资的投融资良性循环。其次，基金管理人通过扩募适时收购资产，优化投资组合、分散风险，实现管理赋能下的价值增长，提高单位基金可分配现金流，使得投资者可以分享基金长期现金流增长和流动性改善。

另外，市场关注度和参与度的提高将对REITs定价和流动性起到进一步正向支持作用，并将资本市场的定价传导至更广泛的基础设施与不动产市场，体现REITs定价的“锚”的作用，形成促进市场活跃、规模增长的正向循环。

保障性租赁住房公募REITs试点项目将落地

在扩充REITs基础资产方面，证监会18日指出，目前，证监会正在会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。

证监会表示，推进保障性租赁住房REITs项目试点，是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展。

业内人士表示，发展保障性租赁住房REITs，是解决大城市新市民、青年人等住房困难问题的有效途径，REITs试点范围进一步扩大可增加基建资金来源，助力“稳增长”，亦可降低地方政府债务风险。预计中国租赁住房REITs规模将可超过3000亿元，有望成为下一个蓝海。

作为民生工程的一项重要基础设施，近两年保障性租赁住房领域的相关政策频出。2021年6月29日，国家发改委发布《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入试点项目。

2021年7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其中明确提及，近年来城镇户籍困难群众住房条件已经得到有效改善，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。

从2021年到今年3月，全国各省区市纷纷发布了各自的关于加快发展保障性租赁住房的实施方案。3月18日，北京市印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》（以下简称“《实施方案》”），明确提出支持将存量住房改造、转化为保障性租赁住房的做法。保障性住房剩余房源或其他政府闲置住房可转化为保障性租赁住房；支持专业住房租赁企业筹集社会存量住房(含农村闲置宅基地住房)改造后作为保障性租赁住房使用；对现有各类政策支持租赁住房进行梳理，符合条件的均纳入保障性租赁住房规范管理。

而随着政策利好的陆续落地，必然会进一步促进我国租赁住房市场的稳健发展，有效落实房地产长效机制。但同时，也有业内人士提醒道，租赁住房有其行业特殊性，发展保障性租赁住房REITs需进一步研判相关落地细节。

世联评估认为，基于保障性租赁住房独特的“保障”特点，底层资产的权属状况仍然有一定瑕疵，对于底层资产的可转让性需要做充分的分析与判断；保障性住房与普通商品房不同，交易活跃度极低，而且其租金由政府相关部门核定，通常远低于周边商品房的市场租金水平，对于该类基础设施能否满足4%的净现金流分配率需要做充分的测算。

鼓励多方参与投资与投融资良性循环

北京市《实施方案》提出，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。

同时，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

不少业内人士分析认为，作为重资产、长周期运营为主的生态，住房租赁融资手段的丰富可以有效隔离住房租赁资金与房地产开发资金的混同使用。