2研究综述

关于“房地产”这一社会热点问题，已有不少专家、学者对此做出研究。徐国祥通过对我国房地产市场的周期波动进行了实证分析，认为房地产的周期性与国家的调控是分不开的。易宪容认为，中国经济正日益呈现“房地产化”的特点，而“房地产化”也是中国乃至中国的金融危机的根本原因。唐志军分析了中国房地产市场的波动对我国宏观经济的影响。李习平等对金融危机枸杞房屋的销售价格进行了研究。谭政勋在分析了我国35个大中型城市住房价格变动，并提出了住房价格变动的差异性分析法。

供给、需求和周期等因素对房地产价格的影响也很大，收入和期望两者都将推动房屋价格的变化。Gattini和 Hieber利用住房供给指数对欧元区的房地产市场发展进行了预测，结果显示，住房供给指数包含了房屋投资以及与价格的变动有关的真实利率。余华义认为，土地政策对房地产价格起到了很大的促进作用，而土地供给的增长也起到了促进作用。Aherene等人发现，住房价格的变化与信用循环相关，在 OECD成员国的货币供给增长之后，首先要面对的是住房价格的上升。

3数据分析

3.1中国房价数据

笔者通过中国的国内生产总值中国房价数据、中国房地产投资数据，并应用统计方法对其进行统计分析。

表 1 中国2000年后房价数据

图 1 中国房价增长趋势图

1998年是我国房地产业发展史上的一个重大转折。国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。中国自2000年起，房价整体上涨，城市间分化加剧。自2004年起，房地产价格就像是一匹脱缰的野马，一去不复返了。到2008年为止，房价平均价格一直在飙升，每年的增长率达到15%。在2008年金融危机时期，房地产整体受到金融危机的冲击，价格呈现下降趋势，有短期的回落。相比于2008年，2009年全国房价涨幅高达 23.2%，这一轮上涨持续到2014年，2015年“去库存”口号响彻全国，导致房价出现了第三波上涨。2016年-2019年，房价再次起飞，国民收入增长幅度与房价的增长幅度不成比例，房价达到了“高处不胜寒”的境地。

3.2美国房价数据

美国的房价增长2007年是一个高峰，2012年是一个低迷期，而到了2021年，这个高峰已经远远超过了2007年的顶峰。如果不考虑通货膨胀，那么明年的房价指数将和2007年一样。2021年6月30号，美国房价的主要指标标准——普尔/凯斯-希勒住房价格指数（Case-Shiller Home Prices Index）公布，2021年4月的价格上涨超过过去30年的水平。数据表明，在四月份，这个指数与去年同期相比上升了14.6%，从三月的13.3%上升到了1988年的历史新高。另外，美国四月份的十个城市的价格指数从三月的12.9%上涨了14.4%。三月份，20个城市的经济增长了13.4%，上涨了14.9%。在这20个城市中，所有的房价都在加快增长。此前，美国国家房产中介协会公布的最新数字显示，美国5月现房平均售价为37.7万美元，较上年同期增加26%，为1999年以来最高，为2012年3月以来的111个月。

图 2 美国房价指数

美国的房价在上涨，而住宅销售在下降。经过季节性因素的调整，美国5月的现房销售达到了580万套，同比去年同期下跌0.9%。《华尔街日报》称，最近几个月，由于市场上没有合适的住房，所以房产销售出现了下滑。与此同时，不断上升的价格也使购买者止步。美国的房屋库存量在五月末达到1230,000，比去年五月下降20.6%，而全美的房屋供应则下降了2.4。尽管美国5月住宅开发商的信心指数维持在83，接近于创纪录的水平，但是实际上，房屋建造商也像其它产业一样，在供给上受到制约，例如原料和劳工短缺。

图 3 美国成屋销售数据

根据房地产交易信息提供商CoreLogic2月15日发布的单户租金指数（SFRI）。2021年12月，美国单户租金增长了12%，是16年来最快的同比增长，该月增幅是2020年同月的三倍还多。2021年全年，单户住宅租金价格平均增长7.8%，创下史上增速新高。

3.3中美房价走势与波动影响因素的分析

（1）需求类因素

中国住房价格的驱动因素大致可以分为三个方面：居民收入、存量和流动人口。以某一区域或某一城市的人均国内生产总值来表达。从居民的财富效应来看，个人收入是最重要的变量，越是高收入地区，其购买意愿就越高，所以价格也就越高。一个区域或城市的优质公共资源越多，教育和卫生等公共资源，学区房、三甲医院等，就代表着潜在的人口流动越大，这就意味着潜在的购买力会越来越强，从而导致房价的长期上涨。

（2）供给类因素

房屋是一种常见的物品，其价格取决于供求关系。供应类型的影响因素主要有土地供应面积、住房存量等。土地购买面积：土地供应是影响房屋价格变动的主要原因。但由于区域和城镇的规模差异，总体上的土地供应对价格的影响较小。然而，人均土地购买面积往往与价格呈显著的负相关，也就是说，在土地供应充足的区域或城市，其价格上涨幅度相对较小。这个变量是以土地购买面积/常住人口来表达的。

（3）金融类因素

影响中国住房价格的金融因素，与信贷规模、利率水平和价值水平密切相关。一方面，房地产价格往往与信用周期和利率循环相关，另一方面，房地产是一种具有金融性质的资产，因此房地产价格受金融因素的影响也很大。贷款利率是影响住房价格走向的主要因素。从理论上讲，提高房贷利率会提高购房者的资金成本，从而遏制房价的上涨；特别需要指出的是，房贷利率的变化对刚需购房者影响较小，而对有购房需求的购房者影响较大。

（4）政策类因素

政策因素对中国房地产市场的影响是不可忽视的。房因为房地产调控政策既有直接的政策，也有间接的政策制定，在合理的预期下，如果出台严厉的调控措施，就会被认为是一种遏制房价的政策；如果有放松的措施，比如限购，就会被认为是推动了房价的上升。

4笔者眼中的未来中国房地产发展趋势分析

到目前为止，全国各地出台了420多个房地产调控政策。在此期间，已经有不少楼盘公布了成交参考价格或进行了价格核查，而大部分城市则是对重点地区或热点地区的房价进行了指导。2022年已有超过不少调整了政策或与开发商进行了谈话，打击恶意降价行为维护市场稳定的举措。就目前而言，楼市的调控是双向的，既要抑制房价的上涨，又要抑制房价的下跌。未来“稳定”是楼市关键词，永远别再想着投资客想从中国人的住房上面逐利。

从全国来看，房地产价格走势和波动部分受供求两方面的基本面影响，而住宅仍然是大宗商品的重要组成部分。住宅用地供应的增加、人均收入的提高、常住人口和就业人口的流入以及优质资源的集中都会导致房地产价格的变化，而“总量型”的调控措施会导致房价在短期内出现反向的变化，可能难以实现政策的期望。

对“房住不炒”的打击政策越来越明确，全国各地都在积极推行房地产长效机制，不断强化房地产市场的调控。根据国家统计局的数据，2021年8月，全国一线城市的新房、二手房的销售均价出现了持续的下跌，市场对学区房热捧的程度明显下降。

从短期看，信贷政策、住房购买者数量等因素对房地产泡沫的拐点起到了很大的作用，如果短期内贷款利率继续上涨，买房人数量迅速减少，那么房地产泡沫的拐点将会很快突出；从长远来看，居民收入水平和经济成长是一个缓慢的变量，当经济增速减缓、居民收入增长不能持久时，房地产泡沫将会慢慢浮现，并对房地产泡沫形成长期的负面效应。

从计划经济时期的福利分配逐渐发展到为了一套住房而掏空“六个钱包”，价格已经跨越了时代鸿沟，完成了历史性的跨越。中国社会底层的经济逻辑发生变化，城市化率高达60%，人们闭上眼睛就可以买房子的年代已一去不复返了，因为房地产市场也完成了自己的使命。