公司登记条例审慎审查义务规定(对违反审慎经营规则的监管措施有)

案例：2016年11月，仇某和自称其妻刘某的一位女士用仇某与刘某夫妻双方共有的一处不动产作为抵押物，前往不动产登记中心办理抵押登记。“刘某”声称身份证丢失，因急于融资贷款办理了临时身份证，并与第三人签订了抵押和借款合同。登记机构工作人员在对照临时身份证照片和本人一致并作出必要询问后做出了抵押登记的决定。2019年1月，真正的刘某发现问题，抵押权人和真正的刘某将邹城市自然资源和规划局与仇某告上法庭。

本案审理过程中，主要围绕登记机构是否尽到审慎审查的义务进行。邹城市自然资源和规划局辩称，原被告申请办理的抵押权登记材料齐全且符合法定形式。因临时身份证无法通过现有机器设备验证真伪，不动产登记机构受理人员针对临时身份证对申请人进行了询问，并在受理后进一步向市公安户籍部门进行了核实，查证到刘某的户籍信息和临时身份证信息完全一致。登记机构在在房屋抵押登记过程中严格执行了法定审核程序，尽到了审慎审查义务。在这种情况下，即使刘某临时居民身份证和签名是虚假的，也属于登记机构无力避免的登记错误，登记机构不应承担赔偿责任。

市人民法院依据相关程序进行了审理，裁定如下：依据《不动产登记暂行条例》第十六条第一款、第二十九条之规定，对涉案申请材料的真实性应由申请人负责。被告邹城市自然资源和规划局在办理被诉抵押权登记时并无不当行为，不承担相应赔偿责任。但涉诉登记给原告刘某和抵押权人的合法权益造成了损害，依法应当予以撤销。给他人造成的损失依据《不动产登记暂行条例》第二十九条、《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零四条，由相关当事人承担相应赔偿责任。

尽管法院的判决体现了我国法制建设在人性化进程上的进步，但是这个案例也给我们的不动产登记工作敲响了警钟：《不动产登记操作规范》1.8.4条身份证明材料规定，“申请人申请不动产登记，提交下列相应的身份证明材料：1、境内自然人：提交居民身份证或军官证、士官证；身份证遗失的，应提交临时身份证。未成年人可以提交居民身份证或户口簿。”2、香港、澳门特别行政区自然人：提交香港、澳门特别行政区居民身份证、护照，或者来往内地通行证； 3、台湾地区自然人：提交台湾居民来往大陆通行证； 4、华侨：提交中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件； 根据此规定，临时身份证、军官证、港澳台来往内地通行证、户口簿完全可以作为申请人申请不动产登记的有效身份证明材料，登记机构没有任何理由不予认可和受理。但是，目前登记机构仅能辨别身份证真伪，对临时身份证、军官证、港澳台来往内地通行证、户口簿等证件登记机构没有辨别其真伪的设备和数据系统，这就制约了不动产登记的高速、平稳、安全运行。特别是在如今“放管服”改革提速升效、大幅度压缩不动产登记办理时限的大背景下，如果申请人持伪造的除身份证以外的其他身份证明材料申请不动产登记，极易造成不动产登记错误，给不动产登记工作造成被动，亦给相关权利人造成损失。尽管《物权法》规定登记机构有审慎审查的义务，但是审慎审查在不动产登记中量化后的表现形式仅仅是不动产登记询问笔录。仅凭一纸询问笔录当然不能保证申请人身份证明材料的真实性。要想从根本上解决上述问题，笔者建议从以下几个方面着手。

第一、建立县市级大数据共享平台。目前县市级大数据共享滞后，建议盘活不动产、公安户籍、税务、民政、工商等各类已有数据信息，实现数据“无缝衔接”，用权威数据来验证身份证明材料和其他所需材料，为不动产登记提速升效、真实准确保驾护航。

第二、加大对提供虚假材料申请人的惩治力度。建设不动产登记诚信体系，明确申请人提供虚假申请材料的处理方式和方法，不动产登记机构有权将提供虚假申请材料的申请人通过相关方式纳入诚信黑名单。同时，加强不动产登记机构与公安机关的联动，加大对提供虚假材料、涉嫌违法犯罪申请人的惩治力度。

第三、加强不动产登记工作人员培训学习。建立全国范围内的不动产登记经典案例互鉴互学机制，不动产登记工作人员应定期进行培训考核，提升不动产登记工作人员的思想素质、理论基础、业务技能、审查水平，实行不动产登记重要岗位持证上岗，尽量堵塞不动产登记工作中的漏洞。