房产调控政策(房地产调控政策有哪些)

“房住不炒”总基调不变

回看党的十八大以来历年的中央经济工作会议可以发现，自2016年“房住不炒”定位的表述首次出现后，此后仅2017年未提及这一定位，至今年这一定位已五次出现在中央经济工作会议中。

“相较于以哪些往经济会议对房地产市场的表态，本次会议内容具备更强的指导意义，明确了‘房住不炒’不会动摇，将是住房市场的长期指导方针。”诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，12月初，四季度的中央政治局会议对房地产市场的表态未提到房住不炒，定位基政策调或将转变的猜测一度在市场传播，此次中央经济工作会议再次定调，无疑表明“房住不炒”这一政策底线不会改变，不会因为市场短期波动而动摇，房地产市场支持合理购房需求的释放，投机性需求不被政策支持。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为，此次会议强调“房住不炒”和“加强预期引导”，表明未来政策将侧重引导市场预期平稳，既包括房地产市场不会持续下行，不会爆发系统风险的预期引导；也包括“房住不炒”长效机制不会改变，各方不能抱有“刺激房地产、炒作房地产”的心态。

“中央坚持‘房住不炒’基调不变，相关内容已连续多年在中央经济工作会议中提及，房地产调控的大方向没有改变。”中指研究院指数事业调控部研究副房产总监陈文静称。

以此前一致的提法还有“坚持租购并举”以及“推进保障性住房建设”，2021年租赁住房建设的相关政策不断完善和落实，国家明确支持40个城市开展保障性租赁住房建设，各地接连发布“十四五”期间相关规划，保障性住房建设力度不断加大。陈文静认为，保障性住房特别是保障性租赁住房的建设力度在2022年仍将延续。

王小嫱也认为，租赁市场保障房建设仍是政策的重点，多渠道住房供应体系中，长租房、保障房是主角，未来长租房市场将加强监管和建设，首要目的是解决低收入群体的住房问题。

许小乐则认为，长租房市场支持政策加快出台，机构化租赁房源的比例将快速提升；租赁领域立法的进程将加快，租赁监管体系得到完善。

首提探索新的发展模式

与此前有所不同，此次会议首次提出要“加强预期引导，探索新的发展模式”，多位专家认为，未来房企将加快开发模式转型。

“‘探索新的发展模式’将推动房企开发模式转型。”许小乐表示，当前我国房地产企业长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已经难以为继，部分企业爆发债务危机，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。

陈文静也认为，当前购房者、开发企业、金融机构等多方市场参与主体预期均存在不稳定性，引导各方的市场预期，有利于合理的购房需求正常释放，有利于住房建设、城市发展的稳步推进，“稳预期”的重要性更加凸显。同时，房企过去“高杠杆、高周转房地产”发展模式以及地方政府过去依赖房价、地价上涨驱动的“土地财政”模式都亟待改变。

对于新发展模式的具体方向，王小嫱认为，企业应跟随时代的发展，拓展新的业务模式，从而实现长远发展。例如积极参与长租房建设、城市更新项目、物业管理等领域，由增量开发管理进入到存量运营管理。

许小乐也认为，房企结合社会发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势，参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域，实现多元化转型。这是防范和化解房地产行业发展风险的必然选择，也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。

支持合理住房需求

在长租房与保障性住房的表述之后，此次房地产会议还提出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，12月初的中央政治局会议中也曾提及这一表述。多位专家表示，会议相关表述意味着租赁住房、刚需以及改善性购房等合理住房需求都将得到支持，预计信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大。

“租赁住房需求、刚需、改善性住房需求等都属于合理的住房需求，预示着2022年政策利好对象覆盖群体更广。”王小嫱称。

“这一政策表述体现了对‘房有住不炒’定位的正确理解和全面贯彻。‘房住不炒’既包括抑制炒，也包括支持住，这个政策表述将支持合理的居住需求放哪些在突出位置，而不要因抑制炒而有误伤了合理需求。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，相关政策表述除体现完善多层次租购并举以及金融、土地和税收等来支持居住需求外，向市场发出明确的信号，住房市调控场仍然政策拥有较大的发展潜力，当前形势下，这对于提振市场信心、稳定市场预期具有重要意义。

此外，自2016年中央经济工作会议中首次强调“要坚持分类调控，因地因城施策”后，2018年和2019年的中央经济工作会议均明确提及“因城施策”，2017年与2020年虽未明确提及，但均有类似表述。

“房地产业良性循环后才会更好地健康发展，当前对于政房产府来说，打通房地产业各个链条的循环是重中之重，‘因城施策’下，资金端、政策端等均将发力促进房地产业实现良性循环。”陈文静称。

“未来房地产在‘良性循环’指引下，前期过紧的金融政策将结构性调整。”许小乐预计，2022年房地产市场将逐步修复，不会出现硬着陆，持续发挥经济运行中的“稳定器”作用。