所得税租金收入确认时点(租金收入企业所得税收入确认时间)

很多企业，在经营的过程当中有可能会出现的一种现象，将公司房产或者机器设备对外出租，对外提供租赁服务项目，在收租金的过程中，租金收取的方式可能会存在有两种方式，第一种，合同签订一次性收取租金，第二种，合同签订，待租金到期后再支付，用通俗的语言表达的话，就是有先付租金和后付租金两种情况区别。

比如说今天在开展工作过程中，假设把企业房产对外出租，每年的租金是100万，就一次性签三年的合同，就是租期为三年，三年租金300万，先付租金的意思就是合同签订，当天将300万给到企业；另外一种，合同签订完毕，租金什么时候付呢？比如说租赁期到2022年12月31日止，承租方暂时可能没钱或者其它方面原因，没有办法合同签定时给付租金，那在这个业务节点里面如何进行优化，这里面有两个细节需要注意，如果说一次性收取300万租金，比如说2020年收的，那企业是要在2020年是做300万收入，还是做100万的收入？另外，如果说合同签订之后不先付租金，而是后付租金，租金在2022年的12月31日给付，那么2020年、2021年企业并没有取得租金收入，那么是否需要确认租金收入，按照会计准则要不要确认收入，这也是企业需要面对的问题。

先来看两个政策，再分析可能就会更加清晰一些。首先，根据《企业所得税法实施条例》第19条规定，租金收入按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。这里租金收入的确认时点是按照承租人应付租金的日期来确认收的时间，换言之，假如合同签定完之后，按照合同约定，企业一次性收到300万的租金，按照本规定，就应该确认收入，至于到底是确认300万还是确认100万收入，这里可能会需要优化。

假如按照合同规定，将来支付租金的日期是2022年的12月31日，那么今天这个时间节点要不要做收入？很显然，不需要，因为根据《企业所得税法实施条例》的规定，我们应该在应付租金的日期，来确认收入的实现。由于今天没有拿到钱，很显然是可以不确认收入的，但是在现实工作当中，有很多财务人员在这些细节里面没有很好把控，如果说今天没有收到钱，可能仍会去做一笔业务，比如借应收账款，贷主营业务收入或其他业务收入，这样一来确认收入，就可能给企业带来提前缴税的情况。因为今天并没有收到一分钱，可是做了租金收入确认，那如果当年企业有利润的话，还得交企业所得税。

这里给大家一点建议，如果是后付租金，那么在现在时间节点上，就大可不必计收入，那可能会认为，如果根据会计准则的话，收入与费用要配比，而且是要按照权责发生制，要在当期来进行收入确认，最终在进行企业所得税汇算清缴的时候，再把这个收入调出来，是否可行？当然，这种情况下也没有问题，完全可以的。在现实工作当中，真正能够做到这一点，收入根据会计准则来确认，进行企业所得税汇算清缴的时候，再做相应调整的，可能做不到。所以说理论是理论，实操是实操，还是有很大区别，希望财务人能够更好地去把握住这个点。

按照租金应付日期来确认收入，这里一次性收到300万，那是否可以将300万平均分摊到每个年度，每一年做100万？根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）文件第一条规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。意思是说先付租金，一次性付三年的租金，这就是所称的提前一次性支付，而且租赁期限跨年度的，当然，所谓跨年度，并不一定是刚才简简单单所描述情况，比如今年5月到明年8月或者明年5月，都属于租赁期限跨年度，租赁期限跨年度，租金提前一次性支付，出租人可对已确认均匀分摊计入，这里注意，这个可字是具有选择性的，同样可以按收入与费用配比的原则计入相关年度，意思是，可以一次性做300万收入，也可以将300万收入在三年之内每年做100万分摊。

那做300万还是住100万？如何做到最大优化？如果站在会计准则角度层面，很显然要分三年来做，如果站在税法角度层面，是有选择性。

如果企业前几年亏损，这个亏损的弥补期限，有可能会超过了五年，建议是将这300万一次性确认收入，虽然确认后可能会在当期形成一定利润，但是这个利润是弥补以前年度亏损去了，不用去缴纳企业所得税。这是可以优化的。

如果企业刚好处在税收优惠期阶段，今天要是做了300万收入，那今年确实形成的利润，但是这个利润，可能属于小型微利企业阶段，虽然有利润，但是利润是按照低税率来缴纳企业所得税，而如果过了明年，假如不一次性确认收入的，而是将租金收入分成三年来确认，虽然说今年可能是小微，但是到了明年又并不一定会是小微企业，所以到底是一次性做还是分年度来做，也是需要考虑对税收优化的效果情况。

对于租金收入确认时点问题，不同的企业，不同的合同签订模式，不同的付款方式，对于租金在确认上是有很多可以进行调节的空间。有时候财务人的每一张凭证的背后都是钱，而且财务人可以赚钱，可以赚很多很多的钱，就是有时候在工作当中并没有把财务人的专长充分发挥出来，每一个专长的背后，它给我们涉税管理是有很大的甚至是关键性的作用，这是租金收入在确认过程当中要如何去优化，同时要结合企业自身特点。

总起来说，企业对外有提供租赁服务，无论租出去的是房产或是设备资产，只要能够取得租金收入的，首先得考虑租金收入的支付形式，到底是一次性在前期收租金，还是合同到期以后再收租金，对于当期没有收到租金，是可以不确认收入的，可以不确认收入指的是税收的规定，而不是会计准则规定。如果说是一次性收到跨年度租金收入，既可以一次性把几年的租金收入一次性确认收入，也可以将租金收入平均到每一年确认，当然，这里要结合于企业自身特点，要将企业本身所处的阶段，企业经营状况都考虑进去，只有这样在确认收入上就能够更加具有一定优化效果。