普通住宅项目免征土地增值税的条件(土地增值税普通标准住宅优惠政策 税法)

根据《土地增值税暂行条例》，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的可以免征土地增值税。那么纳税人是否可以放弃享受免税优惠呢？

案例分析

我们先通过一个简单的案例分析一下，在此种情况下，纳税人会选择不享受普通住宅免征土地增值税优惠，将“普通住宅”合并计入“非普通住宅”或“其他类型房地产”中。

假设A公司开发住宅项目，其中普通住宅转让房地产收入1亿元，对应可扣除项目成本总额0.95亿元；非普通住宅转让房地产收入2.5亿元，对应可扣除项目成本总额1.2亿元。

如果普通住宅与非普通住宅分别计算应缴的土地增值税，合计缴纳土地增值税4700万元（计算过程如表一），普通住宅增值额未超过扣除项目金额20％，享受了免税；如果普通住宅与非普通住宅合并计算，合计缴纳土地增值税4325万元（计算过程如表二）。可见后者要少缴纳税款375万元。

政策分析

那么纳税人是否可以放弃享受免税优惠呢？我们先对财务部、国家税务总局相关文件进行一下梳理。

争议焦点

目前实务中各地政策成两级分化的观点。一种观点认为，免税是一种选择权，可以放弃，放弃后合并至其他业态进行计算，如以下列举地区：

另一种观点认为，普通住宅类型是强制分类的一种业态，必须进行单独区分，单独计算土地增值税，没有选择权，如以下列举地区：

总结分析

1、从法理来看，免税优惠应该是纳税人享受的一种权利，《中华人民共和国税收征收管理法（2015年修订版）》第八条也明确“纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利”，纳税人应可以自行抉择是否享受免税。

2、没有出台明确文件的地方，多数不允许合并计算，原因是依据国税发[2006]187号 “开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”，该条款中的“应”字被解读为必须。笔者认为其实该条款强调的分类，正是为了服务于免税政策的，如果享受普通住宅免税政策就应该分别计算。

其实我们从业态分类的演变也可以看出，最早出现业态分类的文件是财税字[1995]48号（前文已列示条款内容），该文件的目的就是为了强调如果享受普通住宅免税，那么普通住宅就应与其他房地产进行区分，从而出现了业态分类（二分法），这应该是业态分类的初衷。后部分地区根据国税发[2006]187号，出台了三分法，甚至四分法。目前根据税总发[2015]114号和税总函[2016]309号修订的申报表，表中列示了三种业态分类：普通住宅 、非普通住宅、其他类型房地产，但部分地区仍然沿用二分法。

土地增值税清算应该是项目的清算，出现业态的分类正是服务于免税的实施，而不应是一种强制，这是业态分类的根本出发点。