房地产物业费税务筹划(房地产企业所得税税务筹划)

【房产税节税方案3】对商场租户采取会员制

筹划思路：在商户承担的租金物业费等租赁成本总额一定的前提下，尽可能降低租金，把租金一部分以会员费的名义收取，合理规避房产税。

【方案3】接【方案2】对物业内商家实行"会员制"管理，为会员提供各项优惠服务（诸如：租金优惠、法律会计等中介服务优惠、免费进行工商登记、免费进行消防培训等等）。

力达公司收取1800万元的会员费（物价局批文）、1200万元物业管理费（房管局、物价局备案）、物业推广费1200万元（物价局批文），发生成本2202万元，取得可抵扣进项112.5万元，天达公司把租金对会员给予会员价优惠，即每年租金为9000万元，成本5818万元，取得可抵扣进项512.5万元。天达公司及力公司达要交哪些税费呢？

涉及税款：

一、力达公司收取租金9000万元

1.增值税：9000/1.09x9%-512.5=230.62万元

2.增值税附加：230.62x12%=27.67万元

3.房产税：9000/1.09x12%=990.83万元

4.土地使用税：5万平方米x6元=30万元

5.印花税：9000/1.09x0.1%=8.26万元

6.企业所得税：（9000/1.09-5818-27.67-990.83-30-8.26）x25%=345.53万元

7．净现金流：9000-5818-27.67-990.83-30-8.26-345.53=1549.09万元

二、天达公司收取会员费1800万元、推广费及管理费各1200万元

1.增值税：4200/1.06x6%-187.5=125.24万元

2.增值税附加：125.24x12%=15.03万元

3.企业所得税：（4200/1.06-2202-15.03）x25%=436.31万元

4．净现金流：4200-2202-15.03-436.31=1421.43万元

★总现金流：1549.09 1421.43=2970.52万元

比筹划前增加了现金流：315.2万元（2970.52-2655.32）

★经过税收筹划，【方案3】比【案例】，节省税费：315.2万元。

政策依据、解析、风险及另一税筹方法

对收取的会员费1800万元如何纳税？

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件1后附《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：

销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。

无形资产是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。

其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。

因此，公司收取的会员费应在取得时按转让无形资产(会员权)计算缴纳增值税，税率为6%。

该方案风险在于：

1.力达公司收取1200万元管理费、1200万元推广费及1800万元会员费的合理性问题。

2.要考虑天达公司收取租金9000万元的合理性，其租赁价格不能低于当地租赁参考价。

3.这些收费要符合当地市场行情和及考虑税局的接受程度。

从这个税筹方法再延伸另一个税筹方法：

1.假设天达公司以毛坯房的形式对商家进行出租，这样很合理地把租价降下来了，而租价便宜了，那么房产税就交得少了，达到节税的效果。另外，天达公司给商家进行装修，收取合适的装修费，天达公司这样一来达到双方共赢的局面。

2.带装修又低租金的的优惠对承租方来说利益得到了实际体现，对于天达公司来说，收入及利润也没改变，只是在合理降租金省房产税，实际执行结果并没有改变，出租和承租双方都能接受。

3.当然这种筹划方法需建立在合理合法的基础上，这里只是提供一个节税的思路。

总结：从上面三个方案来看，第三个方案的节税效果最优，在商户承担的租金物业费等租赁成本总额一定的前提下，尽可能降低租金，把租金一部分以物业费等其他的名义收取，合理规避房产税。至于费用如何分配则要看当地市场行情和主管税务局的接受程度。下面再从其他方面来说下税筹的方法。

（未完待续）