合同履约成本最后转入哪里(合同取得成本和合同履约成本转入本年利润吗)

为什么要对这个项目从营业收入、收入确认、存货、合同履约成本、存货跌价计提等5个方面来分析判断呢？我们认为2021年业绩其实已经在2020年年报业绩中已经做好了伏笔。

先讲一下现在这个项目的具体数据情况，以下数据为叠拼单位且经多渠道确认过。2020年底北京金府大院共成交24套，成交均价6万/㎡；截止2021年底共成交42套，成交均价6.4万/㎡（累计成交均价），21年成交部分实际销售均价接近7万/㎡。金府大院的新产品提升后，现销售均价已到8.3万/㎡。结合2021年半年报计算，未售面积约在1.5万㎡，未售叠拼数量30多套，叠拼剩余可售货值约15亿左右。

现项目已经整体交付，2021年初未售面积约2.3万㎡，21年总共销售面积约0.8万平米，销售货值6亿左右。单从这个数据看起不到一举定乾坤的效果。

在回到2020年的年报中，第164页存货分类目录。项目栏（存货下跌准备或合同履约成本减值准备）开发成本和开发产品分别减值准备约20亿和6.5亿元。比年初多准备11亿，在2020年年报业绩亏损中占比超过20%。

在《关于对深圳证券交易所2020年年报问询函的回复公告》中第8点，年报显示，你公司存货账面余额 1,544 亿元，存货跌价准备期末余额 26.47 亿元，2020 年计提存货跌价损失 18.03 亿元，同比增长 113.11%，其中北京金府项目计提存货跌价损失 13.77 亿元。

公司的回复中称，在确定可变现净值时使用的参数主要包括存货估计的售价，估计的销售费用以及相关的税费。其中，在确定存货的售价时，已签约的存货按 2020 年全年的平均售价确认，未售出存货的估计售价以相同项目 2020 年全年的平均售价为基础，参考该地区房地产市场的价格趋势以及周边楼盘的成交价格得出。

可以看到，北京金府项目计提存货跌价损失 13.77 亿元中因利息支出（利息资本化）的成本在1.6亿元，其他的可以理解成合同履约成本的上升（产品升级改造）。产品升级的成本提前在2020年中释放，未来随着2021年的销售价格和存货未售估值的上涨，相应的成本可以转回。

从会计角度上可以认为是审慎原则，即保守做法。

在2021年实际中叠拼价格因产品升级等原因实现价格的上涨，那么在2021年年报中相应的存货下跌准备或合同履约成本减值准备，包括利息资本化部分。

最后简单的说：只有存货、应收账款、金融资产、递延所得税资产、持有待售资产、合同取得成本和合同履约成本的减值是可以转回的，其他所有资产的减值都不可以转回。

2020年年报的做法是符合会计准则的，在2021年年报中上述目录转回多少，这个才是2021年业绩能否扭亏为盈的核心点。

如果只能转回极少部分，光靠营收及产生的净利润，2021年业绩想反转，我们觉得难度极大。

如果北京金府大院中的合同履约成本的减值实现一半或全部转回，那么2021年的业绩反转，我们认为会大概率发生。