2009年31号文收入确认时间(2016财税36号文销售收入确认)

房地产开发的最终目的还是为了销售房子取得利润，这是最简单的道理。销售阶段又可分为两个环节。

一、预售环节：房地产企业在取得预售许可证，开始预售房产的时候，其所取得的预售收入按税法规定应当按3%预缴增值税，按2%预缴土地增值税，按预计利润率计算出预计利润额，计入利润总额预缴企业所得税。

二、销售环节：实现销售后要缴纳的税有：

增值税。以2016年4月30日作为标准，以.前的房地产项目可以选择适用简易计税，也可选择一般计税。

土地增值税。按《土地增值税暂行条例》的规定，符合清算条件的应当进行清算。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

印花税。印花税按商品房销售合同金额的5‱缴纳。

企业所得税。房地产业应按《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定的关于完工产品确认的三个条件：“（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案（二）开发产品已开始投入使用（三）开发产品已取得了初始产权证。

只要满足上述三个条件中的任何一个条件，房地产开发企业就应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。按预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税和两个附加。