合肥市国税局徐晓峰(合肥市税务局朱明瀚)

截至10月2日，除四大一线城市外，已经有9个非一线城市开启了限购政策，合计执行限购的城市已经多达13个。《房地产决策参考》预计这个数量还将继续增加。总之，这标志着始于2014年“9·30新政”的楼市宽松刺激政策基本告罄，中国楼市又重新进入新一轮“调控时间”。

纵观这几天多个城市出台的调控政策，有狠一点如北京、南京的，也有纯粹是打酱油、凑热闹、求报道如成都的。

那么，这些政策对后市有何影响？

《房地产决策参考》集纳了一些业内人士和网络名人有代表性的一些看法，仅供各位网友参考。

深圳房产投资人、评论人海浪07认为，9月底是历史楼市出政策的敏感期，今年也不例外北京、天津、郑州、连成都都出限购措施了[哈哈]，调控后房价会怎么走？是涨还是横盘？还是跌？不同城市的城市阶段不同，调控后的房价走势也不同。主要判断依据，如果是调整期出调控政策，如今年3·25时的深圳，房价上涨基本上歇菜了。如果是上涨中后段出调控，按市场惯性，还能再冲一冲，但空间已经不大，如南京、北京。如果是市场启动期或爆发初期调控，缓一缓，市场继续向上，如上海、郑州、杭州、成都应该是属于这一种。

海浪07的观点具有相当的代表性，认为调控不改房价上涨趋势。但是，相当多的人认为，调控之后的市场面临变化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，北京在10月1日前出台政策，信号意义大于政策本身调控的意义，北京楼市政策将成为第四季度各大城市尤其是一、二线城市调控楼市的模板。这或许意味着2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入拐点。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，帝都有范，国庆前夜挥出四记重拳！收紧房贷、竞地价 限房价、重启7090政策、限制新房定价。四季度，成交量下滑、房价涨势放缓。老杨正式对北京楼市发出黄色预警！

杨红旭预测，此次新政发布后，北京房地产成交量会出现下跌，虽然房价仍会继续上涨，但暴涨的态势将很难持续下去，未来房价会出现震荡，明年下半年北京房价可能出现小幅下跌。

新浪微博大V凯恩斯认为，北京房价要跌了，因为提高首付到50%新的限购让买得起房的人减少了，让房产投资因为失去大杠杠而失去增值幅度。

我爱我家副总裁胡景晖，此次北京市930新政，未来对于北京房地产市场稳定预期，消除恐慌，平抑房价会起到立竿见影的作用，对于全国的房地产调控也会起到积极的示范作用。一是新房供应重回90/70，加大自住型商品房供应，从土地招拍挂和预售证核发方面双控新房销售价格，整体避免新房的豪宅化，从结构上加大中低价商品房供应。二是按首置、二套和普通、非普把贷款首付比例划分成四档，避免了过度使用杠杆炒房和过度购房，照顾了自住型需求。三是住建、国土、发改、工商、银监、地税、网信、新闻办多管齐下，综合调控，力度空前。

中原地产首席分析师张大伟认为，2016年北京二手房购房者人群中，接近一半是通过连环单的方式实现购房。本次北京调控政策是全国第一个真正意义上的信贷政策收紧调控。相比较其他城市的口号式、挤牙膏式政策，北京的政策将效果明显，预计北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓，随着自住房大量供应，部分区域的价格很可能出现调整，不排除北京本次调控政策出台预示着全国楼市政策拐点的到来。

知名房地产分析师童大焕则警示了环京楼市的投资风险。他说，这次北京的调控政策非常诡异，把首套房首付直接提到了史无前例的35%。这分明是赶人的节奏，进一步抬高初次进入者的门槛。在次要第千万次警告大家：千万不要做环北京鬼城圈的接盘侠！

投资人Marco_徐晓峰认为，全中国，没几个人会全额付款购房的，所以楼市提高首付，房价必跌，这也是中国房价涨跌的历史规律。楼市减杠杆，抽杠杆开始了，房价阶段性的顶部将很快出现，至少是个阶段性的顶部，料跌幅不会小，但不至于崩盘。

华业地产前高管陈云峰认为，根据以往经验，用信贷调控特别灵验，提高10%的首付，就能减少20%的买房人。此次新政，估计有40%的买房人会被门槛挡住，这可以控制过热的投资和透支性的需求。这次不光是北京，天津、苏州等地也出台了相应政策，这说明政府在给全国过热的楼市降温方面达成共识。

他认为，按此前每年的规模，到11月中之后，银行信贷规模放完后不再放贷，加上首付提高，双重叠加会给以北京为主的楼市降温，房价马上会止涨，尽管还会有一个特别小的惯性，因为市场对信贷的影响较为灵敏。不管一手房还是二手房，新政后房价会横盘停下来，成交量会有大幅度下跌，四季度会有一个小的淡季。

亚豪机构市场总监郭毅则认为，该政策是针对有所抬头的投资型购房客群，通过提高金融杠杆的方式，提高投资门槛的同时降低投资回报率，预计很快作用到楼市，造成新房和二手房市场的成交下降。

她认为，对比来看，该项政策对于二手房市场的打压效果将更为显著。由于二手房是根据评估价格决定贷款额度，而随着今年二手房价格的快速上涨，实际成交价格的增速已经远远高于实际评估价格的涨幅，在本轮调控前，北京二手住宅的实际首付比例已经高达40%-60%，随着政策的落地，这一比例可能达到50%-70%，这极大抑制二手购房需求，预计部分在今年涨速过快的区域，二手房价格将出现回落。

知名财经评论员刘晓博认为：

1、北京此次出台的调控措施以“限贷”为主，因为在“限购”上已经做到了极致。新出台的措施，力度还是非常大的。

2、北京此次调控的首要目标，是非普通自住房，首付比例大幅提高之后，对豪宅市场将产生很大的压制作用。有一种观点认为，政府调控目标只应该放在普通住宅上，对豪宅市场可以让市场调节。其实，这是书生之见。豪宅相当于创业板的高价股，他们不断创出新高，对普通住宅产生了很大的刺激作用，往往带来恐慌性的购房热潮。所以北京这样做是对的。

3、首套房首付提高到35%，提高了初次置业者的门槛，这个做法值得商榷。以每套房600万计算，首付是210万元，这对于刚需是比较大的压力。

4、北京出台调控新措施，会不会引发一线城市楼市新一轮调控？我觉得这完全有可能。强二线城市疯涨过一轮之后，部分资金有回流一线城市的迹象。因为大家心里都清楚，去三线城市、四线城市是没有希望的。所以，一线城市再次全面加强调控是非常有必要的。

5、有人至今仍然反对限购、限贷政策，认为没有遵循市场原则，这种观点不值一驳。住房就是特殊商品，调控特殊商品可以使用特殊手段。香港地区、德国、加拿大、新加坡都有类似做法。

6、楼市降温的大趋势不可逆转，但这个降温过程会比较慢，可能到12月以后才能显现效果。短炒资金需要防范风险了。

野村中国首席经济学家赵扬认为，中国目前可能更接近于日本上世纪70年代中期的经济增长阶段，房地产投资作为过去十几年的热点逐渐冷却，未来的投资会回归常速。这当中会出现产能过剩，就像日本从1975年到1985年之间有十年的产能过剩，房地产投资放缓。这期间，房价可能会出现一些调整，但不是崩盘。

听了这么多大腕、大V的观点，《房地产决策参考》怎么看呢？

决策君不唱多，也不唱衰，这次做个“文本派”。中央政府究竟怎么看待这次各地出台楼市调控，也就是说，出台调控的政策目标究竟是什么？

决策君觉得，新华社10月2日发布的一篇报道——《“金九银十”话楼市：多地调控政策升级能否稳住房价？》，可以回答这个问题。

重要的是，这篇文章被国务院主办的中国政府网转载，意味十分明显。

这篇文章说了什么？

1、从标题看，就知道多个城市出台楼市限购限贷政策，旨在“稳住房价”，也就是说让房价不要再继续疯长。没说要让房价大跌，让每一位都买得起吧？

2、这轮调控是“因城施策”，体现差别化、精细化调控的思路，也就是说全国不会“一刀切”。文章称，“预计四季度各线城市政策分化将更明显”。

3、在文章最后，呵护楼市的心情，终于忍不住还是说出来了：“一方面要警惕楼市有泡沫，对居民生活成本影响较大，并影响实体经济；另一方面要实现经济稳增长，宏观经济转换增长动力尚需时日，还需要发挥房地产行业的支撑作用。因此政府要把握好楼市调控政策的平衡点，既要防控风险，又要稳定楼市，确保经济运行在合理区间。”

简单地说，此轮楼市调控可能比历史上任何一次调控都“纠结”，既要抑制房价暴涨、普涨，为了保经济增长，又不能一棍子打哑火。

应该说，当前中国经济出现了一些好的迹象。比如非制造业继续保持稳中有升的发展态势，制造业产出轻微扩张，经济略有企稳迹象。经济学家樊纲甚至认为，经济增长可能不会提速，但已经见底。但同时，也有观点认为，后期支撑经济的动力不足，工业生产有下行风险，还难言见底。民生证券副总裁管清友就坚持认为，见底要等到2018上半年。

当前经济L型的主要支撑力量来自房地产和基建投资。未来5年中国经济必须保持在6.5%以上增速。所以，决策君坚持认为，此轮房地产调控不会用力过猛，且一定会局限在上涨过快或舆论热点城市。在目前已经出台政策城市的基础上，可能会继续增加一部分城市，但不大可能“重演”上一轮限购规模。

自2010年4月17日“新国十条”出台到2011年，全国共有46个城市实施了限购政策。到2014年12月底，大部分城市限购取消，只剩下北京、上海、广州、深圳和三亚五个城市，也由此开启了此轮房价的逐渐复苏和上涨。

因此，决策君认为，不宜过高估计这轮房地产调控的广度、深度和影响力。至于“楼市崩盘”、“调控刺破房地产泡沫”这样的危言耸听，购房者完全不必去理会。刚需购房者更是应该聪明地利用调控政策给市场带来的波段机会或有利购房时机，果断决策出手。

附录：

“金九银十”话楼市：多地调控政策升级能否稳住房价？

新华社北京10月2日电（记者 韩洁）在多个热点城市推出楼市限购限贷政策的背景下，北京、天津于国庆前一日同时亮出“组合拳”加强楼市宏观调控，意味着在“一城一策”政策框架内，越来越多的地方楼市政策再现收紧迹象。

今年以来，楼市的持续高热以及房价涨幅连创新高，让很多一二线城市购房者“望房兴叹”。社会关注，多地楼市调控政策的升级能否抑制地价、房价过快上涨，引导楼市平稳健康发展？

“当前楼市存在局部过热风险，但仍处在可控范围内，及时出台调控政策是能够稳定未来市场预期的。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查，2016年1至9月百城住宅均价累计上涨14.91%，各季度涨幅逐步走高，其中8、9月环比涨幅均突破2%，刷新近年新高。截至9月，百城住宅均价上涨至12617元/平方米，环比连续17个月上涨，同比连续14个月上涨。

而国家统计局9月发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，8月新建商品住宅价格上涨的城市达到64个，其中合肥、厦门、郑州等二线城市成为当月房价上涨较快的城市，二线城市正由局部上涨升级为普涨。

“今年以来楼市表现令人困惑，城市之间和城市内部分化态势加剧成为市场的真实写照。”中国指数研究院指数研究总监白彦军说。

对于今年部分地区楼市高热引发的房价上涨，专家认为与货币、信贷以及土地供应等多种因素有关。

白彦军说，贷款充裕对房价上涨有一定支撑作用。从七八月份新增人民币贷款数据看，居民中长期贷款为新增贷款主力，尤其7月占比更是高达102%。

中国指数研究院最新报告认为，因实体经济利润率下滑、人民币贬值预期等因素带来的投资荒困局，是导致投资资金大量涌入房地产市场的主要原因之一，部分地区房产的金融属性相对凸显。

在倪鹏飞看来，很多热点城市土地供求关系出现变化，特别是大城市供应土地规模达不到预期，导致供地不足，也影响了楼市预期。

中国指数研究院报告分析，今年以来，地王潮从杭州、南京、合肥向成都、郑州、武汉不断蔓延，重点二线城市土地市场高温不退。土地高热致整体楼面价上涨，住宅用地楼面价及溢价率大幅上涨。

数据显示，前９个月，全国300个城市各类用地成交楼面均价为1891元/平方米，较去年同期上涨47.9%；其中住宅用地楼面均价为3333元/平方米，同比上涨61.7%。

针对热点地区楼市持续高温态势，从二季度苏州、南京等率先出台收紧措施，到三季度苏州、南京、厦门、武汉等城市接连加码限购限贷，再到近期杭州、郑州、石家庄、福州、济南、北京、天津等加入调控收紧行列，各地政策充分体现“因城施策”总体要求下差别化、精细化调控的思路。

此外，专家指出，一方面要警惕楼市有泡沫，对居民生活成本影响较大，并影响实体经济；另一方面要实现经济稳增长，宏观经济转换增长动力尚需时日，还需要发挥房地产行业的支撑作用。因此政府要把握好楼市调控政策的平衡点，既要防控风险，又要稳定楼市，确保经济运行在合理区间。