营改增最新不动产政策(关于营改增后的不动产交易政策)

2016年5月1日起，纳税人销售取得的不动产纳入“营改增”试点，改征增值税。

1.纳税人销售取得的不动产应如何申报纳税？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，纳税人销售取得的不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。深圳市地方税务局委托市不动产登记中心代为征收纳税人销售取得的不动产的相关税费，因此，纳税人销售取得的不动产应向不动产登记中心按照5%的征收率（预征率）缴纳（预缴）相关税费。一般纳税人和小规模纳税人在向不动产登记中心预缴完税费后，仍应按照《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）等有关规定向主管国税机关申报纳税。

2.深圳市二手房评估价格是否含税？

答：目前，深圳市二手房评估价格为含税价，如根据评估价格计算销售取得的不动产的销售额，应先将评估价格换算为不含税价，再进行销售额的计算。

3.与单位纳税人销售取得的不动产相关的增值税优惠有哪些？应如何享受？

答：与单位纳税人销售取得的不动产相关的增值税优惠主要有以下几种：

（1）被撤销金融机构以不动产清偿债务免征增值税。

（2）为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按成本价、标准价出售住房取得的收入免征增值税。

单位纳税人需要享受上述税收优惠的应先前往不动产所在地主管地税机关办税大厅办理优惠备案，再到不动产登记中心进行纳税申报。

4.与其他个人销售不动产相关的增值税优惠有哪些？应如何享受？

答：与其他个人销售不动产相关的增值税优惠主要有几种：

（1）个人销售自建自用住房免征增值税；

（2）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

（3）个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售，免征增值税。

其他个人需要享受第（1）、（2）项税收优惠的应前往不动产所在地主管地税机关办税大厅办理优惠备案，再到不动产登记中心进行纳税申报。

其他个人需要享受第（3）项税收优惠的无需办理优惠备案，直接至不动产登记中心进行纳税申报即可享受。

5.营改增后，其他个人转让取得的不动产应缴纳的流转税税额是否发生变化？

答：（1）原营业税政策中有关个人转让不动产的营业税优惠在营改增后基本得以延续。因此，营改增后，其他个人转让取得的不动产符合问题4中所列免征增值税条件的，与原营业税政策下的税负一致。（2）其他情况下，与原营业税计税方法相比，因需要将不动产的成交价格换算为不含税价并以为基础计算增值税的销售额，营改增后其他个人转让取得的不动产缴纳的增值税有所减少。

6.哪些情况下纳税人销售取得的不动产到地税部门开具增值税发票？

答：（1）小规模纳税人及其他个人销售其取得的不动产，购买方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可向地税局申请代开增值税专用发票；

（2）不能自行开具增值税普通发票的小规模纳税人，销售其取得不动产可以向不动产登记中心申请代开增值税普通发票；

（3）其他个人销售其取得的不动产需要开具增值税普通发票的，可向不动产登记中心申请代开。

7.销售取得的不动产计税价格复核应向哪个税务机关提出申请？

答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）的规定，税营改增后，为方便纳税人，暂定由地税局办理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。因此，纳税人销售取得的不动产需要进行计税价格复核的应向不动产所在地的主管地税机关提出申请。

8.纳税人销售取得的不动产向地税部门多预缴（缴纳）的增值税应向哪个税务机关申请退税？

答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）的规定，营改增后，为方便纳税人，暂定由地税局办理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。因此，纳税人销售取得的不动产向地税部门多预缴（缴纳）了增值税的应向不动产所在地的主管地税机关申请退税。