违反限购房屋代持协议是否合法(房屋代持协议最新法律规定)

为应对我国房地产市场多年来持续升温，国家及多地政府颁布了房屋限购政策以调控房价。受可观的投资回报驱动，有些人利用各种方式规避限购政策，“借名买房”就属常见的情形之一。然而，随着国家政策持续收紧，这些规避方法的风险也不断增加。最高人民法院公开了一份案例【参见：（2020）最高法民再328号裁判文书】，首次认定借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。

最高法认为，借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。其原因在于，如果司法不对规避限购政策的行为加以限制，则无异于纵容不合理的购房需求，将会导致投机性购房快速增长。放任不诚信的当事人通过规避国家政策红线来获取不当利益，不但与司法机关维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必影响国家房地产宏观调控政策，进而阻碍国家宏观经济政策有效落实，影响经济社会协调发展，损害社会秩序和公共利益。

综上，在评判政策对合同效力的影响时，需要考量以上五个维度进行综合分析，如该政策涉及的“可能无效”情形越多，则越有可能影响合同的效力，导致合同无效的法律后果发生。

裁判方向的转变

本案中，最高法认为《房产代持协议》因违反《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）而无效。该政策的目的在于遏制房价的上涨趋势，打击炒房和投机性购房的行为。考虑到借名买房的现象层出不穷，违反该政策会导致居民住房问题得不到解决，金融泡沫风险增加，社会危害性强。因此，最高法认为国家限购政策涉及公序良俗具有相当的合理性。

最高法裁判方向的转变，是国家严厉打击炒房行为在司法领域的一个重要表现。虽然判例不是我国正式的法律渊源，但为了保证司法裁判的一致性和稳定性，争议案件的裁判应当充分考虑先前判决的思路和意见。在我国大力推动类案检索制度的背景下，最高法的意见对各级法院的裁判具有重大指导意义。未来一段时间，规避限购政策而进行的“借名买房”行为被法院认定为无效的风险可能增加。

值得注意的是，本案中徐某是在已有两套住房的情况下仍借曾某之名另行买房，属于为获取额外不当利益而进行的投机性购房和炒房的行为，但最高法并未一概否定所有的“借名买房”行为。

现实生活中，还存在出于各种原因（如积分不足、社保缴纳年限不够、未取得购房地户口等）借名买房以满足住房刚需的情况，司法实践中应当结合借名的原因以及房屋的性质来综合衡量双方当事人的利益关系，对于不违反国家政策，不违背公序良俗的行为，法院仍应充分尊重合同主体的意思自由，认定合同有效。

结语

从“有效”到“无效”，最高法对借名买房裁判观点的变化释放出重大信号。在我国大力推动类案检索制度的背景下，此类案件中借名买房合同被法院认定为“无效”的风险将进一步增加。

[1]王小琼：《公序良俗在金融商事领域的司法适用——以民间借贷为例》，载《北方金融》2021年第3期，第84页。

[2]唐树伶，张启富著：《经济学》，东北财经大学出版社，2006年版，第1页。

[3] 参见最高人民法院民事审判第二庭编著：《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》，人民法院出版社，2019年版，第256-258页。