深圳房地产企业税务筹划报价(房地产开发企业税务筹划方案设计)

当前我国经济下行压力较大，国家对房地产行业出台了不少调控政策，抑制房地产企业开发产品的销售价格，使得房地产企业经营面临着巨大的压力，缴纳税款作为房地产企业一项重要支出，也得到了重视，越来越多的房地产企业进行税收筹划。房地产企业的税款计算一般是在会计核算的基础上进行调整，研究新会计准则对房地产企业税收筹划的影响，归纳出房地产企业纳税筹划原则，从土地增值税和企业所得税两方面提出纳税筹划的思路。

财政部《企业会计准则第14号—收入》通知要求，在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。这一会计准则的出台对房地产行业的收入确认产生了重大的影响。旧会计准则规定，收入确认时点是以风险报酬发生转移为依据，这就导致房地产企业销售的开发产品确认收入都较滞后。

《企业会计准则第14号—收入》规定，收入的确认是以控制权发生转移为确认时点。依据这一规定，房地产企业销售开发产品的收入确认时点会较以往提前。这就要求房地产企业应做好合理的税收筹划，合法节税。本文首先研究了新会计准则对房地产企业税收的影响，其次阐述了房地产企业进行税收筹划应遵循的原则，最后分析房地产企业进行税收筹划的思路。

一、新会计准则对房地产企业税收的影响

新会计准则对房地产企业的企业所得税和土地增值税等税种产生了很大的影响， 具体表现在以下几方面。

（一）新会计准则完善了投资性房地产的后续计量，影响房地产企业企业所得税

新会计准则引入公允价值计量法，完善了投资性房地产后续计量模式。之前投资性房地产后续计量模式主要采用历史成本法，反映的是过去的信息，而公允价值计量弥补了这一缺陷。公允价值计量金更能反映当时房地产的价值，有利于投资者依据其价值作出正确的决策。新会计准则增加公允价值计量模式，对房地产企业税收的影响主要体现在企业所得税方面。采用历史成本法核算，每月需计提折旧（摊销）并计入管理费用等科目，管理费用等科目直接影响企业的利润，进而影响企业所得税的计算， 而公允价值模式下则不需要对投资性房地产计提折旧（摊销）。

（二）新会计准则重新规定了借款费用的会计处理，影响房地产企业的企业所得税和土地增值税

财政部发布的《企业会计准则第17号—借款费用》规定，若是房地产公司存在长期未开发的土地，而由于购置这些未开发的土地所借的款项产生的利息，不能按照资本化核算，而是应费用化核算，费用化核算需要计入财务费用科目，影响了房地产企业的所得税。除此之外，还影响房地产企业土地增值税。

（三）新会计准则规定了房地产上市公司估值方法，影响房地产企业的企业所得税

新会计准则规定，企业若是存在股权结构发生变化，或者进行对外投资时，可以采用重估净资产值的方法确定房地产的估值。重估净资产值的方法可以引导市场更关注房地产行业的真实价值。房地产企业重估影响资产折旧或摊销的计提，进而影响企业的企业所得税。

（四）新会计准则规定了房地产企业收入确认时点，影响房地产企业的增值税、企业所得税

旧会计准则是以风险和报酬的转移作为收入确认的时点，因此，房地产企业的销售收款先计入预收账款，当房产的交付符合《商品房销售管理办法》中的交付标准后，房地产企业才确认为收入。而新会计准则规定，以控制权的转移作为收入确认的时点，并且制定了五步法模型来确定收入确认时点和确认金额。新准则这一变化使得房地产企业的收入确认提前，对增值税和企业所得税等产生了很大的影响。

二、新准则下房地产企业税收筹划原则

（一）遵循提前筹划原则

税收筹划应贯穿企业持续经营的整个期间，是一项长期工作。由于新会计准则规定某些经济活动的会计核算和会计政策的选择，一经确定不能随意变更。因此，企业应在开始进行经济活动前，进行税收筹划，在穗法律许可范围内，选择合适的会计政策，减少不必要的纳税事项。

（二）遵循成本效益原则

房地产企业进行税收筹划的主要目的是降低税收带来的成本，而在税收筹划过程中可能有其他支出。因此， 在税收筹划前，应先进行效益评估，对比筹划前后的收入变化，若是经过税收筹划节省的税收支出较多，则进行实际的税收筹划。

（三）遵循法律原则

房地产企业进行税收筹划不得违背相关法律政策， 必须在法律政策允许范围内筹划，否则造成偷税漏税，不仅违反法律法规，也对企业信用造成不好的影响。

三、新会计准则下房地产企业税收筹划思路

房地产企业在存续期间需要缴纳多种税款，企业进行税收筹划时应遵守税收筹划原则。

（一）土地增值税税收筹划

有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他都需要缴纳土地增值税，土地增值税是按照有偿转让的增值额进行征收，税率、税额较高，对房地产企业的利润影响较大。对于土地增值税的纳税筹划可以从以下几个方面进行。

第一，采用不同的经营方式节税。土地增值税不对未转让的房产产权、土地使用权征税，基于此，房地产企业可以采用代建经营方式建房或合作建房。根据税法规定，代建经营方式属于建筑业征税范畴，不需要缴纳土地增值税；合作建房经营的若是一方出地，一方出资，建成后自用的，暂免征收土地增值税。

第二，利用普通住宅增值额起点节税。根据土地增值税暂行条例第十一条，出售建造的普通住宅，增值率未超过扣除项目20%，税务部门免征土地增值税。因此，房地产企业可以针对这一规定，寻找平衡点，实现节税效果。

第三，通过增加允许扣除项目金额节税。按照土地增值税计算方法，土地增值税有五项费用扣除，除此之外，房地产企业还享受20%的附加扣除。因此，房地产企业可以通过增加允许扣除项目的金额，减少土地增值税的缴纳，达到节税目的。

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（二）企业所得税税收筹划

企业所得税是按月（季）预缴，按年汇算清缴，房地产企业的开发产品只有已经投入使用、取得产权证明或者取得验收资料并报到税务部门时，需要按照企业所得税清算。针对这一情况，房地产企业可以从以下几个方向筹划。

第一，利用预提费用进行税收筹划。新会计准则规定，企业预先提取预期以后可能会发生大额费用的支出， 通过预提费用账户核算。后期预提费用时，直接计入相应的成本费用类科目。因此，房地产企业可以在法律允许范围内，合理预估预提费用金额，提高计提标准。

第二，利用甲供材料合理税收筹划。所谓的甲供材是指的由房地产开发企业（甲方）自行采购材料给施工单位（乙方）。自购材料、代购材料和合同外供材都属于甲供材。自购材料是房地产开发企业承担全部或部分建筑材料的支出，部分建筑材料支出也应占开发成本的30%- 40%。，自购材料过程中的增值税发票是开具给甲方，甲方将材料交付给乙方时，属于销售行为，因此，应依法缴纳增值税。代购材料是甲方负责寻找供应商，把关材料质量，而由乙方与供应商签订合同，代购材料所涉及到的增值税发票是开具给乙方的，甲方主要起到监督作用，不涉及到税款的缴纳。合同外供材是甲方取得材料不通过乙方核算，领用材料时直接计入“开发成本”或“在建工程”科目。房地产企业（甲方）将材料款合进乙方的合同价款源，由乙方缴纳建筑增值税。

第三，利用开发周期进行纳税筹划。房地产企业决定施工顺序和步骤，可以合理分期，适当安排项目建设周期，优化费用支出，尽可能增加前期费用，增加税前扣除项目，一定程度上可以实现提前抵扣计税成本的目的。

第四，利用竣工时间进行纳税筹划。房地产企业建设面积较大，一般采取分期开发，并且对每一开发期单独核算，分期竣工验收。考虑到房地产企业的所得税一般是预缴方式征收，因此，房地产企业可以根据企业所得税预缴情况，分期竣工，延迟税收缴纳时间。

源恒财税业务介绍

源恒财税二十多年来专业从事房地产企业财务审计、税务审计、税务咨询、纳税评估、财税培训、税务筹划、《税务总监》研究、法规数据库查询、新政策解读及推送、财税高级人才推荐等服务，就企业经营中的实际税收问题展开现场咨询，指导房地产企业在税法所允许的范围内，进行前期税收筹划和事先安排，达到合法预防与管控税务风险的目的。经过26年的税务操作实践与经验积累，帮助房地产企业税务管理部门监督税收成本风险管理与控制、税款现金流管理和税务争议处理，提早揭示税务风险并及时作出应对与筹划。让纳税人一开始就站在税务巨人的肩膀上，少走弯路，依法维护纳税人的合法权益，为企业的腾飞保驾护航。