【引言】
近年来，由于物业纠纷公司产生的诉讼激增，越来越多业主对自家的物业服务产生了不满，物业公司也对业主动不动就拒交物业费的行为深感无奈，最后造成的结果就是物业与业权限主缺乏良好的沟通，物业服务质量越来越差。
导致这种现象发生的重要因素就在于，业主对物业服务缺乏管理，从而导致部分物业公司对服务质量疏于管理，而业主对小区管理漠不关心的态度，也让这些物业公司慢慢占据了小区的经营范围主导地位，今天就来和大家说说如何才能做到对物业服务的有效管理。
【4点管理办法】
1.确定双方关系、成立业委会
业主与物业公司之间属于服务合同关系，业主属于需求方也就是甲方，物业公司属于供求方也就是乙方，所以按理来说业主才是“甲方爸爸”，但现实当中的情况往往相反，物业公司的态度往往更加强硬，造成这种情况的原因有两个：（1）双方关系没搞清；（2）业主的权利过于分散，行使起来较为麻烦的（一般需要召开大会投票表决）。
所以我们首先就需要确定双方之间哪些的关系——业主才是小区的主人，物业充其量算作管家，其次就是成立业主委员会，实现与物业公司平等对话的权利。
法律依据：《民法典》第九百三十七条，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
2.确定双方的权利、义务
上面说到业主才是小区的主人，那自然能够在合理、合法的范围内决定小区的任何事情，而物业公司由于为小区提供服务，自然需要拥有一定的小区管理权限，具体的权利由于每个小区都有一定差异，所以可以参考物业管理业主制有限公司定的管理规约。
物业的义务则是按照合同的约定以及物业的使用性质，对小区公共区域提供相应的服务，而业主则需要在物业按照合同约定提供了服务的情况下，按照合同的约定按时缴纳物业费。
法律依据：《民法典》第九百四十二条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护物业、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部有限公司分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有及关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向的有关行政主管部门报告并协助处理。
《民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主公司不得以未接受或者物业无需接受相关物业哪些服务为由拒绝支付物及业费。
3.确定物业服务内容及完成标准
《物业服务合同》也是管理物业服务的重点之一，我们在《物业服务合同》当中应明确约定物业的服务内容以及完权限成标准，这样将物业服务直观化，便于业主对于物业服务进行监督、管理，也能够更好地为业主后期维权提供依据。
法律依据：《民法典》第九百三十八条，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
物业服务合同应当采用书面形式。
4.确定违约责任
目前，大多数业主面对物业公司服务差的应对方法就是拒交物业费，然而，就算是物业公司确实存在服务不达标的情况，业主也不能拒交全部的物业费，那有业主就要问了不能拒交物业费该怎么办？
这就要说到约定违约责任了，物业未按照合同约定提供服务本身就属于违约的情况，我们可以约定违约责任，或是要求物业减免一定物业费，或是要求物业公司限期进行整改，或是情况严重业主有可以解聘物业公司等等。
但需要注意违约责任的确定也应合理、合法，像物业一次服务不达标减免全年物业经营范围费的条款就属于无效条款，违约金应根据因违约产生的损失来确定。
法律依据：《民法典》第五百八十五条，当事人可以约定一方违物业管理约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过有分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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文丨东友律师
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