目标成本是指企业在一定时期内为保证目标利润实现，并作为合成中心全体职工奋斗目标而设定的一种预计成本，它是成本预测与目标管理方法相结合的产物。

为什么要重视目标成本的制作？

1、我们的服务主体（土地、金融、刚需红利消失；低增长、低利润...）

2、我们的服务内容（成本把控；贯穿前、中、后期...）

目标成本的常见组成

1、土地费用

一般由土地出让金、土地复耕费、耕地占用税，青苗补偿费，大市政配套费、契税等组成；

2、前期费用

一般由设计费、规费、前期工程费用组成，此处的规费指的是，例如项目上的设计招投标费用、规划许可证规费、水土保持、防雷检测费、地震安全性评价费等；

3、工程成本（以蓝、绿城体系为例）

一般由总包土建安装工程、分包工程、设备工程、室外工程、环境工程、弱电工程、公共配套工程、不可预见费等组成；

4、期间费用、增值税及附加、土地增值税、总收入...

目标成本的常见组成（按表格）

1、全项目指标表

本表主要是针对需要分期开发的项目，明确各期占地面积、建筑面积、绿化面积指标等等；

2、成本明细表

对于当期项目详细指标的一个具体测算；

3、统一口径及项目配置标准

根据项目的定位，由工程、设计、成本等部门讨论后的配置标准；

4、成本汇总表

对于项目各个指标的汇总，一般由建筑面积单方、可售面积单方还有各个业态的成本汇总；

5、当期公共配套表

计算项目本期的公共配套费用；

6、跨期公共配套分摊表

对于跨越多期的公共配套，进行费用测算并进行分期分摊；

7、土地费用及分摊表

土地相关的全部费用，并且是多期项目的话，按照各期用地面积进行分摊。

目标成本的计算公式

1、传统的价格计算公式：

价格=成本 利润

确定成本后，加上期望的产品利润，就是产品的最终价格。

2、目标成本的计算公式：

利润=价格-成本

价格由市场决定，想保持利润，唯有降低成本。“倒逼成本法”的经营观念。

如何制作目标成本？

在制作目标成本时，首先我们应该对编制模式进行内部交底：

1、目标成本测算不是一个部门独立完成的，明确编制主导部门（成本还是财务），一般都由成本部主导，其他部门配合完成；

2、每个房企都会根据自身情况，有一个成本核算指导。我们要结合委托单位对目标成果的相关要求，合理铺排人员的工作及时间计划；

3、注意积极主动沟通项目设计、工程各部门，及时汇总工作及卡点。

目前，目标成本制作的难点：

1、前期资料不够完整，能够参考的信息有限

2、目标成本的要求变高，要求明细项做得更加详细且有依据

3、内容较为繁杂，细节容易漏项

4、对于有时候委托方设计的新产品，可供对标参考的数据不足

5、数据较多，各部门修改意见汇总难

编制目标成本所需的资料？

因为前期对于项目情况了解有限，所以需要我们尽可能对于项目情况有一个初步的了解，加强对项目各部门的沟通，能让我们快速的获取到项目初期产品方案设计的基础信息。

1、项目的方案面积指标表；

2、跟工程部沟通明确项目的建造标准，明确总分包的施工范围，三通一平方案等；

3、委托方本集团限额标准或是成本控制指标；

4、委托方集团内部类似项目的指标及图纸；

5、地勘报告及地勘单位测量的现场高程数据；

6、财务部门提供土地费用明细表；

7、其他，例如设计方案总平图，详细的设计费用清单等（如有）；

目标成本的制作流程

简单地来说：首先，由营销部门提供项目的总收入；结合项目设计、前期、工程等部门，得出项目成本；总收入-项目成本，即可得到项目利润。根据得出的利润，视情况对设计方案或是目标成本明细进行调整。

通过这种“成本倒逼”的方法，首先可以更合理的从设计阶段就把控成本，实现设计成本一体化，其次各部门明确各自的成本目标，责任到个人，每个人都实行责任制，可以更大程度的调动员工的积极性。

拿到资料后，要先进行资料复核，看看是否存在问题，比如设计方案等。

1、委托方设计要一下项目的方案面积指标表，以便更好了解项目的各项指标，例如项目都有哪种业态，及各业态建筑面积。

2、跟工程部沟通明确项目的建造标准，明确总分包的施工范围，项目属于毛坯交付还是精装交付，以便我们更好地选择对标项目。

3、在填写目标成本经济指标含量的时候，最好向委托方要本集团限额标准或是成本控制指标进行参考，里边都会有对重点经济指标的一个控制标准，避免因为指标问题不能通过评审。

4、专业方面，要尽量避免各大专业工程不要漏项，和设计及工程做好沟通工作。

5、对已有的资料要充分地解读，并和委托方认真仔细沟通。

如何高效且完整地编制目标成本？

前期目标成本工作最能体现并且锻炼项目工作人员的全观能力，经验、细心和严谨、逻辑推理能力。分解成本控制目标，实现全过程目标成本管理。

这个时候，我们可以参考委托方目标成本的制定管理办法，从而对委托方的目标成本制定有一个框架思路以外，也需要我们加强和各部门的沟通，结合自己的项目经验。

通过对标类似项目（公司或最好是委托方集团做过的），避免有遗漏的情况。通过确定项目及每个单位工程的目标工程成本，分解工程成本控制指标，更好地落实委托方降低成本方面的目标。

制作中常见的问题及注意事项

1、一方面由于前期的数据信息的抽象化，而另一方面，目标成本明细要求又逐渐地清晰化。

例如，总包土建从最开始只需列出地上和地下分别的造价指标，到逐渐需要明确砼、钢筋、砌体、防水保温、模板等各项明细。

所以，需要我们通过经验和对标工程进行指标提取，反复对比，得到尽可能接近项目情况的指标。

2、由于总表及分表的公式链接较多，建议注意检查公式链接，保持链接的合理化，制作完成注意检查链接后的数据，避免因为链接错误，导致最终的成果出现偏差。

3、注意成本明细中，经济指标的单位，有些经济指标的基数是总建筑面积，有些是地下建筑面积或地上建筑面积，有些是以户数为单位。

4、是否存在费率上浮或是下浮这些影响成本的因素。有些项目存在多层建筑，体量较小，或是施工单位垫资情况，可能会存在预算上浮的情况。

5、委托方关于涂料、保温、入户门、弱电箱等，是否有集采价。