无锡发布房地产调控新规，内容包括增值税2年免征改为5年免征、离婚2年内再次购房按照市区内房屋数量计算、2020年发票增加50公顷住宅用地供应、热点地块土拍推行“限竞”政策，以及二套房首付比例不得低于60%。

整个调控内容，看起来跟南京目前实施的楼市新规有所相似。先不预测无锡后市如商品房何，而是聊一聊各式各样的“调控手段”有何不同？哪个影响更大？干货奉上。

先来总结下，目前多个城市业已出台的调控手段有哪些？

信贷类

限贷：根据名下首套、二套及多套，实施不同的最低贷款首付比例。比如无锡从二套房最低40%上调到目前的60%。有限贷的城市，目前二套房主流比例在40-50%左右，少量要求最低60%。

利率调整：虽然目前多少LPR报价利率缓慢下行，但实际的购房执行利率才是真实体现在楼市热度上的。比如目前除少量城市利率较低或者执行最低利率之外，大部分城市首套不低于5.5%，二套不低于6%。

其他诸如降准、逆回购、MLF不算针对房地产的直接调控，不予展开。

税制类

免征时间拉长：增值税和个税是房屋交易时的主要税种，前者约增值部分的5%，后者约增值部分的20%或总房款的1%。一般而言，增值税两年免征，个税五年免征。免征时间拉长，比如无锡两年改五年，意味着取得房产证后5年内出售，需全额征收增值税。

契税调整：前不久《契税法》出台，很多人突然发现契税原来这么高。所以，目前我们在多少执行的税率依然是优惠减免税率。而部分地方甚至有契税补贴、契税全免等政策，比如广西钦州、桂林临桂区、广西玉林、重庆合川、湖南衡阳等。

豪宅税：说是豪宅首付款，其实是指144平以上非普通住房。这类住房类房屋个税按1%、契税按3%、土增税按约5%全额征收，商办用房还有5.6%营业税等。

限制类

新房限售：取得房产证后一定时间内限制销售。这比免征时间拉长更直接，比如目前多地实行新房三年内限售，直接不给卖。当然，唯一住房一般不受约束。

二手房限售：目前大多数限售仅针对新房，但比如专用苏州二手房也规定5年发票内限售，深圳二手房3年限售。

限购：本地人根据名下房产数量、外来人口根据名下房购房产数量及社保缴纳期限，本地限购2套，外地限购1套。目前所有出台限购措施的城市，内容几乎相同。

限离：在以前，商品房通过赠与、继承或直接夫妻过户，再离婚的方式，使其中一人离婚后名下无房，获得首房首贷资格。目前，出台限离政策的比如深圳、南京、无锡等，开始封堵漏洞，计算离婚前所有家庭的所有房屋数量。

限价：一般指待上市房屋最高允许备案价，以及每批次备案均价可上涨幅度。每个城市有所不同，有些每批次可上涨5-15%，有些则要求下一批次不得高于上一批次，有些则要求下一批次必须低于上一批次，实际上是根据全市均价调控要求会变化，周期性较强。

限房价、竞地价：土拍前，土地上盖未来的房屋售价是限死的，房企们通过竞争地价获得土地。这个措施出台的目的是，通过房屋最高售价的限定，让房企对开发利润心中有数，抑制房企不惜高价拿地的热情。但需要说明的是，目前出台“限竞”政策的城市，对于最高售价的限制态度不太一样。有些限价一直在涨，反而成了温床。有些限价就是真逼得房企毫无利润。所以就这个政策有效与否，全看“限房价”究竟是怎么限的。

限摇号：楼市冷热不均，尤其是倒挂盘每每吸引大量群体摇号，刚需买房中签率极低，因此规定无房人、人才购房最低房源保障比例，出台城市目前有杭州、南京等。

加大供应类

增加土地供应：这个很容易理解，直接通过供给侧的增加解决房子短期不足的问题，比如这次无锡增加50公顷供应量，比如深圳停止商办审批，增加住宅用地供应。

共有产权房：个人与政府按一定比例共同拥有房屋产权，降低无房人买房门槛，保障居住优先。个人后期可按照市场价格获得全额产权，再入市交易。巧合的是，无锡前两天才是提出开建共有产购房权房，这两天又重磅调控了。增值税

保障房：这是一个大类，包括廉租房、公租房、经济适用房、定向安置房等，也是缓解住房不足、商品房价格较高的手段。

暂时只想到以上这税率些。房产税尚未仅上海、重庆试点，效果也不明朗，故没有列入其中。至于棚改收尾、旧改来临、资金监管升级这些，能够对房价产生影响，但不算直接调控措施，也未列入其中。

接下来，分首付款析下以上各式各样的调控手段，孰轻孰重，分别产生什么影响？

一线城市，限贷最“关键”

对于一线和强二线城市而言，买房群体来自全国的富人与无数想实现梦想的年轻人。对于这样的城市，杠杆的限制才是最大的限制。因为大部分人不是冲着住去的，那么想要实现收益，必须使用到杠杆，足够的杠杆。目前，四大一线城市全部实行限贷政策，本地三套、外地两套就得全款购买，并且通过限离封堵增值税了漏洞。即使没有限购，只要限贷存在，资金也不太可能进去。

因此，无锡这次提高二套房比例最低到60%，实际影响应该不小。

二线城市，限购最“关键”

二线城市，一般为省会省市及经济强劲的地级市，他们的买房群体税率主要来自全省的人群，虽然也会带有投资目的，但居住的概率大大增加。那么，房票的限制就是最关键的手段，这直接封堵了大量省内其他城市的购买需求。

三四线城市，全限才“关键”

对于三四线城市而言，信贷政策、税制调整这些影响都不会大，主要还是看有无限贷、限购、限价，且必须全部限制才行。这样的城市典型特点是一旦房价启动上涨，就会进入击鼓传花、是乐此不疲的循环中去，哪怕空置率极高、哪怕二手房市场低迷，只要没有硬核调整，新房市场就会持续很长时间。譬如洛阳，房价整体上涨幅度居然超越省会郑州，且连续上涨时间已经维持近四年时间。而当地只有限贷，没有限购。

至于其他没有分析到的调控手段，比如增大供应、限售、限离等，逻辑只有一个：这些手段全部都是用于打击投机买房的群体，目的是降低一些杠杆和稳定预期。这些对于三四线的影响会更高、高得多。

因为三四线“内生型”市场特点决定了接盘侠专用的数量极其有限，非常依赖楼市持续上涨下的击鼓传花。一旦涨势不再，市场立马歇菜。优质城市无非就是加长持有周期罢了，需求端根本不会减少。

所以，你所在城市有哪些调控手段？根据本文，自己会分析了吗？