新冠疫情期间常见法律问题解答(二)

建设工程与房地产专题

吉林朗业律师事务所

2022年，新一轮疫情来袭，全省各行各业再次面临严峻的挑战。建设工程与房地产行业领域，往往受疫情影响较大。面对当前疫情形势，吉林朗业律师事务所围绕建设工程与房地产领域常见法律问题，整理形成本解答意见，希望为建设工程与房地产领域企业提供些许帮助。

一、“新冠疫情”是否属于不可抗力？

答：不一定。“新冠疫情”是否属于“不可抗力”不能一概而论，具体应根据“疫情事件 履行影响”综合判断。

第一，在疫情防控过程中，由于政府部门采取的征收、征用、交通管制、停产停工等行政措施，直接导致不能履行合同的，或者由于疫情的影响直接致使合同当事人根本不能履行合同的，根据《民法典》 第一百八十条：“因不个人所得税可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及《最高人民法院印怎么发<关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）>》第三条第附加一项规定，属于不可抗力。当事人根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任，如致使不能实现合同目的可以主张解除合同。但应当及时通知对方当事人。

第二，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商。如继续履行合同对于一方当事人明显不公平，当事人请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，根据《民法典》第五百三十三条：“合同成立后用，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”、“人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”的规定，人民法院根据情势变更或公平原则结合案件实际情况决定是否予以支持。

二、开发商因疫情原因逾期交付商品房或商品房买受人因疫情原因逾期支付购房款，对方是否有权以逾期交房或逾期付款为由主张解除《商品房买卖合同》？

答：不能，根据《最高人民法院印发<关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）>》第4条的规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”及《吉林省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件的工作指引》第5条：“不可抗力适用范围。应根据具体案件中疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定不可抗力的起止时间。一般可依据对合同履行产生实质影响的省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。”的规定，如因疫情原因导致开发商逾期交房或买受人逾期支付购房款，当事人均不能主张解除商品房买卖合同。具体以省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的起止时间作为当事人逾期免除违约责任的期间。

三、在疫情期间暂时没有收入，无法按时偿还房贷怎么办？能否免除还款义务？

答：可以申请延期偿还以及住房贷款免除逾期还款违约责任，但不免除还款义务。根据《最高人民法院印发<关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）>》第10条：“……对因感染新冠肺炎住院治疗或者隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情或者疫情防控措施影响暂时失去收入来源的人员所涉住房按揭、信用卡等个人还贷纠纷，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更还款期限。”及《吉林省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件的工作指引》第9条：“借款合同纠纷案件中，因疫情影响引发的金融借款纠纷，应依法审慎审查金融机构提出的借款提前到期、单方解除合同等主张，加大调解力度，促进金融机构以展期续贷、分期还款协议、调整还款期限及利息计算方法等方式尽量达成和解。”、“借款人主张适用不可抗力免除还款义务的，不予支持。金融借款合同中借款人以疫情原因导致迟延履行还款主张免除违约责任的，可按当地金融机构相关政策处理。”的规定，受疫情或者疫情防控措施影响暂时失去收入来源的人，可以申请延期偿还以及免除逾期还款违约责任，但不可免除还款义务。

四、如因疫情原因未能及时偿还房贷，并已记入不良征信记录的能否撤销？

答：可以申请征信接入机构予以调住房贷款整或申请撤销不良征信记录。根据《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》第二条第十四项：“（十四）切实保障公众征信相关权益。人民银行分支机构和金融信用信息基础数据库接入机构要妥善安排征信查询服务，引导公众通过互联网、自助查询机进行征信查询。要合理调整逾期信用记录报送，对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员和参加疫情防控工用作人员，因疫情影响未能及时还款的，经接入机构认定，相关逾期贷款可以不作逾期记录报送，已经报送的予以调整。对受疫情影响暂时失去收入来源的个人和企业，可依调整后的还款安排，报送信用记录。”及《吉林省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件的工作指引》第有10条：“金融征信记录相关案件中，对确因感染新冠肺炎、疑似感染新冠肺炎者或者因疫情防控被隔离的观察人员，利息对因疫情影响未能及时归还贷款或信用卡欠款，金融机构将逾期还款记录报送人民银行的，当事人主张金融机构撤销相关不良记录的，应予支持。”的规定，经认定符合条件的，可以申请接入机构不作逾期记录，已报送的可以调整或者请求人民法院撤销不良记录。

五、因新冠疫情或疫情防控措施影响，发包人或承包人能否解除建设工程施工合同？

答：不一定，视疫情对施工合同履行影响而定。如确因新冠有疫情或疫情防控措施影响致使不能实现合同目的，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，发包人或承包人有权主张解除合同，具体同问题一的解答内容。另，根据《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）通用条款第17.4条：“因不可抗力导致合同无法履行连续超过84天或累计超过140天的，发包人和承包人均有权解除合同。”的约定，发包人或承包人可依据该约定，结合双方约定的合同专用条款和履行实际情况，依法行使解除权。

六、因疫情或疫情防控措施原因导致建设工程承包人工期延误，发包人能否主张工期索赔？

答：不能。根据《最高人民法院印发<关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）>》第7条之规定：“7.疫情或者疫情防控措施导致承包方未能按照约定的工期完成施工，发包方请求承包方承担违约责任的，人民法院不予支持；承包方请求延长工期的，人民法院应当视疫情或者疫情防控措施对合同履行的影响程度酌情予以支持。”的规定，因疫情原因导致的工期延误，发包人不能向承包人主张违约金索赔。但根据《民法典》第五百九十条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”、“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”的规定，什么承包人应在发生疫情后及时向发包人发出工期顺延通知。同时，如承包人已经发生延误工期之后出现疫情的，不免除延误工期的违约责任。

七、因疫情或疫情防控措施影响，钢筋、混凝土等材料价格大幅上涨的，什么承包方是否可以主张调整工程价款？

答：可以。根据《最高人民法院印发<关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）>》第7条第二款之规定：“疫情或者疫情防控申请措施导致人工、建个人所得税材等成本大幅上涨，或者使承包方遭受人工费、设备租赁费等损失，继续履行合同对承包方明显不公平，承包方请求调整价款的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行调整。”及《吉林省住房和城乡建设厅关于新型冠状病毒肺炎疫情防控期间建设工程计价有关规定的通知》吉建办〔2020〕18号第四条第二款：“因疫情防控导致材料价格重大变化，合同中对材料和工程设备价格未明确风险范围和超出风险范围未明确调整方法的，其主要材料和工程设备，价差在5%以内（含5%）的，由施工单位承担；超过5%以上部分的价差，由建设单位承担。”的规定，如因疫情或疫情防控措施原因，导致承包方人工、材料、设备成本大幅上涨的，且继续按照原合同价款履行明显不公平的，发包人与承包方可通过协商达成补充协议，如无法达成协议一致的，承包方有权主张要求调整合同价款。

八、承包人能否以受到疫情或疫情防减免措施影响为由主张建设工程价款优先受偿权延期吗？

答：不可以。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受扣除偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”的规定，承包人行使优先受偿权的期限为自发包人应当支付工程款之日起十八个月附加，该期限为除斥期间，不能中止、中断或延长。因此，承包人以受到疫情或疫情防控措施影响为由主张建设工程价款优先受偿权延期的主张不能成立。

九、餐饮、娱乐场所因疫情或疫情防控措施导致客流大幅减少或停业，承租人是否可以要求出租人减免房租或延长租期？

答：可以。根据《最高人民法院印发<关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）>》第6条的规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事怎么业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免期限内的租金的，人民法院应予支持。”、“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租房贷金对其明显不公扣除平，专项承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策专项进行减免调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”及《吉申请林省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件的工作指引》第12条：“租赁合同纠纷案件中，应兼顾鼓励交易原则和利益平衡原则，尽量促使合同继续履行。因疫情或防控措施导致承租人无法使用租赁物或返还租赁物的，承租人要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。”的规定，由于疫情变化且政府行政措施导致租赁物无法正常使用的，承租人可以根据疫情及政府措施对合同履行造成的实际影响，要求出租人减免租金或者延长租期。

十、因疫情或疫情房贷防控原因承租人逾期支付租金，出租人能否主张解除租赁合同及承担违约责任？利息

2022年3月13日