上海地区地方教育附加税率(所得税税率)

今天跟大家聊一下上海房屋交易的一些税费知识。首先我们今天讲解的都是商品房且是非普通住宅交易中税费，普通住宅和非普通住宅的定义我已经在上一篇文章中讲解。不动产交易中涉及的税地方费主要有：契税，增值税及附加，个人所得税，印花税，土地增值税，转移登记费，抵押登记费。那我们先来讲一下契税，上海市不动产交易契税税率为 1%、1.5%、3%。如果您是在上海无房首次购房的且面积≤90平米，那你所需要缴地区纳的契税税率就是购房总价的1%，相反面积＞90平米的契税税率就是1.5%，如果你在上海已经有一套房子了，（不论地区是你家庭有一套还是限购前与父母共有的都算二套契税）那购买第附加二套房子不论多大面积都需要缴纳3%的契税。本身在买二手房或者新房的时候买方都需要缴纳契税。

下面讲一下二手房交易中业主需要缴纳的增值税及附加税和个人附加所得税，先讲一下增附加税值税及附加税：增值税及附加，包括增值税和增值税附加，增值税是以不动产在流转过程中产税率生的增值额作为计税依 据而征收的一种流转税，是一种卖方需要承受的税。税率增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地所得税方 教育附加三种税的总称。

现在上海增值税及附加税的税率是5.3% ，首先有二种情况会出现不同的算法。1 业主房子满二年的情况下（房子满二年主要指房产证上面的登记时间到卖出时间是否满二年及以上）就是（卖出价格减去买进价格）除以1.05再乘以5.3% 2 业主不附加税满二年的房子进行交易需要缴纳全额的增值税 ，就是卖出价格除以1.05再乘以5.所得税3%。下面我来举例说明，一套房子业主2015年买进300万，现在卖出600万，房子满二年上海的所以增值税的计算方式=（600-300）/1.05*5.3%=15.12万。如果业主2019年买入现在卖出，那需要缴纳全额增值税=600/1.05*5.3%=30.26万。

个税有二种情况，第一房子满五年并且是在上海唯一一套房子的情况下出售该房屋，是可以免征个人所得税的，第二种情况就是房子在不唯一的情况下，需要缴纳卖出额地方的教育2%或者（卖出价减去买进价格）*20%。以二个熟低原则去缴纳。

虽然增值税及附加税和个人所得税理论上来讲是业主缴纳，但是现在上教育海的二手房交易业主一般都是到手价，所以买家在购房成本计算中，也应把这二个税费算上去。