善意第三方房地产购买合同无效(如何认定是善意第三方)

文尧律师—青岛专业房产纠纷律师，处理过大量疑难房产纠纷案件。

文尧律师—青岛市优秀律师事务所—山东青凯律师事务所副主任，中华全国律师协会会员。

一、法律规定

夫妻共同所有的房屋未经一方同意而出售的，房屋买卖合同效力的认定对买受人的主观状态予以考察。民事主体谨慎善意从事民事活动，其交易安全才能受到法律保护。

《民法典》第三百十一条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

根据法律规定可知：民事主体谨慎善意从事民事活动，才能实现法律保护交易安全，促进经济发展，维护社会和经济秩序的目的。从民法基本原理来说，善意是诚信原则在民事活动中的重要体现，该原则要求民事主体在从事民事活动时应处于善良的动机或愿望，不得侵害他人的合法权益。

二、案例分享，此处分享一例发生于北京市的案例，供大家学习：

1、文尧律师关于本案的分析观点

依据双方当事人的诉辩对抗过程，本案的审理思路可作如下梳理:

首先，需要确定董某与田某某是否系夫妻关系，该房屋是否系其夫妻共同财产;

其次，在涉案房产确定为董某与田某某夫妻共同财产的前提下，进而考虑田某某对于董某的过户行为是否知情并同意;

最后，应确认董某某是否知晓董某与田某某之间为夫妻，其是否可以作为善意买受人。

文尧律师认为：涉案房屋系田某某与董某婚烟关系存续期间购买，因此，在无相反证据予以推翻情形下，涉案房屋应属田某某与董某夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。董某与田某某结婚登记时，董某某已为成人，且董某与田某某婚关系存续了近12年之久，因此，董某某所提房屋过户时，并不知晓董某与田某某之间为夫妻的主张，有悖常理，董某某亦未提供证据证明田某某对于董某的过户行为知情并同意。本案中，董某生前未经田某某同意，与董某某以签订房屋买卖合同的形式，私自将涉案房屋过户至董某某名下，侵害了田某某基于夫妻关系享有的财产所有权，其行为应属无效。

2、人民法院关于本案的分析观点

一审法院认为，夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。本案中，涉案房屋系董某与田某某婚后取得，系夫妻共同财产。现田某某以董某转让涉案房屋给董某某时自己不知情、未经自己同意以及办理转移登记有欺骗登记机关的行为为由主张合同无效，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《合同法》第四十四条、第五十ニ条，《买卖合同司法解释)第三条之规定，判决驳回田某某的诉讼请求。

二审法院经审理认为，董某某所提房屋过户时，并不知晓董某与田某某之间为夫妻的主张，有悖常理。董某生前未经田某某同意，与董某某以签订房屋买卖合同的形式，私自将涉案房屋过户至董某某名下，侵害了田某某基于夫妻关系享有的财产所有权，其行为应属无效。遂判决撤销北京市朝阳区人民法院民事判决，并确认董某与董某某于2012年11月20日签订的存量房屋买卖合同(经纪成交版)无效。

3、案例详情（由于篇幅过长，各位可根据自身情况决定是否需要详细阅读）

董某与于某原系夫妻关系，于1992年5月26日经法院调解离婚，董某某系ニ人之子。田某某提交的结婚证记載董某与田某某于2001年3月26日登记结婚。董某于2013年10月8日去世。2005年11月17日，董某(买受人)与北京国华置业有限公司(出卖人，以下简称国华公司)签订《商品房买卖合同》，约定国华公司将涉案房屋出售给董某，建筑面积共243.39平方米，总全4，145，175元，一次性付款。2005年11月23日，国华公司向董某开具发票，金颜为4，145，175元。2006年9月28日，涉案房屋所有权证叠记所有权人为董某。2012年11月20日，董某(出卖人)与董某某(买受人)签订存量房屋买卖合同(经纪成交版)(合同编号C656547)，约定董某将涉案房屋出售给董某某，成交价格为5，000，000元。次日，税务部门出具契税完税证，记载计税全5，853，573.3元，实纳全175，607.2元。2012年11月22日，涉案房屋过户记至董某某名下。董某某主张未向董某支付购房，实际为董某将涉案房屋赠与董某某，为了减少税费支出而以房屋买卖为形式。税时税务部门告知其涉案房屋政府指导价为5，853，573.3元，故按此金额为基数纳契税。现田某某诉至法院，要求确认董某某与董某2012年11月20日签订的存量房屋买卖合同(经纪成交版)无效。经询，田某某主张确认合同无效的理由为涉房屋是在田某某与董某婚烟存期间购买，属于夫妻共同财产，夫妻双方有平等的处理权，共有方式为共同共有，董某未经某某同意擅自将房屋移记至董某某名下，在办理转移登记时，有欺骗叠记机关的行为，主张合同自始无效。田某某主张其对董某将涉案房屋过户给董某某并不知情。董某某主张其并不知道田某某与董某结。董某某先后提起行政复议、行政诉讼，要求撒销田某某与董某的结婚证，经黑龙江省哈尔滨市中人民法院另查，涉案房屋于2013年12月4日过户至北京x建设投资有公名下终审判决回了董某某的诉讼请求。

董某某生母于某与董某于1992年5月26日经龙江省芬河市人民法院调解离婚，董某某归董某养。田某某与董某某195年相识，20年3月2日在河市民政局叠记结婚。2005年1月，四某某夫购买了北京市区号院X楼X层x房屋(以下简称涉房星)，所有权登记在董某下2013年10月8日，董某去世。董某某迅将家中存放的现金、行卡、证、合同等财产及证、资料等私自取走。2014年12月底，某某到星骨理中请复印涉房产权证等相关资料，意外得知产权已2012年月22日“转移记”到董某某名下，又于2013年12月4日由董某某“转移记”到×公司名下。房屋转移登记材料显示:董某某与董某2012年11月20日签订的存量房屋买卖合同(经纪成交版)中出卖人是董某，买受人是董某某，房屋成交价格为500万元。房屋登记询问笔录中问中请登记房屋是否为共有房屋(包括夫妻共有)，董某与董某某代理人(韩丽艳)均答“否”。《物权法》第九十七条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份三分之二以上的接份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”董某从未告知某某转让夫妻共同房产事宜，董某某是法律专业人士，其作为董某的唯一子女，明知涉案房屋是田某某和董某的夫妻共同财产，却委托代理人作出房屋不是夫妻共同财产的虚假陈述，故意误导房屋登记机关为其办理产权转移登记，明显具有侵犯田某某合法权益的恶意;此后再将房屋“转移叠记”到×公司名下意图让田某某无法追回房屋。因此诉至贵院，请求判如所请。要求确认董某某与董某2012年11月20日签订存量房屋买卖合同(经纪成交版)无效。