预收房租当月产生增值税纳税义务(预收款出租不动产,其纳税义务时间)

一年一度的“毕业租房季”还在进行中，教育部数据显示，2021届全国高校毕业生总规模达到909万人，另外还有80万名海归求职者。某房产租赁平台数据统计表明，约有九成大学毕业生需要通过租房解决居住问题，这使得租赁市场的需求得到释放。

对于才走出校园的大学生们，社会经验尚浅，若没有好的租赁市场监管制度，容易在各种花样层出折扣制度吸引下，一次性预缴大额租金，而后期遭遇“无房可住”等各种各样的“租房陷阱”。

其实，经过去年公寓爆雷事件频繁的负面影响，如今的公寓品牌已受到政府的严格监管，租赁市场环境有较大的的改善。

不少地方政府对一次性预收租金的模式进行了严格监管。

比如，北京市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，首次明确禁止“长收短付”，严控“租金贷”拨付对象，承租人申请的“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业，只能拨付给个人。

其他城市的监管措施也有很多，在这里列举比较典型的：租客申请了住房租赁贷款后，金融机构可以把贷款发放给租客，也可以签订协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业及其关联企业；只要预收的超过3个月的租金部分以及预收的押金，租赁企业必须存入专户，进行资金的托管，资金专户按月拨付给公寓公司。

这些措施无疑都提升了对消费者权益的保障度，也让我们看到租赁市场的未来良性化发展态势。

对于出租方，一次性预收租金，如何进行财税处理，才能避免风险呢？

1、一次性收取租金的会计处理

【案例】A公司出租自有的高级公寓，租期一年，2021年8月1日签订合同，一次性收取对方全年租金12万元。A公司应该如何进行会计处理呢？ （假设不考虑增值税）。

【分析】相当于月租金1万元，需要按照权责发生制核算。

首先，2021年8月收取款项时：

　　借：银行存款 12万元

　　 贷：预收账款 12万元　　

其次，A公司需要按月从预收账款结转收入：

　　 借：预收账款 1万元

　　 贷：其他业务收入 1万元

2、一次性收取租金的税收处理

（1）增值税

咱们刚才会计处理的时候，没有考虑增值税，现在专门说一下。一次性收取租金，是否需要对预收的全年租金一次性缴纳增值税呢？

根据财税[2017]58号， 纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

所以，公司在年底一次性收取未来一年或若干年的租金的时候，应当在收到预收款的当天，确认增值税纳税义务的发生。也就是需要一次性申报交纳增值税，不能以会计核算确认收入的时间来确认增值税，否则会有延期缴纳增值税的风险。

如果出租方是自然人的话，一次性取得租金还可以分摊到各月，看是否能享受小微企业月销售额15万元以内、季度销售额45万元以内，免征增值税的优惠。

比如：个人出租门面给一家企业，一次性收到1年的租金36万元，个人去开具租金发票的时候，收取一年的房屋租金36万，分摊到月是平均每月3万，可以享受免征增值税的优惠。

（2）企业所得税

企业所得税的处理方式，相对比较灵活。

《企业所得税法实施条例》、国税函[2010]79号规定：如果租赁合同中，规定了租赁期限跨年度，并且租金提前一次性支付的，出租人可以在租赁期内，分期均匀计入相关年度，确认企业所得税收入。

所以这就产生了两种处理方式：

l 将一次性收取的多年租金，在租赁期内分期均匀确认收入，这样也可以更好地和房屋折旧费用，进行配比（收入与成本费用相配比更符合权责发生制，缩小税会差异）。

l 一次性确认租金收入。如果财务上存在金额较大的以前年度亏损，一次性确认收入，可以尽早弥补以前年度亏损，对企业是比较有利的。

（3）房产税

在租赁的期间内，出租方还要申报缴纳房产税。

《房产税暂行条例》规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

对于房屋出租的房产税，实务中，很多税务机关认可“分月、分季或分年度”缴纳，而不是一次性缴纳。所以，一次性收取跨年租金，房产税仍可以按年缴纳。

（各地规定有差异，具体以当地政策为准）

（4）印花税

《印花税法》规定，书立或者领受凭证时，已经发生纳税义务。

在签订租赁合同的时候，已经发生了印花税的纳税义务，需要按照合同上记载的租金的总额，一次性缴纳印花税，不能分年度或者分次缴纳。

但是有这么一种情况，租赁合同只是规定了月租金的标准，而没有约定租赁期限，或者说合同中规定“具体以实际租赁期限为准”。

这种情况下，因为租赁合同总金额不确定，在签订时可以先按定额五元缴纳印花税，等到实际租金结算的时候，再按实际结算金额补缴印花税。