不动产异议登记实务指引

张大姐因丈夫出轨，欲想办法与丈夫离婚，可是两人唯一值钱的房子就登记在丈夫名下，而且丈夫还扬言要提前把房子处理掉，这可吓坏了张大姐。张大姐还未起诉立案，也没有申请财产保全，该如何才能保障房子不被丈夫处理掉呢？不动产异议登记就是本期的重点。

房子房子，一切都是为了房子

一、什么是“不动产异议登记”？

我国《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”不动产异议登记是真正权利人或者利害关系人发现不动产登记簿记载事项有错误，又不能经登记权利人同意进行更正登记后采取的补救措施，张大姐是其丈夫名下房子的共同享有者，对房子享有一半的产权，奈何房产登记时没有登记她的名字，现在情况紧急必须得采取这一补救措施。

二、“不动产异议登记”具有什么作用？

不动产异议登记是真正权利人或者利害关系人（张大姐，作为房子的共有人）发现不动产登记记载事项有错误时的补救措施，其目的就是在不能进行更正登记时，不动产真正权利人或者利害关系人保障自身权益的临时性措施。

我国《物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权的变动是以登记为生效要件的。换句话说，房产登记持有人将其名下房产进行转让的，受让人并不当然的依据转让合同取得房产所有权，而是要在不动产登记机构进行房产变更登记，并记载至不动产登记簿，受让人始取得该不动产所有权。

异议登记能否阻挡房产登记持有人转让房产进行不动产变动登记呢？答案当然是不能。真正权利人或者利害关系人申请不动产登记机构进行不动产异议登记后，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条的规定： 异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。真正权利人或者利害关系人申请不动产登记机构进行异议登记后，房产登记持有人依然可以转让房产并进行不动产变动登记，只是起到异议公示作用，以此证明房产登记持有人将房产转让并进行不动产变动登记时，房产登记持有人和受让人对异议登记事项是知情的。

那么，房产登记持有人和受让人对异议登记事项是知情的，又能怎么样呢，又有什么作用呢？真正权利人或者利害关系人进行异议登记，就意味着其才是该不动产的权利人，而房屋登记持有人只是由于登记错误挂名登记为房产持有人，其根本无权处分该不动产或者无权单独处分该不动产，房屋登记持有人转让房产就属于无权处分。

根据我国《物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”房产登记持有人作为无权处分人处分其名下房产，除非受让人符合善意取得制度，否则真正权利人均有权追回。而受让人凭善意取得制度取得房产必须要符合三个条件：受让不动产时是善意的；支付了合理对价；已经进行变更登记。而异议登记的作用就是用来证明受让人受让不动产时是非善意的，对异议登记事项是知情的。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条的规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”受让人不知道转让人无权处分为认定受让人善意的必备条件之一，而根据该解释第十六条第一款第一项的规定，登记簿上存在有效的异议登记，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。因此，异议登记期间，房产登记持有人无权处分房产的，受让人不构成善意取得，房产真正权利人有权追回房产。

综上，异议登记虽然并不能直接阻止房产登记持有人转让不动产，但是，无形当中在房产上附上“权利瑕疵”四个大字，导致房产登记人意图通过转让房产，侵害真正权利人利益的目的泡汤，这才是异议登记能够临时性保护真正权利人或利害关系人合法权益的关键所在。

三、办理异议登记具体操作流程

（一）申请异议登记的前提条件

尽管《物权法》第十九条、《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条第一款均规定不动产异议登记前提是房产登记持有人不同意更正登记，真实权利人或者利害关系人认为房屋登记簿记载的房屋权利归属和内容有错误，可以申请异议登记。但是，真正权利人或者利害关系人也可以自行单方面申请异议登记。

（二）确定房产所在地的不动产登记机构

不动产异议登记是由真正权利人或者利害关系人向该处房产所在地不动产登记机构申请的，而申请的首要前提就是找谁申请，也就是正确的不动产登记机构（不动产所在地的房地产交易中心，房地产交易中心一般会设有专门办理不动产异议登记手续的柜台，根据柜台工作人员的要求，申请人填写相关的表格）。

（三）填写异议登记申请书

真正权利人或者利害关系人在申请异议登记时，应当提前书写异议登记申请书，并在申请书中详细列明申请人、被申请人、申请事项、申请理由等事项。

（四）柜台提交异议登记材料

依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条第二款的规定：“利害关系人申请异议登记的，应当提交下列材料：（一）证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；（二）证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；（三）其他必要材料。”不动产登记机构所要求的材料包括：申请人身份证明材料；申请人与该不动产有利害关系证明（权利证明）；不动产登记簿存在记载错误事项的材料。具体而言，申请人需要提交的材料根据基础理由的不同，提交的材料也不尽相同，比如对登记在夫妻一方名下的房产，其配偶申请异议登记时务必携带本人身份证、结婚证、申请书到不动产所在地的房地产交易中心办理异议登记。

（五）交纳异议登记费

不动产异议登记属于收费的非行政许可的行政审批，要按照规定缴纳异议登记费（有关证书工本费及登记费减半收取等详见《国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（发改价格[2008]924号）。

（六）异议登记证明

依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十三条第一款的规定，不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明（领取房地产管理部门发放的异议同意书，异议登记手续办理完毕）。

（七）异议登记适用的情形

房屋异议登记应当由利害关系人申请，包括但不限于以下情形：

1、登记在夫妻一方名下的房产，其配偶可以申请异议登记；

2、房产所有权人去世后登记在继承人名下，其他继承人可以申请异议登记。

异议登记快速便捷

四、异议登记后，十五日内提起诉讼或者仲裁

依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十三条第二款的规定：“异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。”异议登记只是临时性保障措施，自异议登记办理完毕之日起有十五天的有效期。申请人自异议登记办理完毕后第二天开始计算十五日内到人民法院起诉或者向仲裁委员会递交仲裁申请，并将人民法院的立案受理通知书或者仲裁委员会的受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料再提交到不动产登记机构（房屋交易中心异议登记柜台）。异议登记将在整个诉讼或者仲裁期间一直处于有效，直至撤诉或者撤回仲裁，也即案件结案后，异议登记方可解除。否则，异议登记失效。

依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十三条第三款的规定：“异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。”就同一事由、同一事项只能申请一次异议登记，异议登记失效后，不得再次申请。

异议登记失效，并非意味着真正权利人或者利害关系人不能继续就此事项进行确权诉讼。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第三条的规定：“异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。”异议登记失效，当事人提起诉讼，请求确认归属的，人民法院不能以此拒绝受理案件，而且异议登记失效也不会影响案件的实体审理。

五、相关法律法规的规定

（一）《中华人民共和国物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。　　

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。　　

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

（二）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》

第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

第十五条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。　　真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

　　（一）登记簿上存在有效的异议登记；

　　（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

　　（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

　　（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

　　（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

　　真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

第十八条 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

　　当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

　　法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

第二十条 转让人将物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。

第二十一条 具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

（三）《不动产登记暂行条例实施细则》

第九条 申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。　　

申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。

第十条 处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。　　

按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。　　

建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记，依照本实施细则第三十六条的规定办理。

第八十二条 利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。　　

利害关系人申请异议登记的，应当提交下列材料：　　

（一）证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；　　

（二）证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；　　

（三）其他必要材料。

第八十三条 不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明。　　

异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。　　

异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。

第八十四条 异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。

规则就是这么有意思！

张大姐顺利进行异议登记，之后顺利起诉立案，最后张大姐倍感欣慰的说了句，异议登记太简便了。你觉得呢？