不动产登记簿上所有权来源有哪些(不动产登记簿是不动产物权归属的根据)

前几节我们共同学习了国有建设用地使用权和房屋所有权的单独登记，但是从实际登记情形看，自实施不动产统一登记来，国有建设用地使用权及房屋所有权登记才是更为常见的登记形式。今天我们就重点学习国有建设用地使用权及房屋所有权登记的有关内容。

一、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记

1、适用情形：依法利用国有建设用地建造房屋的；

2、申请主体：不动产登记簿或土地权属来源材料记载的国有建设用地使用权人；

3、提交的申请材料：（1）不动产登记申请书；

（3）不动产权属证书或者土地权属来源材料；

（4） 建设工程符合规划的材料；

（5）房屋已经竣工的材料；

（6）房地产调查或者测绘报告；

（7）建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料；

（8）相关税费缴纳凭证；

（9）法律、法规以及规定的其他材料。

4、不动产登记机构审查要点：（1）国有建设用地使用权是否已登记。已登记的，建设工程符合规划、房屋竣工验收等材料记载的主体是否与不动产登记簿记载的权利主体一致；未登记的，建设工程符合规划、房屋竣工验收等材料记载的主体是否与土地权属来源材料记载的主体一致；

（2）不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求；

（3）建筑物区分所有的，申请材料是否已明确建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等的权利归属；

（4）存在查封或者预查封登记的：①国有建设用地使用权被查封或者预查封的，申请人与查封被执行人一致的，不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记；

②商品房被预查封的，不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记以及预购商品房预告登记转国有建设用使用权及房屋所有权转移登记。

（5）是否已按规定进行实地查看；

（6） 需要审查的其他事项。

二、国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记

1、申请前提：已经首次登记的国有建设用使用权及房屋所有权；

2、适用情形：（1）权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的；

（2）不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的；

（3） 国有建设用地使用权的权利期限发生变化的；

（4） 同一权利人名下的不动产分割或者合并的；

（5）法律、法规规定的其他情形。

3、申请主体：（1）不动产登记簿记载的权利人；

（2）因共有人的姓名、名称发生变化的，可以由发生变更的权利人申请；

（3）面积、用途等自然状况发生变化的，可以由共有人一人或多人申请。

4、提交的申请材料：（1）不动产登记申请书；

（2）申请人身份证明；

（3）不动产权属证书；

（4）国有建设用地使用权及房屋所有权变更的材料，包括：①权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交能够证实其身份变更的材料；

②房屋面积、界址范围发生变化的，除应提交变更后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果外，还需提交：

A、属部分土地收回引起房屋面积、界址变更的，提交人民政府收回决定书；

B、改建、扩建引起房屋面积、界址变更的，提交规划验收文件和房屋竣工验收文件；

C、因自然灾害导致部分房屋灭失的，提交部分房屋灭失的材料；

D、其他面积、界址变更情形的，提交有权机关出具的批准文件。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交土地出让合同补充协议和土地价款缴纳凭证；

③用途发生变化的，提交城市规划部门出具的批准文件、与国土资源主管部门签订的土地出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交土地价款以及相关税费缴纳凭证；

④国有建设用地使用权的权利期限发生变化的，提交国土资源主管部门出具的批准文件和出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交土地价款缴纳凭证；

⑤同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件；

⑥共有性质变更的，提交共有性质变更协议书或生效法律文书。

（5）法律、法规以及规定的其他材料。

5、不动产登记机构审查要点：（1） 国有建设用地使用权及房屋所有权的变更材料是否齐全、有效；

（2） 申请变更事项与变更材料记载的变更内容是否一致；

（3）不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求；

（4）存在预告登记的，不影响不动产登记簿记载的权利人申请补发换发不动产权属证书以及其他不涉及权属的变更登记；

（5）申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；

（6）依法应当补交土地价款的，是否已提交补交土地价款凭证；

（7）需要审查的其他事项。

三、国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记

1、申请前提：已经首次登记的国有建设用使用权及房屋所有权；

2、适用情形：（1）买卖、互换、赠与的；

（2）继承或受遗赠的；

（3） 作价出资（入股）的；

（4） 法人或其他组织合并、分立等导致权属发生转移的；

（5）共有人增加或者减少以及共有份额变化的；

（6）分割、合并导致权属发生转移的；

（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致国有建设用地使用权及房屋所有权发生转移的；

（8） 法律、法规规定的其他情形。

3、申请主体：（1）共同申请：办理转移登记的双方当事人；

（2）单方申请：①继承或受遗赠的；

②生效法律文书等导致国有建设用地使用权及房屋所有权发生转移的。

4、提交的申请材料：（1）不动产登记申请书；

（2）申请人身份证明；

（3）不动产权属证书；

（4） 国有建设用地使用权及房屋所有权转移的材料，包括：①买卖的，提交买卖合同；互换的，提交互换协议；赠与的，提交赠与合同；

②因继承、受遗赠取得的，提交如下材料：A、所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明；

B、 被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等； 　

C、所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明 ，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等；

D、放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明；

E、 继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供；

F、被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料；

G、被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者 遗赠扶养协议；

H、被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。

③作价出资（入股）的，提交作价出资（入股）协议；

④法人或其他组织合并、分立导致权属发生转移的，提交法人或其他组织合并、分立的材料以及不动产权属转移的材料；

⑤共有人增加或者减少的，提交共有人增加或者减少的协议；共有份额变化的，提交份额转移协议；

⑥不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的，还应提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；

⑦因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等材料；

（5）已经办理预告登记的，提交不动产登记证明；

（6） 划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移的，还应当提交有批准权的人民政府的批准文件；

（7）依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证；

（8） 法律、法规以及规定的其他材料。

5、不动产登记机构审查要点：（1）国有建设用地使用权与房屋所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效；

（2）申请转移的国有建设用地使用权与房屋所有权与登记原因文件记载是否一致；

（3） 国有建设用地使用权与房屋所有权被查封的，不予办理转移登记；

（4）涉及买卖房屋等不动产，已经办理预告登记的，受让人与预告登记权利人是否一致。

（5）设有抵押权的，是否已经办理抵押权注销登记；

（6）有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；

（7）依法应当缴纳土地价款、纳税的，是否已提交土地价款和税费缴纳凭证；

（8）申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；

（9）需要审查的其他事项。

四、国有建设用地使用权及房屋所有权注销登记

1、申请前提：已经首次登记的国有建设用使用权及房屋所有权；

2、适用情形：（1）不动产灭失的；

（2）权利人放弃权利的；

（3）因依法被没收、征收、收回导致不动产权利消灭的；

（4）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使国有建设用地使用权及房屋所有权消灭的；

（5）法律、法规规定的其他情形。

3、申请主体：不动产登记簿记载的权利人或者其他依法享有不动产权利的权利人；

4、提交的申请材料：（1）不动产登记申请书；

（2） 申请人身份证明；

（3）不动产权属证书；

（4）国有建设用地使用权及房屋所有权消灭的材料，包括：①不动产灭失的，提交其灭失的材料；

②权利人放弃国有建设用地使用权及房屋所有权的，提交权利人放弃权利的书面文件。设有抵押权、地役权或已经办理预告登记、查封登记的，需提交抵押权人、地役权人、预告登记权利人、查封机关同意注销的书面材料；

③依法没收、征收、收回不动产的，提交人民政府生效决定书；

④因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致国有建设用地使用权及房屋所有权消灭的，提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书。

（5）法律、法规以及规定的其他材料。

5、不动产登记机构审查要点：（1）国有建设用地使用权及房屋所有权的注销材料是否齐全、有效；

（2）不动产灭失的，是否已按规定进行实地查看；

（4）申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；

（5）需要审查的其他事项。