现实生活中，当我们积蓄时达到一定数额时，一部分人选择购买一个好地段商铺，进行投资，通过商铺升值和收取租金来获得回报。
在买房的时候，会遇到这样的情况，房产开发商会给你一个表单报价，说是商铺的价格，然后内再给你算一个远高于市场价的租金（一般都是3-10年不等），你可以用该租金抵房款，通常是抵首付款，商铺呢，需要交给房产企业或者其关联的第三方进行统一管理和运营。合同一般都会这样处理：商铺的销售合同里只签订租金抵款后的金额，另外同第三方签订一个商铺运营托管协议，约定，为了培育和发展市场等，购买方免收取这段时间的租金。
这样的一种交易模式，很多购房者认可，而且认为，用当前不成熟市场的、高额的、未来的租金收益，抵了相当大一部分首付款，支付压力变小了，是相当划算的。殊不知，这里面的道道都很深，今天笔者就给大家分析分析，让大家心里有数，供参考。
首先来看这个案例：
2021年5月，王先生去房产B公司购买了一套商铺，表单300万元，其中按揭150万元，用未来3年租金共计90万元（市场价为54万元），实际支付首付60万元。购房合同签订的购买价为210万元；同时与另一商业管理公司C公司，签订为期10年委托代管的协议，约定为了培育市场，王先生前三年免租金，后7年的租金按实际收到的租金进行一九分成，租金的10%为托管费，90%为王先生所得。
这样的交易模式对销售方肯定是比较有利的。一是降低了销售价格，节约相当一部分税金；二是部分收益由B房产开发公司转移到了商管公司C。这里不做详细论述，下面重点分析对个人购买者的纳税影响。
一、该交易模式对个人购买者带来两个方面的重要影响。
1、虚高租金收入90-54=36万元。
2、少计王先生的购房成本90-54=36万元。
该商铺实际市场价应为300-（90-54）=264万元。虚高的租金抵消虚高的商铺价值。
二、虚高租金的纳税影响
（一）对增值税的影响
王先生前三年每年租金30万元，平均月租金为2.5万元，可以免征增值税。
政策依据：政部、税务总局《关于明确增值税小规模纳税人免征增值税政策的公告》（2021年第11号） 规定，增值税小规模纳税人自2021年4月1日至2022年12月31日，对月销售额15万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。
（二）对个人所得税的影响
王先生按“财产租赁所得”计算应缴个人所得税为：
90*(1-20%)*20%=14.4万元。
政策依据：1、《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定：财产租赁所得，应缴纳个人所得税。
2、《个人所得税法》第三条和第六条的具体规定：财产租赁所得每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20％的费用，其余额为应纳税所得额。税率为20％。
虚高的租金36万元，导致需多缴纳个人所得税36*（1-20%）*20%=5.76万元。
（合同上免租金，但商铺在商管公司运营下，租金的市场价为54万元，计税依据明显偏低，税务机关将按照市场价核定租金，并计算个人所得税）
三、少计购房成本的纳税影响
该交易模式少计王先生购房成本36万元，将影响该商铺再次转让应缴纳的增值税、个人所得税、土地增值税。
1、少计购房成本36万元，多缴增值税36/1.05*0.05=1.71万元。
2、少计购房成本36万元，多缴个人所得税36*20%=7.2万元。
（三）少计购房成本36万元，土地增值税增值额少计36万元，即使按最低档税率计算，王先生多缴土地增值税36*30%=10.8万元。
所以，少计购房成本，在以后转让该商铺时，至少多付出1.72 7.2 10.8=19.72万元的税金。
综上，该交易模式下，个人购买者在当前及未来，至少要多缴纳的各种税金为5.76 19.72=25.48万元。
真是不算不知道，一算吓一跳啊！实质上是房产企业把税负转嫁给了购房人。
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