关于房地产税试点的消息，出来已经一个月了。
在这一个月里面，各种关于房地产税的“内部消息”满天飞。
有说房产税税率最低1%，最高5%的；
有说未来多套房家庭的工资还不够交房产税的；
有说一线城市和超大城市的房产税税额会占到家庭年收入的8-15%的……
总结起来就是一个意思：
房地产税来了，大家快跑！
对于这些逻辑感人的“内部消息”，我一直是当成郭德刚的相声来看的。
但不可否认的是，这些所谓的“内部消息”也确实在相当大的程度上影响到了市场的情绪。
大家都在等着房地产税这只靴子落地。
而更多的人是在盼着房地产税可以让房价再跌上几下，跌到自己买得起为止。
我在之前的文章中已经聊过中国房地产税的底层逻辑，这里就不再多讲，有兴趣的可以在我一个月之前的文章里寻找答案（见文章：《房地产税来了，我准备再买一套房子压压惊……》）。
而现在，我们不妨换个思路。
房产税或者房地产税这个东西，在很多国家都有，比如美国就已经收了两百多年了，并不是什么新东西。
研究一下这些国家的房产税政策，或许可以在一定程度上给我们理性认识即将到来的房地产税提供一些参考。
在过去的一个月，我对美国、日本、英国、德国、新加坡、香港等国家和地区的房产税进行了深入的系列研究。
见文章：
《国外房产税研究——美国篇》
《国外房产税研究——日本篇》
《国外房产税研究——英、德、新及香港地区篇》
今天我们就来对之前的一系列研究进行一个总结和预判。
01
房地产税的用途？
在我们研究的所有国家和地区中，房产税都是一种地方税。
比如美国的征收主体是州县级地方政府，日本的征收主体是市町村级的地方政府。
在同一个国家，每个地方的房产税税率或减免政策有可能是不同的。
而征收起来的房产税，也是全部用于当地的市政建设和教育、医疗等社会福利。
一个地方的房产税越高，就意味着这个地方的基础设施越好，教育和医疗条件越好，居住环境越好。
所以房产税既是负担，但同时也是福利。
由于房产税是一种地方税，所以每年该收多少税，在很大程度上是要与当地财政的收支情况挂钩的。
比如在美国、英国、德国，房产税都是采取“以支定收”的方式来确定的。
所以在这三个国家，每年房产税的税率都是变动的。
而在日本、新加坡、香港等国家和地区，房产税的税率则是相对固定的。
从之前上海和重庆的房产税试点情况来看，我们国家大概率会采取固定税率的模式。
那如果地方政府财政缺钱了怎么办？
从理论上讲，要么增加住房存量，要么让房价涨。
02
税率如何确定？
按套数收？
按面积收？
还是按房价收？
相信这是大家最关心的问题。
从我们研究的结果来看，除了德国的土地税和二套住房税收了个寂寞之外，其它国家和地区的房产税都是按房屋价值来收的。
比如美国的房产税是用房产估值乘以房产税率来确定每年应缴纳的税额。
日本的固定资产税和都市计划税是用土地与建筑的相应评估价分别乘以1.4%和0.3%来确定税额。
英国则是把房屋评估价值分为8-9个等级，以D级住宅为基准，实行定额税收。
而新加坡和香港都是以房屋的“虚拟租金”为计税依据的。
所以可以看出，这些国家的房产税既不是按套数收，也不是按面积收，而是按房屋价值或租金价值来收的。
因此，我认为未来我们的房地产税也很有可能是以房屋的评估价为计税依据。
现在一些城市的二手房指导价，也许就是在为房地产税试点所做的铺垫。
03
是否有减免？
是否有人均面积减免政策？
这也大家非常关心的问题。
在美国，主要住宅（Principal Residence），第二套房（Second Home）和出租房（Rental Property）的估值是有区别的。即使同一地段完全相同物业，由于使用性质的不同，需要缴纳的房产税也有可能不同。
许多州对美国国籍的人都有自住房产税收减免的政策。
同样的，德国的首套住房是不用交房产税的，只有二套及以上的房产才需要交纳房产税，所以德国的房产税也叫“二套住房税”。
新加坡的自住房与非自住房的税率也是有区别的。
但在日本、英国和香港，房产税是没有免税面积的。不管是首套房还是二套房，自住房还是出租房，都需要缴纳房产税。
从重庆和上海的房产税试点政策来看，每个家庭都根据家庭人口数量享有一定的免税面积。
出于照顾低收入群体和鼓励生三胎的考虑，我认为未来的房地产税试点大概率是会设定人均的免税面积的。
至于这个面积是多少，不同城市也许会有不同的标准。
04
税率是否累进？
一套房和多套房，税率是否有区别？
除了刚才提到的美国和德国针对首套住房的减免政策之外，各国的房产税税率都不会根据房产套数的多少进行累进。
有多少套房产，就按多少套收，并不会因为你名下房产多，税率就高。
像美国、德国、香港的房产税率是没有累进的。
而英国和新加坡的房产税率则是按房屋价值高低进行累进的。单套房屋的价值越高，税率就越高，跟名下有多少套房产没有关系。
更像是一种豪宅税。
日本则是以房屋占地面积200平米为界分面小规模住宅用地和一般住宅用地，适用不同的评估价折扣，从而影响最终税额。
所以，以家庭所拥有的房产套数作为税率累进依据，至少在这几个国家中都是没有这样的先例的。
同样在上海和重庆现行的房产税试点政策中也是不存在的。
那些“首套房收1%，二套房收3%，多套房收5%”的“内部消息”，都是YY出来的。
05
税率高不高？
如果从房屋价值的角度来看：
2008年，美国各州房产税率从0.14%到1.76%不等，中位数的平均值为0.96%，不到1%。
日本的实际税率只有0.4%左右。
英国的税率比较高，在2-2.5%左右。
香港的税率在0.2-0.3%。
而新加坡和德国的房产税相对于房屋价值更是几乎可以忽略不计。
如果从居民家庭收入的角度来看：
美国房产税占家庭可支配收入的比重在2.4%左右；
日本在2-2.5%；
英国在2.6%左右；
德国在0.4%左右；
新加坡在1%左右；
而香港也不到2%。
可以看出，这些国家和地区房产税税率不管是对比房价还是对比家庭可支配收入，都是非常低的，几乎不会对普通人的生活带来多大影响。
而我们的房产税试点也一定是希望稳步推进的。
所以那些说工资还不够交房产税的观点，如果你信了，你交的就不是房产税，而是智商税。
06
能不能降房价？
这几个国家和地区征收房产税的目的都非常明确一致，那就是增加地方财政收入。
不管是从房产税的目的来看，还是从实际的税率来看；不管是从经济学原理来看，还是从实施的效果来看，房产税都跟降房价没有半毛钱关系。
我们搞房地产税试点的目的，同样是为了增加地方财政的收入，转变地方财政收入结构。
此外，还肩负着共同富裕的使命。
共同富裕的关键词是“富裕”。
如果连走在前面的人都躺平了，谁来带动后面的人富裕？
前段时间，《求是》杂志发表一篇文章，里面提到要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入。
所以，如果房地产税会导致房价持续下跌，那将与房地产税的目的背道而驰。
至此，关于房地产税研究的系列文章就全部写完了。
如果你仔细读过我的这几篇文章，相信你也一定会和我一样，对即将到来的房地产税试点以及未来楼市的走向，心里有底了。
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