出包工程未取得全额发票的如何进行预提处理？
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同金额的10%。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设能必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
【案例1】出包工程未取得全额发票的预提处理A房地产开发公司甲项目出包合同总价1 200万元，已到票1 100万元。其预提处理如下：
1．剩余未到票为100万元。
2．根据合同总金额10%计算预提成本为120万元。
按两者就小取100万元，因此A 房地产开发企业可预提的成本为100万元而不是按10%计算的120万元。如果上述已到票为1 000万元，则可预提120万元。
基础设施建设涉及的工程施工合同如何计算印花税？
基础设施建设合同也是建筑工程合同。由《印花税暂行条例》所附《印花税税目税率表》可知，建筑安装工程承包合同包括建筑、安装工程承包合同，由立合同人按承包金额万分之三贴花。
根据上述政策规定，签订合同的双方均要按规定贴花。营改增后，如果签的合同是价税分开的，按照合同确定的不含税价计算印花税。
【案例2】基础设施工程支出的会计处理
A房地产企业与B建筑公司2020年4月20日签订建筑工程承包合同，合同价格1 200 000元，增值税进项税额132000元。A房地产企业相关处理如下：
1．会计处理
借：开发成本——基础设施建设费 1 200 000
应交税费——应交增值税（进项税额） 132 000
贷：银行存款（应付账款） 1 332 000
单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本如何分配
“单独作为过渡性成本对象核算的公共配整设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。”在房地产开发企业运作的开发项目中，都有相应的不能对外销售的配套设施，例如供暖、供水、供气、供电等设施，还有文化体育、社区服务等设施，这些设施在建造时要单独作为过渡性成本对象核算，完工后再按建筑面积法进行分配。
【案例3】单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本的分配
A房地产开发公司2020年9月完成了甲项目中游泳馆的建设，该游泳馆规划设计配套设施，不得对外销售，建筑成本800万元。甲项目总可销售建筑面积12 000平方米，其中普通住宅楼建筑面积8 000平方米，别墅区建筑面积4000平方米。游泳馆成本分配如下：
1．游泳馆成本归集时
借：开发成本——配套设施——游泳馆 8 000 000
贷：银行存款（应付账款、材料等） 8 000 000
2．分配成本时
普通住宅应分摊：800×（8 000÷12 000）=533.33（万元）
别墅应分摊：800×（4 000÷12 000）=266.67（万元）
借：开发成本——房屋——普通住宅 5 333 300
——别墅 2 666 700
贷：开发成本——配套设施——游泳馆 8 000 000
借款费用如何分配
“借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。”一般项目借款是针对整个项目的，因此借款对应的项目中，不同成本对象要共同负担借款费用。
【案例4】借款费用应用直接成本法分配的计算
A房地产开发公司开发的某项目有甲、乙两栋不同层高住宅楼及一栋写学楼，其中甲楼的建造成本为2 000万元，乙楼的建造成本为3 000万元，写字楼的建造成本为2 800万元。A房地产开发公司为该项目借款共计发生利息支出800万元。各楼栋应用直接成本法分配计算如下：
甲楼应分摊的利息费：
2 000÷（2 000 3 000 2 800）×800=205.13（万元）
乙楼应分摊的利息费：
3 000÷（2 000 3 000 2 800）×800=307.69（万元）
写字楼应分摊的利息费：
2 800÷（2 000 3 000 2 800）×800=287.18（万元）
预售阶段的会计核算
房地产销售（预售）阶段是房地产开发企业取得收入、实现资金回笼的重要阶段，主要涉及诚意金、定金、按揭保证金、预售房款的会计核算。诚意金是在签订商品房认购协议书之前收取的款项，最终退还给客户或转作购房款。商品房认购协议书要在房地产企业取得预售许可证之后才能与客户签订，因此诚意金是在预售之前收取的款项，约束性很低，购房者可随时收回此款项。故会计核算上不作为预收账款处理，而应作为企业的应付账款处理，具体如下：
1．收到诚意金时
借：银行存款
贷：其他应付款——诚意金
2．正式开盘后与客户签订了商品房认购协议书
借：其他应付款——诚意金
贷：预收账款——销售定金
3．开盘后客户不签订商品房认购协议书
借：其他应付款——诚意金
贷：银行存款
定金是在签订商品房销售（预售）合同之前收取的款项，在销售合同签订后转作购房款，如果客户在协议规定的期限内不签订购房合同，房地产企业一般情况下将不再退还已经交付的定金。由于定金是在企业已取得预售许可证并已与客户签订商品房认购协议基础上收取的款项，实质上讲它属于销售款的一部分。因此，定金应视同收取收房款，在“预收账款”科目核算，具体处理如下：
1．收到销售定金时
借：银行存款
贷：预收账款——销售定金
2．签订商品房预售合同时
借：预收账款——销售定金
贷：预收账款——销售款
3．客户违反协议时，未能签订合同时
借：预收账款——销售定金
贷：银行存款
按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。在此期间内，若购房借款人未按合同约定按期还本付息的，由开发商代为偿还，银行有权直接从按揭保证金账户中扣划相关款项。会计核算方式如下：
1．承购人补缴还款额
借：其他货币资金——按揭保证金账户
贷：其他应收款
2．按揭保证金解冻
借：银行存款
贷：其他货币资金—— 按揭保证金账户
预售房款确认收入的会计核算
预售房款是指房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款（实际收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入的房款），属于预收性质的款项，通过“预收账款”科目进行核算。对于房地产企业，商品房销售满足下列条件则应确认收入：
1．工程已经竣工，并且验收合格，符合销售合同约定的交付条件。
2．已通知购房业主接收房屋，并且将结算账单提交业主也取得其认可。
实际工作中，有的企业采取发出《交房通知书》即可确认销售收入，有的企业采取“领取钥匙”才可以确认销售收入。
预售房款会计处理方式如下：
1．销售定金转入时
借：预售账款——销售定金
贷：预收账款——销售房款
2．收取预收款时
借：银行存款
贷：预收账款——销售房款
3．确认销售收入时
借：预收账款
贷：主营业务收入
商品房销售成本的会计核算
房地产开发企业销售成本的核算是本着收入和成本配比的原则进行的，即房地产开发企业根据收入确认原则确认实现销售收入和销售面积时，应同时结转相应的开发产品销售成本。开发产品竣工验收达到预定可使用状态，成本结算完成后，编制“开发产品成本明细表”，详细列明每种开发产品的总成本、总面积、单位面积成本和总套数等信息，“开发产品成本明细表”作为开发产品成本结转的依据，附在凭证后面，借记“开发产品”的相关明细科目，贷记“开发成本”的相关明细科目。
这里需要注意的是，结转的已实现销售开发产品成本=实现的销售面积×（总成本÷总可售建筑面积）。
具体会计处理：
1．商品房竣工交付时
借：开发产品
贷：开发成本
2．开发产品销售时
借：主营业务成本
贷：开发产品
【案例5】适用一般计税方法的一般纳税人预缴增值税及缴纳增值税会计处理及基本涉税知识
A房地产开发公司为一般纳税人，开发的A项目适用一般计税。A项目地价款2 300万元，销售总建筑面积4.3万平
方米。2018年9月8日开盘，当期销售可售面积3.2万平方米，当月收到商品房预售款22 000万元。假定当期可抵扣增
值税进项税额为620.97万元。预缴增值税（含纳税义务发生）计算及会计处理如下（城市维护建设税等附加略）：
1．预缴增值税计算
不含税销售额：22 000÷（1 10%）=20 000（万元）
应缴纳增值税（销项）：20 000×10%=2 000（万元）
应预缴增值税：20 000×3%=600（万元）
2．预缴增值税会计处理
预收的房款为含税金额（价格），在未来结转记入“主营业务收入”科目的金额为不含税金额。为便于实际操作，在每次确认预收账款时，最好在当期进行价税分离（特别是老项目与新项目同时进行时），即“预收账款”科目增设二级明细“待转销项税额”（一般纳税人使用）或“增值税、简易计税”（小规模或适用简易计税方法纳税人使用）科目。预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
（1）收到预收账款时：
借：银行存款 220 000 000
贷：预收账款——房款 200 000 000
——待转销项税额 20 000 000
（2）根据预收账款台账计算预缴增值税时：
借：应交税费——预交增值税 6 000 000
贷：银行存款 6 000 000
企业分配利润时如何进行会计处理
根据《会计准则》附录《会计科目和主要账务处理》的规定，企业分配利润时，先从净利润中提取盈余公积，借记“利润分配——提取法定盈余公积、提取任意盈余公积”科目，贷记“盈余公积——法定盈余公积、任意盈余公积”。向投资者分配利润时，借记“利润分配——应付利润”科目，贷记“应付利润”科目用盈余公积弥补亏损，借记“盈余公积——法定盈余公积或任意盈余公积”科目，贷记“利润分配——盈余公积补亏”科目。
房地产开发企业将开发产品分配给投资人的，要视同销售计算缴纳值税。分配给自然人股东的，还要计算代扣代缴个人所得税。
【案例6】企业分配利润时的会计处理
A房地产开发公司由甲公司与乙公司各出资50%成立，2017年实现税后净到润2 000万元，按10%的比例提取法定盈余公积；同时经股东会批准按5%的比例提取任意盈余公积，另向股东分配利润600万元。会计处理如下：
1．提取盈余公积时
借：利润分配——提取法定盈余公积 2 000 000
——任意盈余公积 1 000 000
贷：盈余公积——法定盈余公积 2 000 000
——任意盈余公积 1 000 000
2．分配时
借：利润分配——应付利润 6 000 000
贷：应付利润——甲公司 3 000 000
——乙公司 3 000 000
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