靠谱的装修公司税务筹划(装修公司税务筹划的基本方法)

毛坯房与精装房--税收筹划案例

***房地产开发公司开发了商品住宅项目，住宅小区容积率为 1.5 ，户型为两室一厅、三室两厅，建筑面积在 90—140 平方米， 总建筑面积为 10000 平方米，其中地价及开发成本为 9000 万元，

准 予扣除的开发费用 1000 万元，扣除项目金额合计为 1 亿。

方案一：企业直接销售毛坯房，销售均价为 16000元每平方米。

方案二：将毛坯房装修后销售，建议售价定位19000元每平方米

【分析】

方案一:出售毛坯房

应纳税金及附加=16000×5%/(1 5%)×(7% 3% 2%)=91.43 万

增值额=16000/(1 5%)-9000×(1 20%)-1000-91.43=3346.67 万

增值率为 33.47%

应纳土地增值税=3346.67×30%=1004.001 万元

应纳企业所得税=(16000/(1 5%)-10000-91.43-1004.001)× 25%=1035.67 万

净利润=16000/(1 5%)-(10000 91.43 1004.001 1035.67)=3107 万

方案二:出售精装房

应纳税金及附加=19000×5%/(1 5%)×(7% 3% 2%)=108.57 万

增值额=19000/(1 5%)-12000×(1 20%)-1000-108.57=2586.67万

增值率=19.46%

应纳企业所得税=(19000/(1 5%)-13000-108.57)×25%=1246.67 万元

净利润=19000/(1 5%)-(13000 108.57 1246.67)=3740 万元

【结论】

通过测算(装修成本为 3000元每平方米),企业应缴纳主要税金总额是 1355.24 万元，两种方案交纳税金总额相差 775.861 万元， 扣除增加的装修成本后，企业采用方案二净利润增加 633 万元。我们通过对影响税额的因素进行分析，仅增加了部分房地产开发成本，却享受到税收优惠政策，免交了 1004.001 万元的土地增值税。