长沙房屋出租税率(长沙个人出租住房综合税率)

（在位于劳动东路的长沙明昇壹城，不少市民正在咨询公寓事宜。受访者供图）

现象：降幅20%-30%，打折风从去年就已“初”现

直降2000多元，其实不仅是新力，不少优质地段的公寓，也开启了甩货模式。

位于梅溪湖一期的振业城，年前LOFT公寓售价在10500元/㎡左右，近期特价约8500元/㎡，价格直降2000元/㎡，降幅接近20%，200余套的房源被一抢而空；

碧桂园印象，月初毛坯平层公寓均价10000元/㎡，如今7888元/㎡起，有不少客户即便深夜还在买房；明昇壹城，推出40-5税率4㎡毛坯公寓，原均价15800元/㎡，如今直降5000元/㎡，5天就热销170套……

降幅20%-30%，其实，这也并非长沙公寓第一次刮起降价风。

早在去年9月，恒大就率先掀起打折房屋出租风，一跃成为“流量C位”，它旗下公寓恒大珺悦府精装只要8字头，仅3天时间成出租交约300套；万科金色梦想30-58㎡的公寓滚烫上新，第二套半价；南山梅溪一方公寓推出一口价特惠房源，最高优惠5.2万元/套；天健城公园总价最高减4万，长房云西府向上公寓93折起……

探因：去化周期近30个月，库存和回款压力增加

毫无疑问，长沙这波公寓降价有点儿“汹涌”，而不少业内人士则预言，这才刚刚开始。为何长沙公寓“降价潮”愈演愈烈？背后的原因又是什么？

湖南中原研究院数据显示，截至今长沙年2月底，长沙市内五区商业公寓库存量继房屋出租续突破历个人史最高水平，多达418万平方米，去化周期增加至近30个月，去化压力增大。

另一边，成综合交价格却出现明显下滑。克而瑞数据显示，2019年长沙公寓成交均价13111元/平，而2020年以来成交均价为11750元/平，降了1361元/平，跌幅达11%。而压力更大的是，长沙近4年还有64宗待开发地块，合计近500万方待上市的商业潜在体量。

“在市场竞争红海，存量持续走高。需求触顶下供过于求，为加速资金回款，部分项目只能采取以价换量加速去化。而且疫情之下，人们购买力和投资热情也在下降，自然量价齐跌。”洋湖板块一项目营销负责人介绍，从长沙来看，雨花区与岳麓区为供求重仓区，梅溪湖、开福板块存量较高，高铁新城板块存量领跑全市。

此外，该负责人也表示，二手房交易税费高、商水商电物业费过高、租售回报率低、产权年限短等等因素，也成为抬高了市民投资的门槛。

“公寓卖不动主要是供销倒挂，价格还往往高于住宅价格。综合”合富辉煌研究院高级分析师周明认为，一方面2018年华远华时代卖到了2.3万-2.5万/平方米，拔高了市场的预期。再加上公寓不限购也不限价，从2016-2017年每平方米9000多涨到现在均价1万4左右，“公寓的建安成本和渠道费也在增加，价格自然降不下来。”

观察：降价或产品创新才能突围

限住房购之初，因为溢出长沙性的投资需求的涌入，曾今长个人沙公寓一度热销。而如今，却因为供过于求，走到了不得不蝶变的时刻。

“对于30-50平方米的小面积公寓而言，要通过其不限购、总价低、位置好等特点来吸引客户，这时候降价促销成为较为关键的营销手段。”一位业内人士指出，当购房者遇到降价促销的公寓时，若优势凸显的话，对于过渡阶段的刚需人群、投资客仍是值得出手的。

而另一方面，差异化也成为突围的关键。

去年，印湘江推出了NEW288产品，该产品采用了酒店式套房的设计，还创新了户型：126-144平方米一房、191平方米为两房，在面市之前就引发市民关注。

2019年，长沙运达公寓60套最高价达6000万元/套的大平层摩天公寓抢购一空，据悉，此次引发抢购的户型都是450平方米、900平方米、1320平方米的大面积，这样全系大户型的项目，在长沙尚属首创。

“不同于住宅产品，公寓更强调整体空间，以及可改造性等内在价值。”一位品牌房企负责住房人表示，长沙不缺公寓，但是能称为精品的产品却不多。面对市场激烈的竞争，房企需要更多地审视客户需求，找到自身的产品定位，提升产品力和产品附加值，“公寓混战已经打响了，想要突破重围，产品实力才是硬道理。”

链接：如何挑选合适的公寓产品？

地段和配套，一定要看重地理区位优势，建议购买靠近地铁或者靠近商圈的，交通方便税率的。同时，注重公寓周边配套，周边是否有便利店、超市、商场、医院、银行、公园、学校等。有了这方面的优势出租，以后在转租、转卖、投资等方面都会受益。

看物管和开发商，由于购买公寓基本上算是一种长线投资，所以开发商的实力和物业服务公司的管理水平，也将是决定公寓值的关键。一般而言，品牌开发商往往具有足够的实力，拿地面积大，社区规模大。随着配套的不断完善，品牌开发商的项目还能带动整个区域的发展，提升片区的升值潜力。

[责编:苏亮]