项目经营收益权及偿债能力综合分析报告(项目经营收益权及偿债能力综合分析报告 北京)

标的物详情显示，截至2021年12月20日，中原银行对深圳皇庭投资公司的信托受益权本金为1.90亿元，利北京息2421.42万元，诉讼费134.78万元，借款人为深圳皇庭投资公司。深圳皇庭投资公司、百利亚太投资有限公司、郑康豪、深圳市皇庭产业控股有限公司收益权等均提供股权质押增信措施。

记者以投资者身份从中原银行相关人士处了解到，2017年中原银行以自有资金3.99亿元，通过华创证券认购“中原信托皇庭国际定向资管投资项目集合资金信托计划”（以下简称“中原信托皇庭集合信托计划”）。这款信托产品共募集资金5.33亿元，资金投向为“中原信托安信证券一号定向资产管理计划”（以下简称“安信定向资管计划”），而安信定向资管计划的最终投向为深圳皇庭投资公司，期限2年，到期日为2019年11月2日，而分析报告后延期至2020年9月2日。

据悉，在挂出转让债权公告前，深圳皇庭投资公司已经向中原银行偿还2.09亿元债务，还剩下1.90亿元债务待偿还。

此外，上述相关人士透露，另一家认购了中原信托皇庭集合项目信托计划分析报告的投资者，是华润渝康资产管理有限公司（以下简称“华润渝康”）。记者从阿里司法拍卖平台上看到，作为资产处置主体的华润渝康也挂出了转让深圳皇庭投资公司债权的公告。

去年前三季度皇庭国际净利润大跌175%

资料显示，深圳皇庭投资公司是皇庭国际（000056.SZ）的第一大股东，持股比例为20.64%，股权穿透显示两家公司背后的实控人为郑康豪。

“深圳皇庭那边说是要还这笔钱的，但从目前他们的情况来看，通过他们自身来还的可能性比较小，所以我们就想通过拍卖信托受益权把这笔债款收回来。”上述中原银行相关人士如是说道。

实际上，皇庭国际正迫切转让旗下公司股权，清偿相关方的债务。皇庭国际于2月8日发布公告称，公司拟在深圳联合产权交易所预挂牌转让所持有的深圳融发投资有限公司（以下简称“融发投资”）及重庆皇庭珠宝广场有限公司各不少经营于51%股权偿债能力，并要求摘牌方需清偿融发投资、重庆皇庭对皇庭国际及相关方的全部债务。

公告风险提示，公司及公司下属全资公司持有的融发投资100%股权处于质押状态。因金融借款合同纠纷，公司持有的融发投资60%股权被冻结，同时，融发投资持有的核综合心资产深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心（即皇庭广场）被诉前保全。

公司下属全资公司持有的重庆皇庭珠宝广场及有限公司100%股权处于质押状态。因金融借款合同纠纷，公司下属全资公司持有的重庆皇庭珠宝广场有限公司100%股权被冻结，同时，重庆皇庭珠宝广场有限公司持有的核心资产重庆皇庭广场被诉前保全。

此外，深交所在2月7日也对皇庭国际下发了关注函。深交所指出，2022年1月29日，皇庭国际披露称2021年预计实现营业收入7亿元至7.3亿元；扣除非经常性损益后的净利润为-项目6至-10亿元，业绩下降的主要原因是公司投资性房地产公允价值下降、计提利息费用上升及应收账款减值。

深交所要求皇庭国际结合公司经营情况、资金状况等，说明公司截至目前的有息债务余额，短期内到期及逾期债务情况，分析公司短期及长期偿债能力，并说明公司是否存在流动性风险，持续经营能力是否存在重大不确定性。

公司在2月14日发布回复公告，截至2021年12月31日，公司货币资金期末余额1.04亿元。公司一年内到期的有息负债总额为40.64亿元，占公司借款余额的89.75%，但是借款中以房产、存单等实物资产抵押、质押贷款为38.63亿元，信用贷款为2.01亿元。

Wind数据显示，去年皇庭国际净利润出现暴跌，2018-2020年公司净利润分别为1.19亿元、0.76亿元、-3.20亿元，同比增长率为-22.13%、-35.72%、-522.70%。2021年第三季度公司净利润为-0.25亿元，同比增长率约为-175%。

中信信托曾因借款合同纠纷起诉皇庭国际

除此之外，皇庭国际还与中信信托陷入合同纠纷之中。公司在回复深交所关注函的公告中提到，因到期或涉诉等原因尚未偿还债务的余额为34.28亿元，主要是中信信托27.5亿元贷款。公司已采取多种措施解决融资到期及涉诉事宜。

2021年5月，皇庭国际发布公告，表示因借款合同纠纷，中信信托对公司及相关方提起了诉讼。

诉讼事项显示，2016年公司子公司融发投资与中信信托签订了《信托贷款合同》，借款金融为30亿元，借款期限为2016年3月30日至2021年3月30日。

该笔借款由融发投资以深圳市福收益权田区中心区晶岛国商购物中心（即皇庭广场）及其占有范围内的土地使用权提供抵押保证，公司以偿债能力持有的融发投资60%股权为质押担保，公司子公司POWERLAND HOLDING及 LIMITED以持有的融发投资40%股权为质押担保，融发投资和深圳市皇庭物业发展皇庭广场分公司以应收帐款提供质押担保，公司与深圳皇庭投资公司、深圳市皇庭经营集团有限公司、郑康豪提供连带责任保证担保。

该笔贷款于2021年3月31日到期，贷款余额27.5亿元。因贷款无法续期，中信信托向法院提起诉讼，要求偿还借款本金及利息，并申请综合诉前保全，申请查封了融发投资名下位于深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心的不北京动产，查封期限为36个月。