四大突破
一是突破自然资源部1号文中“证缴分离”原则的适用范围。自然资源部1号文要求“证缴分离”原则适用于已出售且已入住的住宅项目，《处理意见》将适用范围确定为已实际出售的住宅项目，不管是否入住都适用。
二是突破国土资源部关于土地价款和相关费用缴交的计算时点。《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》中明确办理改变用途或增加容积率等补缴地价款，估价期日以国土资源部门依法受理补缴地价申请为时点。为利于问题解决，《处理意见》提出按照项目建设工程规划许可审批时点，并加收银行利息的方式解决。
三是突破不动产登记相关规定，采用“证办分离”原则办理登记。《处理意见》将办理不动产登记与向开发建设单位追溯法律责任完善手续并行办理，即在政府和开发商补办相关手续的同时，为业主办理产权登记，这样既可加快推动为购房者办证，又可强化责任部门对建设单位法律责任的追溯和手续办理，最大限度维护群众的合法权益。
四是有条件地突破违法用地、违法建设处理的规定。超出用地面积在6亩以内，且不超过开发项目总面积10%，如属开发企业原因的，按有关规定没收违法所得且罚款到位后，按现状补办用地手续。突破了违法用地、违法建设处理首先是没收或拆除地上建筑物，之后才是罚款的规定。因房屋已经出售，如采取没收或拆除，将使问题更加复杂化。
我省争取9月底前解决一批代办无法办证小区
“按照有关规定，违法用地和违法建筑，有两种方式处理：一种是不符合规划的就拆除，一种是符合规划的没收。考虑到房屋已经出售，采取办理这两种措施来处理容易引起更大的矛盾，因此，如果是政府原因造成的，按照违法用地处罚的有关规定对开发企业进行罚款；如果是开发企业的原因，则通过没收企业非法所得，按现状补办用地手续。”省资规厅自然资源确权登记局局长王文秀介绍，这样可以加快办证效率，缩短办证时间，让广大业主尽快拿到不动产权证。
海口 “下一步我们会深入部分市县，针对一些因为历史原因办不了证的小区，加大指导力度，深入市县和项目，组织市县相关部门和开发企业共同研究和推动，争取在9月底之前，解决一批无法办证代办的小区。”王文秀表示。
《通知》对八大类历史遗留问题提出分类解决方法，针对全省梳理出的具有共性历史遗留问题提出解决方式和方资质法，并给予了市县一定处理自主权。
Q：房屋开发主体不存在了怎么办？
“对于开发主体不存在的，可通过社区居委会、业主委员会或业主代表等申请代办，按照疏堵结合，严控增量，避免出现新的历史遗留问题，出现类似的问题，不再适用本通知。”省资规厅自然资源确权登记局局长王文秀表示。
Q：还在打官司的开发商和施工方，如何办理不动产权证？
“只要不是工程质量和消防方面的问题就可以办理不动产权证，对于项目工程质量和消防等验收合格，因工程未结算、档案未移交等因素未办理竣工验收备海南案手续，由住房和城乡建设部门出具认定意见后，或凭生效的人民法院裁判文书、仲裁委员会裁决书可直接申请办理不动产登记。”王文秀说。
Q：欠缴土地出让价款和相关税费，如何办理不动产登记手海南续？
“开发建设单位未足额缴交土地出让价款，改变土地用途未缴交所涉土地出让价款，增容后欠缴增容费，将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发建设单位欠缴税费的，报经市县人民政府同意，按‘证缴分离’原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。如涉及受让方需缴交契税的，应向主管税务机关履行纳税义务后办理不动产登记手续。土地出让价款和相关费用按照项目建设工程规划许可批准时点评估确定。土地出让价款和增容费等相关费用应加上同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（或公司中国人民银行同期一年期贷款基准利率）折算的利息。相关税款按照公司《中华人民共和国办理税收征收管理法》有关规定进行征缴。”王文秀介绍。
Q：存在历史遗留问题的项目，相关材料缺失怎么办？
可以市县政府和职能部门补办手续或出具的等效文件予以替代；对房屋土地用途和权利主体不一致的问题提出保持权利主体一致，尊重原批准用途的处理方式；对于70年的商住土地用途处理，明确需要按照楼房分摊的土地面积重新与国家《土地利用现状分类》（GBT21资质010-2017）进行对应；对住宅项目中出现的普遍土地分摊及划拨地上已购公有住房和经济适用住房登记问题，明确土地分摊方法，涉及划拨地地上已购公有住房和经济适用住房转移时补交地价款的可按所在区域住宅用地基准地价40%补交，并明确了计算出让年期的方法。
Q：未取得预售许可证就已售卖的房子怎么办证？
在限购政策出台前（含省及各市县出台的限购政策），房地产项目未取得商品房预售许可证，但实际已销售的房屋，在限购政策出台后取得预售许可证的，购房人可凭购房合同或认购协议以及付款凭证，补办购房合同网签备案和不动产登记。其中，付款凭证包括完税凭证上、税务发票或已付款银行转账有效凭证（POS机购房签单、购房转账单）等。
“在我省出台限购政策之前，有一些房地产项目没有拿到商品房预售许可证，但实际已经销售了，业主也跟开发商签了协议也交了购房款，对于这一类的情况，购房人可凭购房合同或认购协议以及付款凭证，即可补办购房合同网签备案和不动产登记。”王文秀表示。
Q：商业及住宅所占土地比例如何划分？
若土地出让合同有约定商业和住宅所占土地比例的，在办理不动产登记时，可按照土地出让合同划分商业和住宅占地面积和比例。若土地出让合同没有约定商业和住宅所占土地比例的，根据规划验收文件确定实测的商业和住宅所占土地比例（即批准商业和住宅建筑面积分别占整个项目总建筑面积的比例）。该类楼房办理土地分摊时按照本通知第18款规定执行。
“考虑到我们省的实际情况，对商住用地的项目办理不动产权证时，对于商业和住宅的使用年限，按照现在剩余的使用年限来办理不动产权证。”王文秀介绍。
Q：非住宅用地可改变用途成住宅项目吗？
“非住宅用地改变用途用于住宅项目的，只要在《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》（琼府〔2018〕3号）印发前项目已批准建设的，按照建设工程规划许可审批时的政策规定办理土地用途变更手续。”王文秀介绍，《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》出台以后，既是解决历史问题，也要严格控制避免出现新的历史遗留问题海口，这个《通知》出台后，新增类似的问题，不适用本《通知》。
Q：涉及土地合并问题，小区如何更快办理房产证？
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