酒店投资总额中的银行贷款比例至关重要。
从华天酒店2018年半年报评述与酒店投资密切有关的利息资本化。2018年上半年华天酒店的灰汤置业、张家界华天等财务费用停止利息资本化、增加费用化3400万元。
一、酒店投资包括资本金和银行贷款
1、资本金（投资人的非债务资金）建议比例：30%以上。
2、酒店贷款属于中长期贷款
中长期贷款期限5年(不含5年)以上，用于新建、扩建、改造、开发、购置固定资产投资项目的贷款。合同利率为贷款第1年利率，以后每年根据银行的利率变动进行调整。
酒店借款利息单利只按本金计算利息，其所生成利息不再加入本金重复计算利息。计算公式为：借款本利和=本金 本金×利率×期数
复利不仅按本金计算利息，对尚未支付的利息也要计算应付利息，俗称“利滚利”。欧美国家长期借款利息一般按复利计算。
3、酒店投资贷款的利息在开业前可以资本化
酒店开业前发生贷款利息的可以计入所建固定资产价值，予以资本化。
例如，建造酒店向银行借入借款5亿元，年利率10%，5年到期，每年计息一次，到期一次还本付息，按单利计算，5年的本利和为：
5 5×10%×5=7.5亿元
也就是说，酒店总投资从原先的5亿元增加到7.5亿元。
4、酒店开业后的贷款利息直接计入当期损益，不能资本化，予以费用化。
5、酒店投资的还款来源
主要是税后利润、固定资产折旧，其他自有资金。
6、酒店投资的两大类大类
（1）投资于不动产，经营持续期40年以上。
（2）投资于租赁物业的装修，经营持续期5年以上。
酒店亏损包括经营亏损和财务亏损，经营亏损就是毛利润（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）为负，财务亏损是净利润（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）为负。
新开业酒店第一年经营亏损是正常的，因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成。酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的。
投资于不动产的投资回报时期长。酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。
二、华天酒店2018年上半年的利息费用进入财务费用
销售费用、管理费用、财务费用称为三项费用，华天酒店2018年上半年的三项费用占营业收入的89.97%。
（笔者使用四位数分节分别为元、万元、亿元）
营业收入4，7831，1746.27 4.92%
营业成本2，2461，3518.20 23.13%
销售费用1270，9923.88 5.31%
管理费用 2，8107，4899.40-2.02%
财务费用 1，3656，4398.77 38.04%
净利润-1，4318，8401.06-46.81%
附：赵焕焱近期在媒体发表观点：
1、【赵焕焱2018年在媒体发表观点181】2018年9月15日，《旅界》刺头在“打个飞的去赏月，看航司如何做营销推广？”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：
针对“赏月航班”，华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱表示，创意是营销的灵魂，赏月主题还是节日题意之中的。提高直销比例的手段可以形形色色，营销由头也往往也是多种多样。
2、【赵焕焱2018年在媒体发表观点180】2018年9月15日，《新旅界》王和洋在“在酒店预订领域，单枪匹马的美团酒店是携程系集团军的对手吗？”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：
华美酒店顾问有限公司首席知识管理专家赵焕焱表示，“美团上市确实需要数量方面的成绩配合，可以用优惠措施实现。”
“相较而言，携程在高端酒店和整体水平还是高出一筹的。美团酒店要在酒店预订领域超越携程，要从各方面努力，包括线上线下的服务匹配，上下游产业链的整合发展。”赵焕焱表示。
【查看赵焕焱571篇原创文章】“查看历史消息”往前查阅。
【赵焕焱】华美顾问集团首席知识官、高级经济师。大型酒店集团总部17年多研究经历，酒店咨询企业10年多研究经历。荣获2008年6月13日首届《价值中国》“最具影响力百强专家”、2008年12月4日中国酒店业改革开放30年纪念大会“影响中国酒店一百人”、2016年9月20日中国酒店及商用厨具行业大会“终身成就奖”、2016年11月4日CHTA全球2016年会“特别突出贡献奖”、2017年4月23日“中国酒店卓越贡献金龙奖”。
【部分名誉职务】中瑞酒店管理学院酒店业研究中心特约研究员、广西酒店管理学会首席顾问专家、中国智慧酒店联盟理事长、四川省智慧酒店联盟名誉理事长、上海乐游际文化传播有限公司战略顾问等。
【工作追求】在专业之巅，化智识为方法。
【赵焕焱发表演讲194次】其中，2008年3次、2009年4次、2010年9次、2011年16次、2012年21次、2013年25次、2014年25次、2015年32次、2016年24次、2017年20次、2018年至8月13日14次。
【赵焕焱发表文章781篇（不包括自己发布的原创自媒体文章）】其中，2004年1篇、2005年28篇、2006年9篇、2007年33篇、2008年17篇、2009年34篇、2010年47篇、2011年39篇、2012年34篇、2013年45篇、2014年54篇、2015年82篇、2016年88篇、2017年209篇、2018年至9月14日61篇。
【赵焕焱接受采访在报刊发表观点2023次】其中，2006年8次、2007年18次、2008年11次、2009年42次、2010年50次、2011年82次、2012年175次、2013年210次、2014年272次、2015年314次、2016年372次、2017年288次、2018年至9月15日181次。
赵焕焱演讲
版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至123456@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
