新冠疫情爆发后，很多房屋租赁合同的履行不可避免地受到各地政府防控措施的影响，作为承租人首要关注的便是能否减免租金。2022年4月10日，上海高院最新发布了关于租金减免的相关问答，本文将以上海地区政策为例，介绍上海市政府关于租金减免的一系列政策以及出租人、承租人在进行租金减免时如何操作。
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一、国有房屋租金减免相关政策解读
（一）相关政策
1、上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施2020.02.07
（九）减免企业房屋租金。中小企业承租本市国有企业的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金；鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。
2、上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施2022.3.28
（七）减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。……鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金……
3、上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则2022.03.31
（二）政策解读
比较2020年和2022年的减免政策，不难发现2022年租金的减免力度相较于2020年是更大的，均是针对国有产权房屋的租金减免。对于非国有产权房屋，都是建议、鼓励减免，并无硬性规定。
根据上述政策，减免对象限于从事生产经营活动的小微企业和个体工商户。小微企业参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定。我们在此列举几个行业对于小微企业的认定标准供大家参考：
此外，减免对象租赁房屋限于从事生产经营活动这类主体，这意味着使用权房、集体用房或者住宅不属于《实施细则》的减免对象范围。
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二、非国有房屋是否可以申请租金减免
（一）经营性租赁
不难看出，上述政策主要是针对国有企业作为出租方的情形，那么非国有企业作为出租方或者不符合上述政策条件的承租人是否可以申请租金减免呢？对此，上海高院及最高院均发布了相关文件，我们先看对于商业地产租金减免问题的意见：
根据4月10日发布的《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》[1]，承租非国有房屋用于经营，如受疫情影响房屋无法正常使用或虽然疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，但对营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。承租人申请租金减免时需尽可能提供“因疫情影响房屋无法正常使用”或者“营收产生重大减损”的材料，以实现租金减免或者延期支付。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务。
（二）居住性租赁
对于租赁房屋用来居住的承租人，申请租金减免需尽可能提供“因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋”的相关材料。根据上海高院意见[ii]，如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。
总体来说，承租人申请租金减免前，应首先判断双方在合同中是否有约定，若有约定，依约定执行。若事先并未约定，对于产权人是国有企业的，根据政策规定应由最终承租方享受减免。对于产权人不是国有企业的，则可参照上述政策规定评估后申请减免。
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三、次承租人亦有权申请减免租金
根据上述政策规定，次承租人在满足一定条件时亦有权申请减免租金。由于合同具有相对性，一般流程是最终承租人先向二房东提出租金减免申请，再由二房东向大房东申请租金减免。若涉及国有产权房屋的，应由实际经营主体享有减免权益。这其中由于涉及大房东、二房东和实际承租人三方，实际承租人申请租金减免过程需要注意问题更多。
首先，大房东对于二房东的转租合同是否知情或者应当知情、大房东对于转租是否提出异议、这些问题将决定转租的效力和二房东是否构成违约以及二房东是否有权向大房东主张减免租金。若二房东的转租存在瑕疵的，如实际上未经大房东同意进行了转租，此时二房东以自己名义去向大房东争取减免租金，如大房东拒绝的，则二房东还需综合考虑违约责任与拟减免租金金额的情况。
其次，在合法转租中，若大房东不同意减免租金或以二房东尚未向次承租人减免租金、尚未遭受损失为由拒绝减免的，则二房东可以保留好对次承租人进行租金减免的过程性文件，如将次承租人遭受的损失情况、拟减免租金情况及时书面通知大房东。嗣后，二房东可再行向大房东主张，如大房东仍然拒绝，那么，可以通过法院诉讼实现权利。
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四、申请租金减免的具体操作方式
# （一）承租人如何申请租金减免
对于租赁国有产权房屋且符合《实施细则》规定的租金减免条件的承租人，可以按照《实施细则》规定的流程进行申请办理，即根据产权人制定的房租减免审批制度提交材料；对于不符合《实施细则》减免条件的承租人，应当结合政策规定评估是否符合减免的条件，并与出租人积极主动进行沟通协商。具体包括：
1、明确租金减免要求：主动向出租人明确自身租金减免要求，包括要求减还是免、减多少、免多少、减免期间等等。
2、提供相应材料：承租房屋是国有产权人的，可以依据上述《实施细则》提供相应材料；承租房屋是非国有产权人的，参照上述系列问答即指导意见中的相关条件准备材料，具体来说，对于商业用房承租人申请租金减免需尽可能提供“因疫情影响房屋无法正常使用”或者“营收产生重大减损”的材料；对于居住房屋承租人申请租金减免需尽可能提供“因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋”的相关材料。
# （二）出租人如何应对租金减免
除作为上述《实施细则》中规定的国有出租人外，其他出租人是没有减免租金的法定义务的，但疫情当下，各地政府出台的政策也均鼓励有能力的出租人积极承担社会责任，这既能稳定承租人与出租人之间的房屋租赁关系以实现共赢，也能避免出租人卷入诉讼风险之中。对于有意愿减免租金的出租人，我们建议采取如下应对措施：
1、要求承租人明确减免租金的请求：如果承租人的请求未予明确和固定，后续出租人的减免审核以及双方之间的协商无从谈起，因此，出租人应当要求承租人对其请求予以明确和固定。
2、要求承租人提供相应证明材料：为避免承租人“搭便车”行为，证明材料包括承租人的业态、租赁房屋的使用情况、受限制情况、损失情况、复工情况、承租人主体的材料如营业执照、真实性承诺书，承租人经营情况、损失情况相关证明材料，以及如果是转租的，实际经营的次承租人的情况、承租人和实际经营次承租人签署的同意减免租金的协议等等。
3、向承租人明确，出租人会依据承租人请求及提供的材料，进行反馈答复。但在出租人同意免租前，承租人应按合同约定按时足额支付租金。
疫情之下，若出租人同样受到较大影响，实打实地减免租金对于出租人而言可能存在较大压力。这种情况下，出租人亦可和承租人协商采取其他替代性方案，以共同度过难关，例如将租金的支付周期延后、将减免的租金均摊在整体的租期内、协商长期租赁利益层面的优惠和调整、调整租金的递增率，或给予其他形式的优惠、权益或补偿。在承租人与出租人就租金减免问题进行沟通协商期间，双方应尽量采取书面形式，注意留痕，为未来可能的诉讼服务。
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五、结语
大房东、二房东、次承租人，各方利益相关，一荣俱荣，一损俱损，建议各方共同友好协商，毕竟商户的实际经营利益才是租赁链条上的源头之水，唯有各方共克时艰，才能确保稳定的租金收益、维护各方长远利益。
[1] 2022年4月10日发布的《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》问题5：商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
答：承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。
[2] 2022年4月10日发布的《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》问题7：居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
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