先来科普

首批公募REITs，与国外主流产品以房产为主还是有些区别的，这批都是基础设施类的。主要包括高速公路收费权、产业园区运营、仓储物流园运营、污水处理等。

简单说，这个模式就是将基础设施拿出来证券化，原业主通过基金募集可以得到融资，而投资者可以获得后续基础设施经营的收益权，每年产生的利润是需要分配给投资者的。

产品本身有一点点复杂，招募说明书都非常厚，主要原因是每个产品的个性化内容还是比较多的。

这些产品主要可以分为两类：一类是纯粹的收益权，比如高速公路、污水处理厂，产权是拿不到的，只能拿到经营权，单纯靠经营收益获利；还有一类是产业园区和物流园区，除了运营方面可能获得收益，还可能获得土地和房产增值的收益。

前者这种收益权类的产品，收益权到期产品净值就清零，所以每年分红的水平比较高，其中还有一部分就是当初购买收益权的本金；后者这类还有产权的产品，普遍假设到期后资产还是有价值的，每年分红比较低，因为就只有经营的收益，本金并没有返还，如果土地和房产可以续产权，在项目到期后，会交给持有人大会来考虑是否续期，继续经营。

对于投资者来说，公募REITs可以提供比债券更高的一个分红水平，而且这个分红比较稳定。不过这都是理想状态，最终的实现需要项目长期运营很健康。

投资价值

关于投资价值有如下看法：

“一个矛盾的产品”

基础设施的特点，主要是前期投入大，回收成本时间比较长，但是相对比较稳定。好的基础设施犹如“现金奶牛”，每年都会有不错的回报。当然也有一部分使用率不高的基础设施，那就比较灾难了，不仅回本无望，每年的运营成本都收不回来。

对于业主来说，不愿意拿出好的项目来，好饭要恰独食；不好的项目才会想着甩出来，相当于甩包袱。

所以，这其实是有些矛盾的。

“首批试点，应有诚意好货”

虽说有矛盾，但是首批试点项目，应该还是有诚意好货，开头都开不好，以后这行还怎么做？对于资产体量巨大的业主来说，拿出点诚意不算什么，任务很好完成。

另外还有一点，项目的好坏也分长短期，项目长远发展的前景，预期还是会有偏差的，即便是业主也会有偏差。

这批试点的产品，应该会有长期表现不错的产品，好好研究会有收获。

投机价值

关于投机价值有如下看法：

“封闭产品有折价是常识”

公募REITs有很长的运作期，最长的甚至是99年……产品都是封闭运作，只能在二级市场交易。封闭产品有折价是金融常识。所以，上市交易进入到平稳阶段，势必会出现一定的折价，毕竟流动性方面是受限的。

“炒新传统”

这其实是认购者真正期待的机会。现在谈论什么长期，并不靠谱。琢磨明白定价都很困难，在初期还是投机大于投资。

既然这是一场博弈，要不要赚这份炒作的钱，就看大家的想法；能不能赚到这份钱，则是看大家参与炒作的能力。要不要投资，想明白这两个问题再决定。

通常来说，大公司出品，规模比较小，上市后可交易量小的产品更容易被爆炒。